Variazione temporanea contratto locazione commerciale

[laurap]

Buongiorno,
avrei un quesito da porre:
due anni fa ho concesso in locazione un locale commerciale.
Ques'anno i conduttori hanno chiesto verbalmente la riduzione del canone medesimo in considerazione della difficile situazione economica. Abbiamo concordato, sempre verbalmente, che il canone verrà ridotto per un anno di 300 € mensili. Ora mi chiedo se è possibile registrare tale deduzione senza incorrere in inconvenienti legali e/o fiscali.
In particolare ho i seguenti dubbi:
- è possibile che l'Agenzia delle Entrate consideri la variazione come "nuovo contratto" con conseguente applicazione delle imposte previste per il primo anno di registrazione?
- è possibile che che la variazione sia considerata, in caso di eventuale contenzioso, valevole anche per i successivi anni?
- è opportuno far formalizzare la richiesta di riduzione ai conduttori?
Grazie

 

[Pennylove]

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 28 giugno 2010, n°60/E – a cui ti rimando – ha fornito interessanti chiarimenti in tema dell'ammontare dell’imposta di registro qualora un soggetto decida di registrare volontariamente un accordo di riduzione del canone di locazione immobiliare, al fine di renderlo conosciuto all’Amministrazione finanziaria e certo di fronte a terzi.

Secondo il parere dell’Agenzia (la risoluzione nasceva da una richiesta di interpello), l’accordo di riduzione (non stipulato nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata), pur non essendo un atto che deve essere portato a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria, va sottoposto a registrazione e può rispondere a finalità probatorie (art. 2704 cod. civ.), in quanto la diminuizione del canone dà luogo alla riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, dell’IVA e delle imposte dei redditi. Nel caso, quindi, di registrazione volontaria, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 67 euro (mod. F23; cod. trib. 109T) e sconta l’imposta di bollo fin dall’origine nella misura di 14,62 euro per ogni foglio.

La risoluzione, in ultimo, precisa che l’accordo produrrà effetti, ai fini dell’imposta di registro, a decorrere “dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone”. Cosa significa ciò? Significa che se tu, ad esempio, hai un contratto di locazione “libero” con decorrenza 1° agosto (canone mensile 600 euro) e registri una riduzione di canone anticipatamente il 1° febbraio 2013 (canone mensile 500 euro), il 1° agosto 2013 (annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone=1° agosto 2013-31 luglio 2014), pagherai un tassa di registro calcolata sul canone ridotto (500x12x2%=120 euro). Nel caso proposto ad esempio, andresti in credito di imposta (12 euro), ma l’imposta di registro non solo non è frazionabile, ma il rimborso può avvenire solo per annualità intera.

L’accordo integrativo di riduzione del canone di locazione può essere redatto in questo modo (o simili):

Il locatore ………………………… cod. fisc. ……………………..
Il conduttore……………………… cod. fisc. ……………………..
In richiamo al contratto di locazione per uso commerciale stipulato in data ………… registrato presso l’ufficio del Registro di ……………. al n° …………. atti privati ………….. con decorrenza dal ………….
C O N V E N G O N O
che a far data dal ……………. il canone di locazione mensile, pari a € ............. viene, di comune accordo fra le parti, ridotto a € ………..
per il periodo dal …………. al ………….. fermo restando invariate tutte le altre clausole contenute nel contratto stesso.
Il locatore
Il conduttore
Luogo e data

 

[laurap]

Grazie della chiarissima risposta !

 

[Bastimento]

Grazie a Penny per gli esempi sempre calzanti.

Per un caso simile, proprio ieri sera ho predisposto una scrittura analoga: e per maggior chiarezza e prudenza ho anche precisato che :
- Se non intercorreranno ulteriori accordi scritti, con la successiva annualità verrà ripreso il canone base a suo tempo stabilito, aggiornato, senza ulteriori richieste, in relazione alla variazione dell'indice Istat a partire dall'anno della stipula iniziale.
- In assenza di ulteriori pattuizioni, la eventuale proroga del contratto in essere, avverrà sulla base delle condizioni iniziali a suo tempo stabilite, a nulla rilevando la attuale riduzione temporaneamente concessa.
Non so se il futuro sarà più roseo di oggi: ma penso sia meglio prevenire che curare.

 

[laurap]

Grazie anche a Bastimento per aver condiviso il suo testo, sicuramente utilissimo.
Avrei un ulteriore dubbio. La decorrenza posticipata all'annualità successiva vale solo per l'imposta di registro o onche per l'imposta sul reddito (aimé quella che "pesa" di più? Le annualità del contratto scadono il 28 febbraio e quindi non vorrei essere fuori tempo utile...
Grazie

 

[Bastimento]

A mio parere, ma credo anche di Penny, vista la sintesi ottima che ha fatto della risposta dell' AdE, sono dell'avviso che se la registrazione della scrittura sulla riduzione di canone avviene in data antecedente alla scadenza della annualità di locazione, nel tuo caso il 28 febbraio, dal 1° marzo dei autorizzato a considerare, sia per l'imposta di registro (2% del nuovo canone x 12), che per l'IRPEF, il nuovo canone. Poichè l'IRPEF ha decorrenza solare, dovrai considerare per i redditi 2013 due vecchie mensilità + 10 col nuovo importo.