Vendita appartamento ed errore sulla planimetria del comune

[Andrea41]

Buongiorno a tutti
oggi, avendo venduto il mio appartamento, è venuto il geometra del compratore per la verifica dei documenti e la misurazione delle superfici interne.

E' stato riscontrato che, al momento della costruzione (anno 1983), il geometra della Ditta costruttrice,
sulla planimetria definitiva, ha invertito due aperture contigue.
Cioè una porta-finestra l'ha disegnata come finestra e una finestra come porta-finestra.
Senz'altro una sua svista, ma che mi ha messo grosse difficoltà.

Il geometra incaricato mi ha detto che, per firmare la relazione, dovevo sanare la situazione
e fare una pratica di abuso edilizio, con una spesa totale,multe e oneri, intorno ai 2500 euro.

Qualcuno mi ha parlato di CILA tardiva, che costerebbe molto meno.
Esistono forse, dopo 35 anni, prescrizioni o riduzioni in merito?

Qualcuno sa darmi qualche consiglio su cosa devo fare esattamente e suggerirmi
qualche eventuale altra soluzione meno onerosa?
E quali saranno i tempi per aggiustare il tutto, visto che tra 3 mesi devo consegnare l'appartamento?
Ringrazio tutti dell'aiuto.

 

[PyerSilvio]

Buongiorno a tutti
oggi, avendo venduto il mio appartamento, è venuto il geometra del compratore per la verifica dei documenti e la misurazione delle superfici interne.

E' stato riscontrato che, al momento della costruzione (anno 1983), il geometra della Ditta costruttrice,
sulla planimetria definitiva, ha invertito due aperture contigue.
Cioè una porta-finestra l'ha disegnata come finestra e una finestra come porta-finestra.
Senz'altro una sua svista, ma che mi ha messo grosse difficoltà.

Il geometra incaricato mi ha detto che, per firmare la relazione, dovevo sanare la situazione
e fare una pratica di abuso edilizio, con una spesa totale,multe e oneri, intorno ai 2500 euro.

Qualcuno mi ha parlato di CILA tardiva, che costerebbe molto meno.
Esistono forse, dopo 35 anni, prescrizioni o riduzioni in merito?

Qualcuno sa darmi qualche consiglio su cosa devo fare esattamente e suggerirmi
qualche eventuale altra soluzione meno onerosa?
E quali saranno i tempi per aggiustare il tutto, visto che tra 3 mesi devo consegnare l'appartamento?
Ringrazio tutti dell'aiuto.

Incarica un tuo tecnico di fiducia e verifica quanto ti ha riferito l’altro.
Comprese la spesa e gli oneri necessari per la riconformazione.

 

[Andrea41]

Certo, mi era venuto il dubbio che quel geom. stesse "bluffando"
con me anziano, ma mi ha fatto vedere le planinimetrie
(ne ho una lasciatami) prese in Comune e la discrepanza risulta
veramente.
Non capisco però come mai su planimetrie precedenti (della ditta
costruttrice e non definitive) di 2 anni prima, la discrepanza non esiste.
In pratica cosa dovrei far verificare esattamente?
E se tutto corrisponde, quale pratica meno onerosa devo fare?

 

[marcanto]

premesso che
una finestra che diventa porta, ed una porta che poi diventa finestra .....non è assolutamente un abuso edilizio propriamente detto.
parlerei più di difformità prospettica, che non incide sui parametri edilizi: volume e superficie utile.
evidentemente il geom "osservatore" era interessato se la pratica doveva essere fatta da lui stesso.

si dovranno controllare i grafici della licenza edilizia (il solo elaborato legittimo) confrontandoli con lo stato di fatto attuale....
ed entrambi devono coincidere con la planimetria catastale che è subordinata ai grafici della licenza edilizia

 

[Andrea41]

Scusa, non sono molto della materia.
Nella planimetria catastale si evince l'errore (scambio porta/finestra)
ma nelle planimetrie in scala 1:200 del progetto originale, antecedente
di 2 anni quello definitivo, le cose erano regolarmente al loro posto.
Chi e perchè siano state cambiate è un mistero.
Ho anche guardato la planimetri allegata al mio atto di acquisto,
e la magagna c'è anche lì.
Mi spieghi meglio,in parole povere, le tue ultime 4 righe?
Come devo agire per stare nelle regole?
Grazie

 

[marcanto]

esiste una
1) licenza edilizia a cui sono allegati i grafici progettuali (piante, sezioni, prospetti ed eventualmente i calcoli per i parametri urbanistici).
e tali documenti costituiscono il Titolo edilizio (licenza edilizia che legittima la realizzazione dell'edificio) ......a cui tutto si deve subordinare e conformare > ossia: l'esecuzione e successivo accatastamene.

ogni altro documento, grafico .....o come tu lo voglia chiamare non ha valore legittimo ai fini edilizi (carta straccia !!)
Salvo che non sia ALTRO titolo edilizio, per esempio di variante per avvenute modifiche

2) si apre il cantiere e si realizza conformerete alla licenza edilizia ....ossia senza apportare modifiche rispetto a quello che contiene (le finestre sono tali, le porte sono porte etcc) .
3) terminati lavori si produce l'accatastamento con la relativa "planimetria catastale" ....anche quest'ultima si deve conformare alla licenza edilizia.

quindi nei passaggi 2) e 3) il tutto si deve conformare al titolo edilizio della licenza edilizia.
devi cercare il titolo 1) .....oppure incaricare un tuoi tecnico di fiducia per farlo, come ti è stato già detto

 

[Jan80]

@Andrea41 parli di piante e planimetrie e sembrerebbe che l'errore di rappresentazione riguardi il solo catasto: se è così la faccenda si risolverebbe alla svelta con una variazione catastale per errata rappresentazione.

Se invece l'errore, come fa pensare la risposta avuta dal geo etra, dovesse essere presente anche nel titolo edilizio abilitativo presente in comune, che è per forza una concessione edilizia e non una licenza dato che è del 1983, sarebbe da verificare per prima cosa se tale inversione sia presente anche in prospetto oltre che in pianta, dato che se il prospetto mostra la situazione opposta sarebbe chiaro l'errore di rappresentazione e non ci darebbe bisogno di una sanatoria.

Da questo capisci che dovrai incaricare un tecnico che svolga tali ricerche e che, eventualmente, si occupi della pratica da presentare in comune e/o della variazione catastale.

 

[Andrea41]

Scusate la mia poca comprensione di dati tecnici.
Il mio appartamento è stato disegnato fin da prima dell'inizio dei lavori
e non è mai stato modificato nulla.
Però vuol significare qualcosa se nella mia planimetria u.i.u.
consegnatami il 23.10.2018 dal Catasto Edilizio Urbano
(Catasto dei Fabbricati)
lo scambio delle finestre è evidente?

Poichè trattasi di un fabbricato di 24 appartamenti su 3 piani,
nei prospetti della concessione edilizia le finestre e le porte
sono disegnate ed appaiono tutte al posto giusto,
cioè di come sono attualmente le mie.

A chi bisogna dimostrare l'errore?
Cosa dovrebbe fare il tecnicoper evitare la sanatoria?

 

[Jan80]

Se nella concessione le finestre sono come nella realtà non devi fare nulla. Solo se ci fossero delle difformità e se queste si rivelassero degli abusi dovresti sanare.

Per il catasto potresti anche lasciare tutto così, dato che per difformità che non vanno a incidere sulla consistenza dell'immobile (ed è il tuo caso) si può evitare di fare la variazione catastale.
Questo in teoria, ma spesso i notai vogliono tutto perfettamente accatastato....

 

[Andrea41]

Ringrazio, tutti in particolare Jan80, dei chiarimenti.
In mattinata andrò da un altro Geometra, che so essere competente ed onesto, trascurando quello del compratore, che si è dimostrato forse troppo interessato
ai suoi affari anzichè cercare soluzioni più accomodanti e meno onerose per
il probabile nuovo cliente.