Vendita immobile con terreno e diritto di prelazione

[stefaniave]

cari colleghi, ho un quesito da porgervi: Sto vendendo una porzione di casa (mapp 1) + annesso agricolo (mapp 2) + terreno di 740 mq (mapp 3) + terreno di 1340 mq (mapp 4) + terreno di 1640 mq (mapp5). La vendita viene fatta in blocco ad € 100.000. Esiste il diritto di prelazione. Devo, nel preliminare che invio agli aventi diritto dare un valore ad ogni singola cosa o è sufficiente ul prezzo a corpo? Inolte per mapp 1,2,3,4, i proprietari sono tizio, caio, sempronio, mente il mapp 5 il proprietario è solo tizio. ma volevo comunque fare un preliminare unico con unico prezzo. secondo voi va bene?

 

[planet01]

salve, cominciamo col dire che la prelazione, può essere esercitata solo dal confinante che ha un lotto di terreno tale da dimostrare che con l'acquisto dei terreni in oggetto, riesce a migliorare la propria attività agricola, quindi ai fini imprenditoriali e non come bracciante agricolo per uso proprio (cioè deve essere un coltivatore diretto e con tanto di P.I.). Per quanto riguarda il preliminare con un unico prezzo, secondo me non va bene, dovresti attribuire un valore a ciascun mapp. Ricordati che la casa o porzione di essa e l'annesso agricolo in quanto pertinenza della casa, non sono soggetti a prelazione.

 

[CheCasa!]

Ciao Stefania,
ti consiglio di sottoscrivere il prelimiare presso il notaio, vista la situazione piuttosto complicata. Ricordati che le tassazioni cui sono soggetti i beni venduti possono essere molto diverse (2% prima casa sull'abitazione, 9% per i terreni "non agricoli", 12% per i terreni agricoli in mancanza di particolari agevolazioni). E' quindi indispensabile, anche al fine di agevolare l'atto definitivo, specificare correttamente i singoli valori.
Per valutare la corretta imposizione fiscale dovrai richiedere in comune il "Certificato di Destinazione Urbanistica" che verrà allegato al rogito notarile (ne basta uno per tutte le particelle).
Sulla prelazione agricola, per evitare qualsiasi problema, confrontati con il notaio al fine di effettuare corretta comunicazione agli eventuali aventi diritto.

 

[ingelman]

Sto vendendo una porzione di casa (mapp 1) + annesso agricolo (mapp 2) + terreno di 740 mq (mapp 3) + terreno di 1340 mq (mapp 4) + terreno di 1640 mq (mapp5). La vendita viene fatta in blocco ad € 100.000. Esiste il diritto di prelazione.

Scusa stefaniave da quello che hai postato percepisco tanata confusione
che significa una porzione di casa con annesso agricolo? e un terreno di 740mq ? più ulteriore terreno di 1640 mq (mapp5 di altro proprietario) indicando un prezzo globale quando i contraenti venditori sono persone diverse?

è semplicemente illogico
come è poco chiara la descrizione delle unità immobiliari ( verrebbe da pensare che l'abitazione con il terreno di 740 mq facciano parte di abitazione e corte quindi riportati in catasto urbano ...... poi spunta l'annesso agricolo che per logica conseguenza dovrebbe essere un unità di supporto all intera proprietà intesa come "abitazione + annesso agricolo (la corte stona un pò) più terreno necessario affinchè tali unità da te descritte abbiano un senso
urbanisticamente parlando mi viene da pensare a quelle situazioni dove per l'ottenimento di tali autorizzazioni ai fini dell'edificazione delle varie unità di destinazioni diverse sono previste o meglio obbligatorie detrminate caratteristiche .... coltivatore diretto... lotto di terreno di dimenzioni minime che cambiano da Comune a Comune e la PUA ..... piano di utilizzo aziendale ....... poi esce fuori un'altro lotto di terreno di un proprietario diverso ....
e tu vorresti vendere in blocco il tutto senza attribuire ai cespiti in oggetto un valore distinto visto le diversità di destinazione e proprietari diversi ?????? (sempreche l'insieme possa essere alienato in assenza di derminati requisiti riferiti all'acquirente) ...

poi parli di prelazione ......

scusa ma sinceramente trovo tutto questo privo di logica (ma sicuramente sono io che ho capito male)

ma se ti spieghi meglio ........

 

[stefaniave]

Gentile Massimo, provo a spiegarmi meglio: i proprietari sono 3 eredi che con atto di successone hanno ereditato la casa(mapp1), l'annesso agricolo (mapp2) e 2 pezzi di terreno adiacenti ma segnati al catasto terreni con 2 mappali diversi; inoltre uno degli eredi ha un altro terreno (sempre adiacente) che abbiamo deciso di vendere il blocco con il resto della casa. E' un po più chiara la situazione?

 

[smoker]

chiarissima... hi hi hi

Smoker

avete già pattuito una percentuale sul prezzo da assegnare al terreno in proprietà esclusiva di tizio?

 

[Tobia]

io farei un compromesso unico per evidenziare la vendita esclusivamente in blocco, contenente 5 valori singoli, 5 acconti per le caparre, 5 saldi a rogito.

così puoi calcolare anche i valori dell'F23
104T - imposta di registro per il trasferimento di fabbricati (mapp1+mapp2)
105T - imposta di registro trasferimento terreni (terreni 1+2+3)

 

[CheCasa!]

Ciao Stefania, avevo capito diversamente (cioè che ogni particella aveva un proprietario unico e distinto).
se il fabbricato è accatastato all'urbano e le particelle adiacenti (tolta quella di proprietà esclusiva) sono di modesta entità (preferibilmente con una superficie fondiaria complessiva inferiore a 3.000 mq) è possibile, sempre che il notaio sia d'accordo (e ti posso assicurare che non tutti i notai lo sono), indicare un unico prezzo facendo risultare i mappali in aderenza, corte della casa. Anche dal punto di vista fiscale ci sarà un risparmio.
Qualora il notaio non volesse procedere in detta direzione, valuta con lui, acquirente e venditori la possibilità di effettuare prima del rogito la fusione delle particelle (sempre esclusa quella con un solo proprietario), per ottenere il medesimo risultato.
Se le tempistiche non ti permettono di consultarti prima con il notaio, per tua sicurezza, indicando distintamente i valori delle particelle, certamente non ti sbaglierai.

 

[ingelman]

Gentile Massimo, provo a spiegarmi meglio: i proprietari sono 3 eredi che con atto di successone hanno ereditato la casa(mapp1), l'annesso agricolo (mapp2) e 2 pezzi di terreno adiacenti ma segnati al catasto terreni con 2 mappali diversi; inoltre uno degli eredi ha un altro terreno (sempre adiacente) che abbiamo deciso di vendere il blocco con il resto della casa. E' un po più chiara la situazione?

si ora è più chiara anche perche a mezzogiorno son più lucido ripetto la mezzanotte

Resta sempre il fatto che dovrai necessariamente indicare i prezzi distinti per ogni unità anche se fai un unico atto (anche perche il tipo di tassazione è diverso) ....
anche il suggerimento di CheCasa riferito alla fusione lo vedo di difficile attuazione inquanto gli immobili, tolti i terreni, sono due (abitazione e annesso agricolo)

resta sempre il discorso che se uno o più di uno dei confinanti è agricoltore diretto ha il diritto di prelazione rispetto ad altri essendo comunque "la tua" una proprietà prettamente agricola .

 

[planet01]

Ascolta Stefania, secondo me, una volta acquisita tutta la documentazione e le informazioni necessarie, dovresti parlarne con l'Agenzia delle entrate, saranno loro a dirti il valore da dichiarare per ogni singola proprietà, perché alla fine la verifica fiscale su eventuali plusvalenze le fanno loro e quindi è meglio mettere le mani avanti...........