Vendita di nuda proprietà - Pretendere un secondo usufrutto

[emme]

Un saluto a tutti gli amici di Immobilio.
Vorrei sottoporre agli esperti un quesito al quale non riesco a rispondere.
Sarò breve. Nel 2005 vendetti la nuda proprietà di un appartamento. L'usufruttuaria allora aveva 68 anni.
In questi giorni i nudi proprietari mi hanno contattato per informarmi che l'usufruttuaria (ormai 92enne) è stata ricoverata in casa di riposo in maniera permanente. Mi hanno chiesto di contattarla e chiederle se - vista la situazione - possono finalmente usufruire dell'immobile. L'usufruttuaria assai lucidamente mi ha risposto che lei è usufruttuaria anche se non abita più nell'appartamento e se i nudi proprietari vogliono avere il possesso dell'immobile devono calcolare e pagarle un secondo usufrutto altrimenti che aspettino la provvidenza del Signore. Tosta la vecchia!
Davvero io non saprei come calcolare una cifra adeguata se non con un calcolo Nudaproprietà/Usufrutto con i coefficienti attuali. Ma alla simpatica vecchietta l'usufrutto le è già stato pagato nel 2005!
Come fareste voi?
Grazie mille per i consigli
Emme

 

[francesca63]

Ma alla simpatica vecchietta l'usufrutto le è già stato pagato nel 2005!

Non capisco questa frase , e perché parli di secondo usufrutto.
E’ pacifico che , se i nudi proprietari vogliono la piena proprietà, per utilizzare l’immobile, devono farsi cedere il diritto di usufrutto, che non hanno acquistato nel 2005.

Mi hanno chiesto di contattarla e chiederle se - vista la situazione - possono finalmente usufruire dell'immobile.

La risposta è no, e la domanda era perfino superflua, senza proporre contropartite.
Tieni presente che l’usufruttuaria potrebbe locare l ‘immobile per trarne un reddito.

Come fareste voi?

Direi ai nudi proprietari di fare un ‘offerta congrua, per acquistare l’usufrutto.

 

[emme]

Grazie mille per le risposte @francesca63
Di fatto l'usufruttuaria non si accontenta di una congura offerta. Vuole che le sia corrisposto quanto la legge prevede. Se faccio il calcolo con i coefficienti attuali il risultato non tiene conto di quanto la signora ha già avuto...

 

[francesca63]

Se faccio il calcolo con i coefficienti attuali il risultato non tiene conto di quanto la signora ha già avuto.

Continuo a non capire.
La signora non ha mai ricevuto soldi per l’usufrutto, se ha venduto solo la nuda proprietà.
Mi spieghi meglio cosa intendi ?

Vuole che le sia corrisposto quanto la legge prevede

La legge non prevede nessun calcolo; le tabelle sono ad uso fiscale, anche se spesso vengono utilizzate anche per determinare il valore di usufrutto e nuda proprietà.
Il prezzo a cui comprare usufrutto è libero, e si può chiedere quanto si vuole; ovviamente l’altra parte è altrettanto libera di non accettare.

 

[emme]

Grazie @francesca63 . Pensavo ci fosse un calcolo da fare. Se il valore dell'usufrutto è libero è tutta un altro discorso. Grazie ancora

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Credo di capire che hai questo dubbio. Che se oggi gli pagano qualcosa per avere l'estinzione anticipata dell'usufrutto e acquisire la piena proprietà, in pratica è come se ripagassero in parte la nuda proprietà perché la vecchietta è sempre la stessa.
Io però non la metterei così, direi piuttosto che l'usufrutto è fino alla morte. Se il nudo proprietario vuole l'estinzione anticipata, questa ha un costo di per sè, quindi calcolerei il valore del potenziale usufrutto residuo correlato alle aspettative di vita e, in ogni caso, farei una proposta alla vecchietta. Se la contesta, vuol dire che bisogna disancorarsi da tabelle e calcoli e valutare il valore di mercato a occhio.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Prova ad usare semplicemente questo software, cliccando su usufrutto a termine e indicando un numero di anni di sopravvivenza verosimile della vecchietta, alla luce dei problemi di salute e vedi quanto viene. E poi alla vecchietta si potrà certamente dire che gli anni residui sono calcolati in un certo numero, per essere ragionevoli.

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[emme]

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