Vendere prima casa prima dei 5 anni

[lelemorol90]

Buonasera volevo chiedervi, ho acquistato un immobile in comproprietà (50-50) con la mia ormai ex compagna da 2 anni, tuttavia per un anno è rimasto tacitamente il vecchio proprietario pagando un affito in maniera “inter nos” e da 9 mesi abbiamo noi la residenza (pur effettivamente non abitandoci).

Volevo chiedervi secondo voi, in caso di vendita, fermo restando la plusvalenza, vi è da corrispondere la compensazione dell’imposta di registro anche se ricevo in donazione dai miei una proprietà? E se comprassi una casetta nel arco dell'anno dalla vendita riuscirei a non pagare tasse e incorrere in problemi? Aiutatemi per favore, sono disperato, abbiamo fatto già un bonifco per i lavori, aperto una pratica di cila e sono intenzionato a buttare tutto all'aria, senza considerare l'acconto dato per la cucina che eventualmente perderei.

Come potrei comportarmi per ridurre al minimo i danni economici? Abbiamo un mutuo cointestato per la casa in questione. A lei la casa non piace proprio e mi accusa di averla indotta a fare scelte sbagliate.

Che altre spese dovrei sostenere? La plusvalenza come verrebbe calcolata?
Riuscite a dirmi un po di costi considerando che l'immobile è stato pagato 250k
Grazie antipatamente e scusatemi anche per lo sfogo

La rendita catastale è 580 + 40 euro per il box

 

[francesca63]

il vecchio proprietario pagando un affito in maniera “inter nos” e da 9 mesi abbiamo noi la residenza

Detto in altre parole hai percepito un affitto in nero, e ora non paghi IMU avendo li la residenza fittiziamente.

la plusvalenza, vi è da corrispondere la compensazione dell’imposta di registro anche se ricevo in donazione dai miei una proprietà?

No, se adibisci l’immobile ricevuto in donazione ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.

fermo restando la plusvalenza,

Ammesso che tu riesca a vendere a cifra maggiore di quanto speso per l’acquisto.

Come potrei comportarmi per ridurre al minimo i danni economici?

Cercando un acquirente disposto a pagare bene il vostro immobile, e trovando il sistema (donazione o acquisto) per diventare proprietario di altro immobile da adibire ad abitazione principale (quindi ci devi concretamente andare a vivere e trasferirci la residenza non in modo fittizio).
Prima di mettere in vendita verifica con la banca quanto è il debito residuo: se hai comprato da soli due anni, molto probabilmente per estinguere il mutuo dovrai aggiungere dei soldi…
Situazione spinosa…

 

[lelemorol90]

Grazie per la gentile risposta, oltre al discorso plusvalenza e bancario che altre spese a livello fiscale ci sarebbero da sostenere? Sarebbe un problema vendere l'immobile con il mutuo ipotecario?

 

[francesca63]

Sarebbe un problema vendere l'immobile con il mutuo ipotecario?

Si, se, come detto, il mutuo residuo è più alto del prezzo che si può ricavare, e tu non hai soldi da metterci per coprire la differenza.
Dipende dalla percentuale di mutuo che avevate chiesto.

 

[lelemorol90]

Con il debito resido che è circa 180k non ci sarebbero problemi, rivendendo l'immobile ad un prezzo più alto, tuttavia sono spaventato per l'eventuali spese fiscali a cui vado incontro, oltre il fatto di mettere in conto di perdere parte dei soldi per lavori di ristruttrazione e l'acconto per la cucina che a questo punto non avrebbe più senso portare avanti

 

[francesca63]

l'eventuali spese fiscali a cui vado incontro,

Come detto prima, le spese fiscali sono quelle legate alla perdita dei benefici prima casa, se non ricompri o ricevi in donazione entro un anno dalla vendita altro immobile da adibire ad abitazione principale.
E le imposte sulle plusvalenze, se vendi a più di quanto hai comprato (ma se tieni la residenza per più di metà del tempo tra acquisto e rivendita, non sono dovute).

oltre il fatto di mettere in conto di perdere parte dei soldi per lavori di ristruttrazione e l'acconto per la cucina

A meno di ristrutturare ugualmente, e poi vendere ad un prezzo superiore: ma solo tu puoi sapere se è fattibile e se ti conviene

 

[lelemorol90]

Sarebbe difficile quantificare queste spese fiscali qualora non ricevessi nulla in donazione e non comprerei altro immobile? Vorrei capire se si tratta di spese in ordine di 1000 euro o 10000. Poi essendo la casa cointestata al 50/50 le spese arriverebbero già ripartite in quota?

 

[francesca63]

Vorrei capire se si tratta di spese in ordine di 1000 euro o 10000.

5/7000 euro, da dividere secondo le quote di proprietà.

 

[lelemorol90]

Se dovessi apportare ristrutturazioni e migliore all'immobile, tipo parquet, pitturazione, creazione di una finestra, in questo cosa come andrebbero computate ai fini della plusvalenza?

 

[francesca63]

come andrebbero computate ai fini della plusvalenza?

Se documentate , cioè fatturate e non eseguite con fai da te, andrebbero sommate al prezzo di acquisto.
Cioè, ad esempio con cifre a caso; rivendita a 150 , acquisto a 100, più spese per atto di acquisto 7 più ristrutturazione 15, le plusvalenze sarebbero di 28 [150- (100+7+15)].
Imposte delle plusvalenze da calcolare su 28