Vendita casa in cooperativa con diritto di superficie del comune

[moran]

Salve, da 15 anni sono proprietario di un appartamento con annesi accessori. Gli appartamenti sono stati costruiti da noi costituiti in ciooperativa , acquistando il diritto di superficie novantanovennale del terreno. Adesso che ho messo in vendita l'appartamento, dopo aver firmato la proposta di vendita accettata da un compratore, l'Agenzia immobiliare di cui ometto il nome mi ha comunicato che un tecnico del comune ha dichiarato che una eventuale vendita dell'appartamento risulterebbe nulla in quanto non proprietario del terreno e poichè nella convenzione con il Comune era prevista il divieto al'aliienazione dello stesso pena la perdita del diritto.
non so se sono stato chiaro. io comunqie sto vendendo l'appartamento non il terreno .tra l'altro il 2008 il presidente del condomio ha avanzato richiesta di acquisto delo stesso terreno a cui non è seguita nessuna risposta da parte del Comune. secondo voi è legale una cosa del genere? L'appartamento l'ho pagato io e non il Comune. P.S. anche il terreno. potete chiarirmi le idee. qualcuno può aiutarmi e darmi una risposta urgente. grazie Antonio

 

[fpsoft]

l'Agenzia immobiliare di cui ometto il nome mi ha comunicato che un tecnico del comune ha dichiarato che una eventuale vendita dell'appartamento risulterebbe nulla in quanto non proprietario del terreno e poichè nella convenzione con il Comune era prevista il divieto al'aliienazione dello stesso pena la perdita del diritto.

Prima di tutto leggi tu stesso quanto scritto nella convenzione, non fidarti di quanto "dicono" gli altri. Tipicamente gli atti sono nulli per la parte eccedente il prezzo convenzionato, non nulli in toto. Dovresti andare tu stesso in comune a chiedere se c'e' possibilita' di abolizione dei vincoli magari acquistando la tua quota parte di terreno (in base alla legge 448/98): l'acquisto del terreno (importante: lo puoi fare anche tu da solo, il calcolo viene fatto in base ai millesimi, non accodarti a nessuno, agisci autonomamente, magari sentendo un avvocato o notaio) non è detto che abolisca tutti i vincoli (dipende dal comune). Importante, ripeto, leggi attentamente la convenzione (magari aiutato da un legale/notaio), si basa tutto su quanto scritto li'.

 

[Artan]

Prima di tutto leggi tu stesso quanto scritto nella convenzione, non fidarti di quanto "dicono" gli altri. Tipicamente gli atti sono nulli per la parte eccedente il prezzo convenzionato, non nulli in toto. Dovresti andare tu stesso in comune a chiedere se c'e' possibilita' di abolizione dei vincoli magari acquistando la tua quota parte di terreno (in base alla legge 448/98): l'acquisto del terreno (importante: lo puoi fare anche tu da solo, il calcolo viene fatto in base ai millesimi, non accodarti a nessuno, agisci autonomamente, magari sentendo un avvocato o notaio) non è detto che abolisca tutti i vincoli (dipende dal comune). Importante, ripeto, leggi attentamente la convenzione (magari aiutato da un legale/notaio), si basa tutto su quanto scritto li'.

sono perfettamente d'accordo con quanto sopra aggiungerei solo che la domanda al comune per la vendita serve anche perchè nella stessa risposta viene determinati il prezzo al quale " bisogna vendere l'immobile " oggetto della convenzione

 

[Bagudi]

In genere, nella Convenzioni relative al diritto di superficie, è previsto l'obbligo di fare una richiesta al Comune per vedere se questo intende esercitare il diritto di prelazione all'acquisto....
Nessun Comune ha mai acquistato, ma è un obbligo. In ogni caso, in genere, se il Comune non risponde entro 30 giorni, scatta il silenzio-assenso.

Il prezzo da dichiarare in rogito va determinato secondo i parametri citati nella convenzione e, spesso, i Comuni non fanno loro il calcolo.

Quando tu hai acquistato in diritto di superficie, hai acquistato solo l'appartamento, m NON il terreno che è rimasto di proprietà del Comune che te lo ha concesso per l'appunto per 99 anni, rinnovabili per altri 99.
Quindi, se non riscatti il terreno, tu, a tua volta, stai vendendo il diritto di superficie...

Il parere dei colleghi è assolutamente giusto: bisogna leggere la Convenzione e da lì verificare quali sono i passi da fare.

Silvana

 

[roberto.spalti]

Concordo con i colleghi, se hai la convenzione meglio altrimenti vai in Comune e ne chiedi copia; poi vai da un notaio e chiedi come puoi fare per vendere.
Un ente non può proibire la vendita ma può: esercitare diritto di prelazione, imporre un prezzo di rivendita, mettere dei vincoli ai requisiti degli acquirenti, questo per evitare speculazioni su case cotruite a prezzi sicuramente agevolati.