Vendita con ristrutturazione entro 5 anni

[Utente Cancellato 56861]

Buongiorno, avrei bisogno di capire una situazione che mi ha messo un dubbio. Allora: seconda casa acquistata presso impresa costruttrice che (e questo non l'ho capito) effettua dei lavori di ristrutturazione... Chi ha acquistato, pare abbia dovuto pagare il 10% del valore perchè la ristrutturazione è avvenuta entro 5 anni dalla vendita. Ma a me non risulta che anche per le ristrutturazioni, su immobile nuovo e per di più venduto da casa costruttrice, si debba pagare una plusvalenza. Questo perchè la mia amica vorrebbe acquistare un'altra casa, da privato, che ha subìto una ristrutturazione 4 anni fa e teme che possa capitarle la stessa cosa. Secondo voi, qual'è la giusta interpretazione? Ed in questo caso, acquistando una seconda casa che è stata ristrutturata 4 anni fa, cosa occorre verificare? Grazie mille

 

[CheCasa!]

Credo che il problema sia diverso.
Un'impresa che ristruttura (o completa) un immobile è fiscalmente equiparata ad un'impresa che lo costruisce di sana pianta.
In virtù di ciò, all'atto dell'acquisto, il privato che compra è tenuto a versare l'IVA nella misura del 10% sul valore di acquisto.
Trascorsi 5 anni dall'ultimazione della ristrutturazione il venditore può decidere di applicare l'imposta di registro che è pari al 9% del valore catastale, quest'ultimo decisamente più basso del valore effettivamente pagato, con un conseguente risparmio considerevole per l'acquirente, ma con conseguenze prevalentemente svantaggiose per il costruttore/ristrutturatore. Per questo l'esenzione dall'IVA, anche trascorsi i 5 anni, non viene quasi mai scelta dal venditore.

Ci sarebbero però, in questo caso, delle possibilità di risparmio che vale la pena approfondire:
1) detrazione del 50% dell'IVA in 10 anni se il fabbricato risulta caratterizzato da una classe energetica almeno "B".
2) detrazione del 50% sul costo di costruzione di garage e/o posti auto di nuova realizzazione se acquistati insieme all'appartamento
3) detrazione del 50% su un massimo di 96.000,00 e comunque non superiore al 25% del prezzo di acquisto, qualora la ristrutturazione sia stata ultimata da non più di 18 mesi.

Naturalmente la tua amica, comprando da privato, potrà, da una parte usufruire del regime fiscale più leggero legato al pagamento del 9% di imposta di registro sul valore catastale, ma non potrà dall'altra contare sulle detrazioni (salvo quelle che potrebbe direttamente ereditare dal venditore), trattandosi di un acquisto da privato.