Vendita seconda casa

[nookie]

Buongiorno a tutti e buon anno,
mi sono iscritto al forum perchè nel leggervi ho trovato parecchi informazioni utili e tanta disponibilità. Spero possiate dare una mano anche a me che mi accingo per la prima volta a vendere una casa.
In particolare si tratta di un appartamento acquistato nell'Ottobre del 2017 e che, dopo averci abitato per circa un anno, ho deciso di dare in affitto aspettando i famosi 5 anni per poterlo rimettere in vendita, evitando così di pagare le tasse sulla plusvalenza.
L'attuale conduttore ha già mandato disdetta e lascerà l'appartamento ad Aprile 22. Ho deciso quindi di iniziare a muovermi per la vendita.
Mi chiedo:
1) Qualora dovessi trovare subito un acquirente posso comunque indicare come data di rogito Ottobre 2022?
2) Da quanto ho capito nei thread precedenti, anche se firmassimo il compromesso prima dei 5 anni, fissando il rogito però dopo i 5 anni, la compravendita non sarebbe comunque oggetto di plusvalenza. Confermate?
3) Cosa consigliate di fare nel periodo che intercorre tra Aprile e Ottobre? 3 opzioni: cercare un acquirente che prenda casa in affitto subito con patto di futura vendita (Ottobre 2022); vendere casa ma continuare ad affittarla tra aprile e ottobre; lasciare casa vuota evitando casini.
Grazie mille a chi volesse dedicarmi un pò del suo tempo.
Buona giornata.

 

[Utente Cancellato 72152]

1) Qualora dovessi trovare subito un acquirente posso comunque indicare come data di rogito Ottobre 2022?

Se sta bene all'acquirente, senz'altro. Può darsi che l'acquirente facendo così lo perdi perché magari lui vuole venire lì ad abitare il 1° Marzo 2022.

2) Da quanto ho capito nei thread precedenti, anche se firmassimo il compromesso prima dei 5 anni, fissando il rogito però dopo i 5 anni, la compravendita non sarebbe comunque oggetto di plusvalenza. Confermate?

Ai fini del calcolo della eventuale plusvalenza vale la data del rogito, non contano gli accordi pregressi perché comunque non generano un trasferimento di proprietà ma sono solo una promessa di acquistare e una promessa di vendere. Promesse che possono tranquillamente essere disattese, tra l'altro, con tutte le conseguenze economiche del caso.

3) Cosa consigliate di fare nel periodo che intercorre tra Aprile e Ottobre? 3 opzioni: cercare un acquirente che prenda casa in affitto subito con patto di futura vendita (Ottobre 2022); vendere casa ma continuare ad affittarla tra aprile e ottobre; lasciare casa vuota evitando casini.

Dalle esperienze altrui lette su questo forum, ho imparato che, quando si vende casa, la casa DEVE ESSERE SFITTA. Quindi non affaticarti a trovare un LOCATARIO, perché poi mandarlo via potrebbe non essere semplice. Possono intercorrere complicazioni che neanche immaginiamo oggi. Ad esempio a Dicembre 2019, il casino generato dal Covid neanche nell'anticamera del cervello lo avresti mai previsto.
In sintesi: lascia casa vuota e in ordine, evitando casini.
Se non ci abiti puoi anche chiudere le utenze così risparmi e eviti ulteriori casini al momento di fare la voltura, tieni presente che poi per pulire (se non hai l'acqua con contratto unico condominiale come nel mio caso) avrai qualche difficoltà in più (senza luce elettrica puoi farlo solo di giorno, senza gas e ipotizzando che hai l'acqua condominiale puoi solo lavare con acqua fredda). Vàluta anche di fare l'operazione di "spegnimento della caldaia", che va fatto fare da PERSONALE QUALIFICATO con registrazione dell'intervento sul LIBRETTO DI IMPIANTO. Conserva i riferimenti telefonici e l'indirizzo del tecnico della caldaia perché sarà una delle tante cose che ti verranno chieste in futuro dall'acquirente. Mettiti in condizione di poter dimostrare che le manutenzioni alla caldaia, periodicamente previste per legge, sono state correttamente da te effettuate.

 

[francesca63]

1) Certamente; l'unico rischio è che il tuo inquilino non rispetti gli accordi e non se ne vada in tempo, come prospettato ora.
Naturalmente la tua necessità di fare il rogito non prima di ottobre dovrà essere chiara ai potenziali interessati fin da subito, per evitare che vengano a vedere casa persone che hanno esigenze diverse, non conciliabili.
Per le visite, fino a quando c'è l'inquilino dovrai accordarti con lui, che potrà limitare la sua disponibilità ad un paio d'ore alla settimana, in orari fissi.
2) se fai il rogito dopo i 5 anni dall'acquisto, sei a posto.
3) Tenere assolutamente la casa vuota.

 

[Utente Cancellato 72152]

3) Tenere assolutamente la casa vuota.

... e se lo dice Francesca, è come se fosse scritto sul Codice Civile!

 

[Utente Cancellato 72152]

Naturalmente la tua necessità di fare il rogito non prima di ottobre dovrà essere chiara ai potenziali interessati fin da subito

.... e ovviamente va detto all'Agenzia Immobiliare che si occuperà della vendita. Sembra scontato ma è meglio precisare. Evitare, insomma, che l'agenzia procaccia clienti, e poi il proprietario li manda via "one by one" dicendo che il rogito non si può fare prima di ottobre!

 

[nookie]

... e se lo dice Francesca, è come se fosse scritto sul Codice Civile!

avevo avuto questa vaga impressione leggendo i vecchi post

Grazie ad entrambi.
Ne approfitto per un'altra domanda dato che ho omesso un 'piccolo' particolare.
Sull'appartamento ho ancora un mutuo acceso (circa 30k) che comunque non riuscirei ad estinguere prima dell'eventuale rogito. L'unica possibilità sarebbe avere una cospicua caparra ma la vedo dura mettendo già il vincolo del rogito posticipato.
Tornando al mutuo, scusate la domanda forse stupida: come funzione in sede di rogito avendo ancora un mutuo acceso che potrei estinguere solo con la compravendita stessa?

 

[francesca63]

come funzione in sede di rogito avendo ancora un mutuo acceso che potrei estinguere solo con la compravendita stessa?

Una volta stabilità la data esatta del rogito, ti fai preparare dalla banca il conteggio esatto del mutuo residuo, e l’assenso anticipatoalla cancellazione dell’ ipoteca se riceve quella somma.
A rogito, l’acquirente arriverà con due assegni; una per la tua banca, e il resto per te.
Il notaio penserà a al resto, e ti dovrai far spiegare i dettagli con un certo anticipo.

 

[nookie]

Grazie mille, gentilissima

 

[Utente Cancellato 72152]

Tornando al mutuo, scusate la domanda forse stupida: come funzione in sede di rogito avendo ancora un mutuo acceso che potrei estinguere solo con la compravendita stessa?

Un'altra possibilità è cedere l'immobile facendo sì che l'acquirente si accolli il mutuo residuo. Ciò richiede un impegno economico minore da parte dell'acquirente (perché si accolla 30.000 Euro di mutuo), però serve l'ASSENSO SCRITTO DELLA TUA BANCA.
Tu hai un mutuo in essere e la banca te l'ha concesso perché hai CERTE GARANZIE.
Il tuo futuro acquirente potrebbe essere nullatenente e nullafacente, a parte i soldi che ti dà per il rogito notarile di compravendita (soldi che magari ha perché campa spacciando stupefacenti), e alla Banca un acquirente del genere, che si accolli il mutuo residuo, non starebbe affatto bene.

 

[Utente Cancellato 72152]

L'unica possibilità sarebbe avere una cospicua caparra ma la vedo dura

Se l'immobile è su Milano, città dalla quale dici di scrivere, avere 30.000 Euro di caparra non è così strano, se l'appartamento costa 300.000 Euro.
Ma non ci dai i numeri!
Dovresti dirci quanto è quotato l'appartamento (e solo un'agenzia sa dare risposte obiettive, perché per ognuno di noi la nostra casa vale 1 milione di euro), e di conseguenza si capirà se ha senso o meno chiedere una caparra di 30.000 Euro.
Ma in tutto questo, la tua Agenzia Immobiliare che dice?