Vendita di casa al figlio con previa donazione di danaro

[massipini]

Sono proprietario d un appartamento dato in comodato gratuito al figlio .
Vorrei trasferire la proprietà al medesimo; mi è stato sconsigliato per vari motivi l'utilizza dell'istituto della donazione.
L'alternativa è stipulare un contratto di compra-vendita: si pone il problema del pagamento ed in particolare:
risulterebbe aleatoria la ipotesi del rilascio da parte del figlio di un assegno bancario a copertura del prezzo di vendita che non porterei all'incasso, la fattispecie del contratto simulato, che dissimulato evidenzia una donazione , darebbe adito all'agenzia delle entrate di intervenire.
L'altra ipotesi percorribile potrebbe consistere nello stipulare una donazione da parte mia al figlio di una significativa somma di danaro da utilizzare come primo versamento per l'acquisto dell'appartamento che giustificherebbe il possesso del danaro.
Per la parte residua del debito si potrebbe pensare a rateizzazioni, mi chiedo come organizzarle ed è ipotizzabile una remissione o un semplice abbandono del credito residuo?

Ringrazio e porgo distinti saluti

 

[H&F]

Tuo figlio ha un suo reddito ufficiale e capiente per le ipotetiche rate ?
Hai altri figli ?
Forse il tuo potrebbe anche essere l'unico saco di una vendita con riserva di proprietà.

 

[gardabusiness]

perchè non donare l'intera somma di denaro? e poi perchè l'ade dovrebbe intervenire. Se doni la casa incasserebbe nulla se invece doni i soldi e vendi la casa incassa il 3%.
o mi sbaglio?

 

[Gherardo5]

Non vedo migliore soluzione di quella di donare la casa al figlio (minori costi in assoluto).
L'unico problema potrebbe esserci se ci sono altri figli ed il donante dovesse morire in tempi brevi (mi sembra dieci anni); in questo caso l'altro figlio potrebbe far rientrare la casa donata nell'ambito della legittima (cioè volerne una parte del valore anche lui).
Questo è quanto ritengo .......

 

[gardabusiness]

il problema, come ormai risaputo e detto anche dall'amico massipini, è che un immobile donato non è più facilmente commerciabile, per cui togliere la possibilità al donatario di, in futuro, venderlo, (e questo fino a 10 anni dalla morte del donante, salvo revocatorie degli eredi e non 10 anni dalla donazione).

 

[pinox]

se non vci sono altri figli a cosa serve la donazione? se invece vi sono altri eredi si potrebbe al momento dell'atto (se possibile) far fare un atto di rinuncia agli stessi per evitare di aspettare 10 anni.

 

[apbergamo]

Non so rispondere alle tue domande specifiche. Divago un po' con un suggerimento, nel caso ti possa essere utile. Anche nella mia famiglia stiamo valutando un'operazione simile alla tua, finalizzata a pagare l'IMU come prima casa e non come seconda sull'immobile in comodato gratuito al figlio. Se la finalità è la medesima, in alternativa alla donazione ed alla compravendita potresti donare l'usufrutto al figlio: paghi l'IMU come prima casa, il figlio diviene di fatto "proprietario" dell'immobile (nel senso che puo' farne quasi tutto ciò che vuole - tranne venderlo - ) e non ci sono problemi di rivendita futura. I costi di questa operazione sono simili a quelli della donazione e quindi inferiori a quelli della compravendita
Ciao

 

[Gherardo5]

Quanto detto da apbergamo è giustissimo.
Il ricongiungimento fra usufrutto e nuda proprietà avverrà automaticamente (vi auguro più tardi possibile).

 

[massipini]

Con riferimento alle gentili risposte ed alle precisazioni richieste aggiungo che ho un altro figlio a cui ho già donato con atto pubblico una somma di danaro equivalente al valore dell'immobile . Il figlio in godimento del comodato gratuito ha un regolare contratto di lavoro presso un ministero a tempo indeterminato quale ingegnere, sposato in comunione dei beni. Sarei particolarmente grato a chi vorrà inviare consigli più mirati alla fattispecie come meglio delineata. Ringrazio ed auguro un buon anno.

 

[Gherardo5]

Non sono un esperto ma credo che :
- la donazione (se del caso) vada fatta esplicitando che non rientra nella comunione dei beni (lo si può fare con l'acquisto, a maggior ragione con una donazione, firmando la moglie che non entra in comun ione)
- l'altro figlio dovrebbe fare contemporaneamente un atto di rinuncia ad una futura eventuale pretesa sull'immobile donato