Vendere il compromesso di una casa in costruzione

[leonardo4]

Buongiorno,
Ho bisogno di una mano per una trattativa che forse mi si prospetterà.
Se un privato acquista un immobile "sulla carta" cioè in fase di progettazione, con pagamento al costruttore a stati di avanzamento, e prima del rogito finale decide di vendere la casa, come mi devo comportare in fase di redazione di una eventuale proposta d'acquisto e poi compromesso?

Per quella che è la mia esperienza sapevo che il compromissario si impegna a "vendere" in prima persona cioè a passare il suo compromesso all'acquirente finale, ed a "far vendere" cioè il passaggio costruttore-acquirente finale.
In più, come capirete il prezzo finale è diverso da quello pattuito inizialmente al momento dell'acquisto su carta, e quindi sarà considerato come plusvalenza e tassato come tale?

spero di essere stato chiaro..
grazie a chi mi vorrà rispondere

 

[Letizia Arcudi]

Ciao
fase a) il compromissario che ha stipulato un contratto preliminare con l'impresa dovrà
leggere ciò che è stato concordato nel contratto e cioè se viene previsto che esso sta acquistatndo per se
oppure terzi da nominare in sede di atto notarile.
fase b) se la clausola è inserita procederà ad un nuovo contratto preliminare
fase c) se la clausola non è inserità l'impresa dovrà accettare il subentro di un terzo
fase d) da non dimenticare il rilascio delle fideussioni visto che l'acquisto viene effettuato su un bene in fase di costruzione e quindi probabilmente soggetto a legge 210.
fase e) l'importo in più versato in fase del secondo contratto tra i terzi è per imposta fissa + o,50% sul importo e non soggetto ad IVA anche perchè le parti in questo caso sono due persone fisiche
resterà a parte l'importo previsto in fase di stato avanzamento lavori che è soggetto ad IVA da versare all'impresa che dovrà essere dello stesso importo menzionato nel primo contratto preliminare.
Saluti
Letizia

 

[Diego Zucchini]

Perfetta Letizia!!
Ed infine sì, se il prezzo è maggiore rispetto a quello concordato con l'Impresa, la differenza è soggetta a plusvalenza. Sempre che ne rimanga traccia...

 

[leonardo4]

grazie mille!
era come pensavo ma una precisione come la tua è sempre bene accetta!!

 

[barsotti armando]

non è così semplice come è stato descritto in quanto non si usa la persona da nominare la cui nomina deve avvenire mediante dichiarazioni innanzia al notaio ma bensi la cessione di contratto ai sensi dell'art 1406 c.c. che sarà attuabile se prevista dal contratto preliminare stesso e comunque il tutto confogura una operazione speculitiva ai fini fiscali
armando barsotti

 

[Diego Zucchini]

Esatto! Proprio quello che aveva detto Letizia!

 

[caviapp]

ed inoltre attenzione la regime fiscale agevolato o meno per i nuovi acquirenti
vedi esempio:
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/res ... 202009.pdf

 

[muretto]

ed inoltre attenzione la regime fiscale agevolato o meno per i nuovi acquirenti
vedi esempio:
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/res ... 202009.pdf

salve a tutti ragazzi, sono nuovo...

Volevo chiedere se avete letto il link che ha postato caviapp...

Non riesco a capire bene una cosa...

Cioè il promissario acquirente che nominerà una terza persona deve ora pagarsi l'IVA al 10% anche se non ha acquistato solo perchè non è una data certa scirvere nel preliminare " in sede di stipula notarile"...

Cioè se io non sono in regime di prima casa e acquisto in preliminare e poi utilizzo la mia facoltà di nominare chi voglio in sede di stipula, pago l'IVA al 10% anche se non acquisto e poi il "terzo" se in possesso di benefici di prima casa li può usufruire...????

Capisco far pagare l'IVA sulla caparra se non acquisto più ma questo mi sembra sciacallaggio...

Cioè ora tutti a far preliminari con scritto da nominare entro tot giorni un eventuale terzo...

Cercate di aiutarmi che di sta circolare non ci capisco niente...

Grazie a tutti...

 

[caviapp]

Cercate di aiutarmi che di sta circolare non ci capisco niente..

dalla circolare si evince che nelle scritture private che prevedono il "persona da nominarsi la rogito" dove il primo acquirente non abbia già i requisiti prima casa, l'Agenzia valuterà l'operazione come rivendita con aliquota normale dal nuovo acquirente, anche se in possesso dei requisiti agevolativi prima casa

Quindi in un compromesso che non indichi con data certa quando verrà nominato un nuovo acquirente il regime fiscale sarà quello del primo acquirente senza possibilità di cambiare aliquota.

Questo, indipendentemente dalla problematica della plusvalenza (cmq. aggirabile), è una stretta sull'uso di "investitori" (evidentemente privi dei requisiti prima casa) che acquistano nuove costruzioni sulla carta, scontando dal costruttore un prezzo di favore, per poi rivendere il compromesso in corso di costruzione perchè il nuovo acquirente sarà cmq costretto a versare l'IVA piena.

spero di aver ben interpretato la circolare e che ciò serva a qualcuno...

 

[Letizia Arcudi]

Ciao
esatto caviap
in ogni caso il terzo acquirente qualora nel primo contratto sia previsto l'intervento di terzi da nominare in sede di atto notarile e qualora il primo acquirente avesse dichiarato l'acquisto del bene come prima casa potrà versare i restanti importi a saldo nello stato avanzamento lavori anche direttamente all'impresa di costruzione previa comunicazione scritta del proprio subentro al contratto specificando le proprie generalità (misure per antiriciclaggio)
e specificando le modalità descritte per i successivi versamenti assegni circolari e/o bonifici facendo presente che il proprio acquisto è determinato da una seconda casa e che l'IVA sui versamenti successivi dovrà essere calcolata al 10% salvo il conquaglio finale sui primi importi versati dal primo acquirente e il saldo definitivo a suo carico.