Vendita della casa con acquisto della nuova in parallelo

[Giovannirivas]

Buongiorno, sono nuovo del forum e vorrei porre un quesito agli esperti.

Mi è stata fatta a Maggio un proposta di acquisto per il mio immobile dove io risiedo (quindi prima casa) che io ho accettato con la sottoscrizione della stessa e rilascio di congrua caparra.
Nella proposta erano riportate le modalità di pagamento con vari acconti sul prezzo, dilazionati fino al giorno del rogito prima di Natale di quest'anno.
Mi sono prontamente messo alla ricerca di un altro immobile nuovo, che data l'ampia scelta ho prontamente trovato. Ho rigirato al costruttore medesima proposta d'acquisto con modalità di pagamento slittate di un mese rispetto a quanto fatto a me.
Il dubbio è questo : avendo riacquistato nel medesimo comune e facendo il rogito per la vendita del mio, presumibilmente entro novembre di quest'anno, gli acconti successivi alla caparra dovranno essere corrisposto con IVA al 4% o al 10%?
Se si, esiste un modo per ovviare a questo ed eventualmente come potrò recuperare la differenza al rogito? Grazie a chi vorra darmi spiegazioni.

 

[alessandra]

Per acquistare usufruendo l'agevolazione IVA al 4% come prima casa devi rogitare prima la vendita del tuo vecchio appartamento, quindi per eventuali acconti previsti dal compromesso ci sarà una clausula in cui dichiari che intendi acquistare come prima casa ed andrai a rogitare successivamente anche alcuni giorni dopo la vendita dell'altro.

 

[Giovannirivas]

Quindi non sarebbe possibile ottenere l'aliquota del 4% con nessun tipo di dichiarazione anche in sedi di preliminare davanti al Notaio, prima di aver rogitato il mio appartamento?

 

[andrea boschini]

LA DICHIARAZIONE dovra' essere del tipo al momento del rogito avro' le caratteristiche fiscali per usufruire agevolazione IVA al 4%...e le fatture che l'impresa ti fara' saranno al 4% anch'esse

 

[Giovannirivas]

Grazie per i chiarimenti dati, con l'occasione avrei un altro dubbio che mi assilla, nel mio primo post, ho erroneamente detto che il nuovo acquisto dovrà avvenire con un costruttore. Realmente la società con cui ho sottoscritto la proposta è una società non costruttrice, ovvero, la stessa è stata costituita da parenti che per successione ereditaria detenevano ciascuno per le proprie quote il vecchio immobile rustico da ristrutturare. La ristrutturazione è stata realizzata da impresa da loro delegata.
Ho letto da qualche parte che nel caso di "società non costruttrice" si beneficia di uno sconto, che consiste nel pagare l'imposta di registro con aliquota del 3% e nel versamento in cifra fissa di €. 168 i tributi catastali e ipotecari. Confermate per il mio caso la possibilità di questa ipotesi?

 

[tempozero]

se il venditore è persona fisica, viene applicato il 3% di imposta di registro diversamente da società che prevede il 4% di IVA.

 

[Giovannirivas]

se il venditore è persona fisica, viene applicato il 3% di imposta di registro diversamente da società che prevede il 4% di IVA.

Non mi risulta che sia cosi!
Allego il link dell'agenzia delle entrate:
Agenzia delle Entrate - Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa


ACQUISTO DELLA "PRIMA CASA": LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE

Acquisto da privato

registro 3%
ipotecaria 168 euro
catastale 168 euro

Acquisto da "impresa costruttrice"
(o di ristrutturazione) entro 4 anni
dall'ultimazione dei lavori

IVA 4%
registro 168 euro
ipotecaria 168 euro
catastale 168 euro

Acquisto da impresa "non costruttrice"

Acquisto da impresa "costruttrice"
(o di ristrutturazione) oltre 4 anni
dall'ultimazione dei lavori

IVA esente
registro 3%
ipotecaria 168 euro
catastale 168 euro

Il punto è un altro come determinare se impresa costruttrice e non costruttrice. Mi spiego meglio, potrebbe essere costruttrice anche se ha affidato in totale subappalto i lavori? dato che nel camerale la società ha per oggetto attività immobiliare in genere?
oppure conta esclusivamente chi materialmente ha edificato l'opera?

 

[alessandra]

Occorre vedere chi risulta come costruttrice. Se l'impresa attualmente proprietaria ha come oggetto sociale la costruzione di immobili anche se ha dato in appalto l'edificazione è lei che risulta come cotrutture allora IVA al 4% entro i 4 anni dalla costruzione altrimenti(in tutti gli altri casi) si applica l'imposta di registro al 3% + ecc...Chiedi alla ditta maggiori ragguagli. Per risponderti sulla famosa DICHIARAZIONE concordo con Andrea

 

[tempozero]

scusa la mia sintesi che era votata al caso specifico e non a "valore universale".
quando dico che se è società come da te descritta avente quale oggetto sociale operazioni "immobiliari" ad aver effettuato o direttamente o per appalto a terzi la ristrutturazione, la vendita si configura come effettuata da impresa costruttrice e quindi assoggettata a regime IVA essendo, come da te indicato, di nuova costruzione e quindi non in carico da più di 4 anni.

 

[Giovannirivas]

Convengo con voi in tutto ciò che dite, anche se in mio caso risulta un po’ fraintendibile. I legislatori in questo caso hanno un po’ incasinato una cosa semplice. Sarebbe bastato specificare che rientravano nella casistica anche le societa immobiliari, termine un tantino più generico, dato che queste società gestiscono dei patrimoni non sempre legati ad attività di costruzione e talvolta le costruzioni, sono per queste un attività del tutto marginale, (infatti potrebbero gestire, locazioni, attività turistiche, sportive o di ristorazione, pubblici esercizi ecc). Peraltro nella maggior parte delle società immobiliari, non hanno ne mezzi ne capacità tecniche per la gestine di nuove costruzioni, ristrutturazioni, restauri o risanamenti, come invece la legge specifica. In sostanza fungono da finanziatori dell’opera e basta!