Vendita provenienza successione testamentaria

[DjMelody]

Buongiorno a tutti, ecco il mio quesito. Sto vendendo casa ereditata da mamma (3 anni fa) tramite testamento pubblico redatto da notaio (pubblicato e convisuree e documenti aggiornati e in regola) in cui lascia casa a me figlia con un legato del 50% del ricavo della casa da dare a mio fratello alla vendita, con esclusione del coniuge legalmente separato da oltre 25 anni, per motivi di disinteressamento totale da sempre. Io non so nemmeno dove sia il diseredato, quindi se firmo una proposta e successivamente il notaio (o la banca a cui l'acquirente chiede mutuo) bloccano tutto chiedendomi una delibera/rinuncia alla riduzione da parte sua, cosa succede se non posso fornirgliela? Divento inadempiente? Come posso fare per ovviare al problema?
Grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao @DjMelody , se il coniuge separato non si è visto addebitare la separazione, è erede legittimario.
La separazione è stata con addebito?
Se la risposta, come immagino, è negativa, abbiamo un legittimario che potrà reclamare la propria quota con azione di riduzione.
Qualora tu mettessi in vendita il bene, l'esistenza del legittimario pretermesso verrà facilmente individuata dal compratore (o dal suo notaio); si tratterà di una vendita di cosa (parzialmente) altrui ed il compratore contesterà il tuo inadempimento.
Una soluzione possibile (che certamente non accoglierai con favore, ma ne non vedo altre) è quella di ricercare il signore ed ottenere da lui una rinuncia alla eredità / concludere un accordo transattivo.
Altrimenti, attendere il decorso del termine decennale prima di disporre dell'immobile.

 

[DjMelody]

Grazie per la risposta. Sì, non c'è addebito.
Ma sarei inadempiente anche se questa possibilità della riduzione non si è ancora realizzata? (potrebbe anche non realizzarsi mai, visto che non s'è mai fatto vivo nessuno). Al momento io sono la piena proprietaria e ho ricevuto con un titolo valido (finchè non viene impugnato, il testamento è sì gravato di lesione ma comunque valido), infatti ho anche riscosso quel poco che c'era nel conto bancario.. Voglio dire, la casa non è che sia oggettivamente non commerciabile, potrebbe subire una riduzione ma comunque dopo che sia stato tentata una causa su di me in primis.. Solo quest'eventualitá mi rende già inadempiente? Mi pare strano, ho letto di persone, anche qui sul forum, che hanno comprato case donate..

 

[DjMelody]

E se io cerco il legittimario ma non lo trovo /non ricevo risposta divento comunque incolpevolmente inadempiente? se io provo che ho cercato di risolvere ma senza esito, che quindi non è colpa mia? Come posso fare per essere sicura di poter accettare una proposta senza rischiare l'inadempienza con conseguente rimborso spese sostenute dall'acquirente? (pratiche, mutuo, ecc)

 

[Avv Luigi Polidoro]

DjMelody, il mio riferimento ala vendita di cosa altrui non era da intendersi letteralmente.
Concordo sul fatto che unico chiamato all'eredità sei stata tu, tu solo hai accettato, pertanto il legittimario pretermesso non è tecnicamente proprietario, tuttavia il rischio di una azione di riduzione è palese.
Soprattutto nell'ipotesi in cui l'acquisto avvenisse mediante accensione di mutuo, potrebbero sorgere difficoltà nella erogazione con conseguente contenzioso.

 

[DjMelody]

E se io cerco il legittimario ma non lo trovo /non ricevo risposta divento comunque incolpevolmente inadempiente? se io provo che ho cercato di risolvere ma senza esito, che quindi non è colpa mia? Come posso fare per essere sicura di poter accettare una proposta senza rischiare l'inadempienza con conseguente rimborso spese sostenute dall'acquirente? (pratiche, mutuo, ecc)

Si certo, ringrazio per la precisione.
Il punto è capire se posso accettare una proposta senza rischiare di divenire inadempiente per questa cosa.. Ovvero sono tenuta a fornire questa rinuncia di riduzione (e quindi dare almeno prova che ho tentato di contattare il legittimario) allo stesso modo della regolarità della casa, oppure semplicemente l'acquirente/banca si può rifiutare di andare avanti e finisce lì?

 

[Avv Luigi Polidoro]

No.
A rigore non sei tenuta a fornire alcuna prova di aver tentato di contattare il legittimario, nè di aver ottenuto la sua rinuncia.
Puoi altresì accettare una eventuale proposta.
Qualora però l'acquisto avvenga con mutuo e la proposta sia condizionata alla sua concessione, è possibile che l'affare non venga finalizzato per il diniego della banca.

 

[DjMelody]

Grazie. Sì di questa eventualità sono consapevole, ma l'importante è che io non venga ritenuta inadempiente e quindi con tutti i costi a mio carico.. Chiedevo conferma perché nella proposta c'è scritto che il bene dovrà essere libero da diritti di terzi e non vorrei che questa clausola mi "obbligasse" a sanare fornendo rinuncia, pena l'inadempienza da parte mia

 

[Avv Luigi Polidoro]

Tecnicamente il diritto del terzo (cioè del legittimario) riguarda la quota, non il singolo bene.
Si tratta comunque di un diritto che presuppone l'accertamento processuale, quindi direi non si potrebbe parlare di inadempienza con conseguente richiesta di restituzione del doppio della caparra.

 

[DjMelody]

Grazie davvero di cuore, mi ha tolto un peso angoscioso! Farò sapere come va a finire, anche ad utilità di altri. Grazie per ora