Vendita immobile con quote acquistate da meno di 5 anni

[stefanocislaghi]

Buongiorno a tutti,
sto per acquistare i 3/8 di un immobile (non usufruendeo dei benefici di prima casa su consiglio del notaio) di cui già possiedo i 5/8 ricevuti tramite 2 diverse successioni nel 1995 e nel 2009. Ho intenzione poi di rivendere l'intero immobile prima del trascorrere dei 5 anni. In tale immobile ho avuto la residenza dal 1990 a luglio 2010. Quando rivenderò l'immobile dovrò pagare le plusvalenze sui 3/8 o comunque conta il periodo precedente in cui ho avuto la residenza nell'immobile stesso per ben oltre i 5 anni?
Grazie a tutti.
Stefano

 

[Diego Antonello]

per la plusvalenza, vale il tempo di residenza (almeno metà del periodo per evitarla) nei primi 5 anni di acquisizione della quota....quello che ti resterà sarà la differenza d'imposta per l'ultima quota (7%+30% di mora + interessi) se non riacquisti entro 12 mesi un'altra abitazione da adibire a 1° casa

 

[stefanocislaghi]

Non acquisterei come prima casa ma come seconda, sebbene non abbia altri immobili per non crearmi problemi successivamente con la vendita. Quindi il periodo da calcolare per la residenza è successivo all'acquisto delle ultime quote?
Ciao e grazie

 

[Diego Antonello]

dall'acquisto degl'ultimi 3/8......da qual momento devi aver avuto la residenza lì per almento metà del periodo sino alla vendita (se invece la vendita la fai dopo 5 anni dall'acquisto dell'ultima quota, allora non hai plusvalenza nè obbligo di riacquisto).....
valuta bene se acquistare come 2° casa il nuovo immobile.......non so quanto hai pagato questi 3/8, ma il 7%+30+interessi è più del 10%.....a cui devi aggiungere il 10% pieno sul nuovo acquisto (se lo fai senza agevolazione) e in più perdi il credito d'imposta (valido solo per riacquisti di 1° casa e se per le quote hai pagato imposta di registro) se non riacquisti entro 12 mesi dalla vendita della 1° casa.......

 

[stefanocislaghi]

Io acquisterei questi 3/8 come seconda casa pagando un'imposta superiore rispetto all'acquisto come prima casa di circa 1.000 €. Il mio notaio mi ha poi detto che in questo modo potrei acquistare successivamente un altro immobile come prima casa senza vincoli basta che sia in altro comune. Visto il periodo di crisi del mercato immobiliare non vorrei essere obbligato a svendere per poter poi riacquistare. E' giusto?
Ciao e grazie

 

[Diego Antonello]

ah...ok....scusa....avevo frainteso........credevo tu comprassi la quota residua come 1° casa per poi vendere l'intero e ricomprare.....
si...allora il tuo ragionamento fila....acquistando la quota mancante senza agevolazione e poi rivendendo tutto non hai plusvalenza nè multa...
tieni però presente che se vuoi usufruire un domani del credito su quanto versato per i 5/8 (se all'epoca hai pagato imposta di registro) devi riacquistare entro 12 mesi dalla vendita, altrimenti, se il credito non ti spetta o non ti interessa, non hai nessun vincolo

 

[stefanocislaghi]

Scusa l'ulteriore dubbio: ma quindi se acquisto come seconda casa i restanti 3/8 e poi rivendo non ho plusvalenza avendo avuto la residenza negli anni precedenti?
I 5/8 precedenti li ho avuti per successione quindi non ho crediti di imposta, giusto?
Ciao e grazie

 

[Diego Antonello]

per la plusvalenza, la residenza vale da rogito a rogito.......se la compri domani e la vendi tra 4 mesi, basta che tu abbia avuto la residenza per 2 mesi e 1 giorno (nel periodo di proprietà della quota)...
quanto al credito, viene riconosciuto solo nel caso di prima casa......se deriva da donazione o successione è riconosciuto solo sull'eventuale imposta di registro versata (quindi nel caso di parenti in linea retta, coniugi, fratelli o sorelle se il valore supera la franchigia prevista, oppure parenti oltre il 2° grado, affini e altri soggetti - che non prevedono franchigia ma tassazione sull'intero valore)

 

[AntonioPa]

Hai usufruito delle agevolazioni prima casa sulla successione del 2009?

 

[stefanocislaghi]

Sì ho usufruito delle agevolazioni prima casa sulla successione del 2009, perchè cambia qualcosa?
Il mio notaio mi ha detto che essendo leggi diverse per le successioni e per gli acquisti/vendite non ci sono problemi se ora acquisto le restanti quote come seconda casa e se non ho la residenza nell'immobile.