Buongiorno a tutti!
Io ho acquistato una casa all`asta nel giugno 2011 con il mio compagno per quota pari al 50% a testa. E` da gennaio scorso che ho preso la residenza li`. Ora per motivi vari, dobbiamo vendere. La mia domanda e` la seguente:
Ho sentito parlare del capital gain. Se trovassimo un acquirente, quanto andremmo a pagare di plusvalenza? per evitare di pagare tasse, quanto dovremmo aspettare?
scusate sono ignorante in materia. Ringrazio anticipatamente tutti.
B.
Spero sia esaustiva la mia risposta
In pratica:
1) se si tratta di prima casa, puoi rivenderla anche prima dei 5 anni e non pagare la plusvalenza (differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto) ed altre tasse (dovute al fatto che hai acquistato a tariffe agevolate) solo se, entro un anno dalla vendita, acquisti un'altra casa che diventa quindi la tua prima casa.
Decadenza dalle agevolazioni
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
2) se si tratta di seconda casa devi pagare la plusvalenza. Puoi pagare direttamente al notaio, quando fai l'atto di vendita, il 20% sulla differenza fra quanto vendi la casa e quanto l'hai pagata (al netto delle spese di eventuale ristrutturazione, tasse ecc... esempio l'hai acquistata per 150.000 e la vendi per 200.000 dovrai pagare il 20% su 50.000 ossia 10.000 di tasse allo Stato + parcella del Notaio per fare la documentazione della plusvalenza) oppure puoi portare questo reddito sulla dichiarazione dei redditi ma solitamente la tassazione è più alta di quanto pagheresti subito tramite il Notaio
La vendita di un immobile abitativo acquistato in regime non convenzionato è sempre libera e quindi non sconta alcun divieto ma nei fatti è limitata dalle norme fiscali esistenti, che hanno due scopi: se si tratta di prima casa, che ha goduto delle agevolazioni fiscali all’acquisto, si vuole evitare che chi ne ha usufruito vi speculi sopra a proprio vantaggio ed a danno delle pubbliche finanze; se si tratta di immobili abitativi non prima casa, viene tassata l’eventuale plusvalenza e cioè la differenza fra il prezzo pagato a suo tempo all’acquisto e quello riscosso all’atto della vendita, ritenuta anch’essa di carattere speculativo. Ciò premesso vediamo il caso proposto, anche alla luce delle nuove aliquote di tassazione delle plusvalenze, in vigore dal 3 ottobre 2006:
1) vendita di immobile prima casa, acquistata con agevolazioni fiscali: ai sensi delle norme sull’imposta di registro, in caso (...) di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle maggiori imposte da corrispondere. Quindi invece dell’imposta di registro al 3 % sarà applicata l’aliquota ordinaria del 7 % oltre alle imposte ipotecaria (2 %) e catastale (1 %) invece di quelle fisse di 168 euro ciascuna. Sulle maggiori imposte da versare viene applicata una sanzione del 30 %, oltre agli interessi di mora. Anche in questo caso, sulla eventuale plusvalenza realizzata, se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo trascorso fra l’acquisto e la vendita, si applica l’ordinaria tassazione IRPEF che può essere sostituita con il pagamento, all’atto del rogito notarile, di un’imposta sostitutiva sull’importo della plusvalenza, passata dal 12,5 % al 20 % con il decreto legge n. 262/06.
2) vendita di immobile acquistato senza agevolazioni prima casa: in tal caso non scatta alcuna sanzione né recupero d’imposta, si è però soggetti al pagamento dell’IRPEF sulla eventuale plusvalenza realizzata fra il prezzo di vendita e quello di acquisto, a meno che l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo trascorso fra l’acquisto e la vendita. Anche in questo caso la tassazione IRPEF può essere compensata pagando, all’atto del rogito, l’imposta sostitutiva del 20 %.
Ovviamente il problema è per chi vende, chi compra non ha nessun tipo di vincolo o tassa da pagare, salvo sia prima o seconda casa ma questo vale per tutti gli acquisti di immobili abitativi.
Quindi se, come ho capito, devi comprare una casa che il precedente proprietario ha acquistato ad un asta, non hai nessun problema.[DOUBLEPOST=1367407788,1367407737][/DOUBLEPOST]
Non sarete soggetti a tassazione plusvalenza (20%) se nel periodo acquisto/vendita avete utilizzato l'immobile (residenza) per un periodo superiore alla metà più un giorno.
Avete richiesto le agevolazioni fiscali prima casa? Perchè il vero problema potrebbe essere questo.
non avevo visto la tua risposta pardon
