Vendere per acquistare appartamento - dubbi!

[MODAMA]

Un cortese parere da voi esperti del settore. Situazione:

1. sono intenzionato ad accettare a brevissimo una proposta di acquisto per la vendita del mio appartamento (proposta vincolata alla concessione del mutuo. Se si verifica tale condizione si passa al preliminare con il versamento della caparra confirmatoria e dopo 6 mesi si procede a rogitare)

2.nel frattempo io, che devo riacquistare, sto vedendo qualche casa di mio interesse e pensavo di fare a mia volta eventuale proposta di acquisto (che sarà vincolata al mio di mutuo) nel momento in cui avrò fatto il preliminare di vendita del mio di appartamento ed ottenuto così la caparra da girare appunto.

3.tuttavia non mi sono recato ancora in nessuna banca per verificare se sono nelle condizioni di ottenere un mutuo. Avevo intenzione di farlo non appena avrei trovato un appartamento che mi sarebbe piaciuto (comunque dovrei chiedere massimo 100.000 in 25/30 anni, tasso fisso. Siamo coniugi con figlia piccola attualmente con lavori a tempo indeterminato a 2600 totali al mese. L'importo richiesto dovrebbe costituire circa il 40% del totale in quanto il restante 60% è il ricavato della vendita del mio immobile ).

Dubbio 1: avrei dovuto fare una preventivo sondaggio presso qualche banca prima ancora di mettere in vendita la mia casa o comunque lo devo fare prima di accettare la proposta di acquisto?? In tal caso che tipo di risposta può dare una banca se non ho ancora una casa da riacquistare?

Dubbio 2 : in genere quando si inserisce la clausola secondo la quale il preliminare è vincolato all’ottenimento del mutuo, significa che il preliminare si farà solo se ho la certezza matematica di ottenere il mutuo, oppure solo se la banca rilascia un parere favorevole (pre delibera) per un'erogazione futura?

Dubbio 3: E’ preferibile aspettare la vendita definitiva del mio appartamento (ossia il rogito) prima ancora di avanzare una proposta di acquisto a cui segue il preliminare di acquisto per il nuovo appartamento?
Questo per evitare rischi legati al mancato perfezionamento della vendita del mio immobile (cioè se non si arriva al rogito)
Grazie

 

[Bagudi]

Dubbio 1: avrei dovuto fare una preventivo sondaggio presso qualche banca prima ancora di mettere in vendita la mia casa o comunque lo devo fare prima di accettare la proposta di acquisto?? In tal caso che tipo di risposta può dare una banca se non ho ancora una casa da riacquistare?

Intanto esamina i tuoi redditi e ti può dare una delibera reddituale rispetto alla cifra che pensi di investire nell'acquisto dell'immobile.

Dubbio 2 : in genere quando si inserisce la clausola secondo la quale il preliminare è vincolato all’ottenimento del mutuo, significa che il preliminare si farà solo se ho la certezza matematica di ottenere il mutuo, oppure solo se la banca rilascia un parere favorevole (pre delibera) per un'erogazione futura?

In genere, quando la banca dà parere favorevole.
Dopodichè si apre la seconda fase, che prevede la perizia della Banca.
E' molto importante che l'immobile sia conforme sia catastalmente che urbanisticamente (il che vale anche per il tuo che stai vendendo...) ed è la clausola che io metterei ovunque...

E’ preferibile aspettare la vendita definitiva del mio appartamento (ossia il rogito) prima ancora di avanzare una proposta di acquisto a cui segue il preliminare di acquisto per il nuovo appartamento?

Sarebbe l'ideale, ma poi tu dove vai nel frattempo ?

 

[MODAMA]

Grazie Bagudi per la risposta.

Sarebbe l'ideale, ma poi tu dove vai nel frattempo ?[/QUOTE]

Beh sarei "costretto" ad andare in affitto.
Oppure dovrei incastrare i momenti della vendita con quella dell'acquisto? In questo modo:
1. ricevo caparra preliminare al compromesso mio appartamento;
2. trovo nuovo appartamento e sottoscrivo proposta di acquisto vincolata ottenimento mutuo;
3. Mi reco in banca che dovrebbe darmi parere favorevole e quindi sottoscrivo preliminare per acquisto nuovo appartamento (girando la caparra di cui al punto 1);
4. Rogito di vendita mio appartamento;
5. Rogito di acquisto nuovo appartamento.
I punti 4 e 5 devono essere vicini temporalmente.
Inoltre mi viene da pensare che c'è un rischio: metti che, per qualsiasi motivo, non dovessero accordare mutuo ad acquirente mio appartamento. La compravendita del nuovo appartamento va a farsi benedire (in tal caso devo rinunciare, perdendo la caparra versata, anche se effettivamente la mia di banca mi ha concesso il mutuo)

aaaahhh troppe combinazioni...

 

[MODAMA]

Se qualcuno di dice se i passaggi da me indicati sono corretti....sarei davvero grato.!

 

[Bagudi]

Si, direi che è corretto, fermo restando che, essendoci mutuo, non puoi rogitare vendita e acquisto uno dopo l'altro, ma devono passare alcuni giorni.

Per cui sarebbe opportuno parlare con l'acquirente della possibilità di rimanere in casa ancora qualche giorno, magari lasciando depositata presso il notaio una somma a garanzia...

 

[PaolCercaCasa]

In linea teorics potresti vincolare la proposta/preliminare oltre che al mutuo anche al rogito della tua casa ...
Ma penso sia difficile che un venditore accetti.. e se accetta scord a ti di chiedere sconti.