Vendita prima casa e nuovo acquisto

[Drake]

Ciao a tutti,
avrei bisogno di qualche consiglio riguardo alla mia situazione. Sono sposato in separazione dei beni e proprietario al 100% di un immobile acquistato con agevolazioni prima casa, al 50% nel 2003 ed il rimenente ad aprile del 2008.

Ora io e mia moglie vorremmo allargarci e abbiamo fissato una data per un rogito di un immobile che ovviamente voremmo cointestarci. Il problema nasce se non riesco a vendere il mio primo appartamento entro la data del rogito perche' in questo caso non potrei usufriure delle agevolazioni per la mia quota del nuovo.

Se intestassi la nuova casa interamente alla moglie e una volta venduto il mio appartamento lei mi rivendesse la mia quota ci sono spese/tasse aggiuntive che dovrebbe pagare? (es: dovrebbe pagare la differenza dell'IVA vendendo a me il 50% dell'immobile?)

Esiste eventualmente un metodo meno dispendioso? Mi rendo conto di aver fatto io male i calcoli sulle tempistiche ed ora sto cercando di capire se e' possibile risolvere il tutto senza spese eccessive...

Grazie mille a tutti e complimenti per questo forum che e' molto utile!

D.

 

[acquirente]

se siete in separazione dei beni e tu intestassi a tua moglie la casa lei potrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa
se non lo ha mai fatto.
avreste tutti e due una casa per uno con le agevolazioni prima casa.
se tu vuoi vendere senza pagare le sanzioni previste dovresti aspettare 5 anni dal rogito.
idem tua moglie.
poi lei ti potrebbe vendere il 50% della sua casa.

 

[Drake]

Grazie mille, purtroppo ho comunque la necessita' di vendere il mio immobile (sinceramente spero di venderlo prima del nuovo acquisto e quindi non avrei problemi), se pero' mi trovassi nell'obbligo di acquistare prima della vendita volevo sapere se c'era un modo per evitare di dover pagare le sanzioni (se la moglie mi rivendesse subito il 50% lei dovrebbe a sua volta pagre le sanzioni oppure essendo solo una quota della prima casa non e' necessario?) oppure se facessimo la comunione dei beni si puo' far inserire la casa (acquistata precedentemente in divisione) nella comunione e quindi figurare come se avessi usufruito ancora dell'IVA agevolata?

Vorrei sia chiaro che non voglio far nessuna frode... e' solo una questione tempistica per la quale rischio di pagare una sanzione ingiusta (mia opinione ovviamente)

Aggiunto dopo 24 minuti :

..scusate se faccio altro post ma son passati 10 min dall'inserimento del precedente e non posso piu' aditarlo.

Volevo inoltre sapere come calcolare la sanzione da pagare. Come dato di partenza devo considerare solo il 50% del valore (quello catastale?!) dell'immobile oppure il 100%? Spero il 50% poiche' son proprietario dal 2003 per la prima meta' e quindi spererei che su quella essendo trascorsi i 5 anni non debba piu' nulla...

appurato il dato di partenza devo considerare:

il 7% + 30% del 7% come penale + interessi legali e' corretto?

Grazie mille e scusate se probabilmente son argomenti gia discussi in mille altri post.

D.

 

[Abakab]

Ma sai ingiusta ... in sede di rogito ti sei impegnato a rispettare determinate condizioni pur di ottenere le agevolazioni fiscali ... comunque si tua moglie pagherebbe le sanzioni relative alla quota del 50% per la rivendita prima dei 5 anni.
Non avete pensato di intestare a tua moglie il 90% e tu il 10% della nuova casa, pagheresti le aliquote piene solo sul 10% .. fate passare i 5 anni e poi eventualmente riequilibrate .. . è un parere. Ciao!

 

[Drake]

Ma sai ingiusta ... in sede di rogito ti sei impegnato a rispettare determinate condizioni pur di ottenere le agevolazioni fiscali ... comunque si tua moglie pagherebbe le sanzioni relative alla quota del 50% per la rivendita prima dei 5 anni.
Non avete pensato di intestare a tua moglie il 90% e tu il 10% della nuova casa, pagheresti le aliquote piene solo sul 10% .. fate passare i 5 anni e poi eventualmente riequilibrate .. . è un parere. Ciao!

non fraintendermi.. ingiusta solo perche' per una questione tempistica (la casa appunto la sto vendendo) potrei rischiare di pagare...

intanto grazie ora vedo se qualcuno mi chiarisce come calcolare la sanzione..

 

[Abakab]

Si il dato di riferimento è quello relativo all'acquisto (50%) del 2008 .. i tuoi calcoli sono corretti.
Ok diciamo che sei stato ottimista sulla vendita di casa tua .. ciao!

 

[Drake]

si ma il dato base e' il valore catastale (che e' diverso dal valore realmente pagato ovviamente).

Grazie!

PS.
..purtroppo per la nuova casa, se volevo prenderla mi e' stato imposto un 6 mesi di proroga prima di rogitare... se vendo prima... tutto ok.. altrimenti mi trovo nella situazione descritta

 

[Abakab]

Desumo che hai comprato da privato quindi valore catastale.

 

[donatella 75]

confermo e concordo con quanto ti ha detto abakad; ricordati che oltre al discorso 1^ casa, perdi anche il recupero del credito d'imposta!-.... se tu hai acquistato (tassa regist.) rivendi ed entro un anno ri-acquisti (1^casa tassa registro)- be' i soldi che avevi già versato come imposta al 3% all'acquisto li recuperi (quindi vengono sottratti) del 3% che dovresti pagare all'acquisto! Quindi fai di tutto per vendere! mal che vada o compri il tuo 50% come 2^casa (il chè-dipende dalla rendita- ma niente di sconvolgente direi) oppure acquisti un 10 o 20% intestandolo a te come 2^casa, e poi farei una scrittura privata tra te e tua moglie, dove dichiarate di aver acquistato in parti euguali, e che il movimento è stato fatto solo per un discorso di imposte (fare un'altro atto successivo, non vi conviene, a parte il discorso che dovreste aspettare 5anni- ma fatti i calcoli perchè comunque spendete altri soldi per fare un'altro atto)... detto ciò.... vai da un notaio e fatti fare i calcoli giusti per decidere cosa ti conviene fare nel caso in cui non vendessi il primo alloggio!
è piu' difficile da scrivere che da spiegare!!!

 

[Drake]

Ottimo! Grazie per la spiegazione. Sicuramente andremo da un notaio per tempo in modo da poter decidere bene cosa fare. Per ora aspetto e speriemo che la mia prima casa venga acquistata da qui a 4 mesi . In caso contrario credo proprio seguiremo il consiglio di fare un 90% - 10% e la scrittura priva autenticata da notaio stesso per non avere assolutamente problemi