Vendita terreno affittato

[kiomikiomi]

Salve..mi chiamo Gianluca e sono nuovo.
Possiedo un terreno agricolo e ho trovato un acquirente però c è un problema:
il terreno in questione è stato affittato per 10 anni!
La domanda èosso venderlo?
Come mi devo muovere?
Grazie

 

[Sandro 7942]

Ciao Gianluca,
puoi vendere il terreno ma devi sapere che il conduttore ha un diritto di prelazione, per cui qualora tu trovassi un acquirente che formalizzasse un offerta dovresti dare la precedenza al conduttore stesso per un pari importo.
Se il conduttore non fosse interessato ad acquistarti il terreno potresti trasferire la proprietà al tuo acquirente, il quale ti subentrerà in qualità di locatore.
Spero di non aver commesso erroracci, al limite attendiamo altri commenti...

 

[caviapp]

Ma per i terreni agricoli per avere la prelazione non occorre il requisito di "coltivatore diretto"? :?

 

[Maurizio Zucchetti]

.. mi sembra proprio di si, ma io interpellerei un legale! :?
Credo inoltre che, qualora l'affittuario avesse diritto alla prelazione, l'offerta di vendita con il prezzo richiesto gli deve essere comunicata nei modi propri (la raccomandata non va bene, ci vuole la notifica tramite messo comunale o roba del genere!!

 

[roberto.spalti]

Nel caso in cui il terreno sia affittato con regolare contratto il conduttore ha comunque diritto di prelazione, indipendentemente dal fatto che sia coltivatore diretto o meno, dato che il diritto nasce dalla locazione e non dai requisiti.
Diverso è il discorso per i confinanti, che se coltivatori diretti, hanno anch'essi diritto di prelazione.
Per cui devi verificare un pò di cose.
Ti conviene spedire a tutti gli aventi il diritto di prelazione una lettera in cui li informi dell'intenzione di vendere e la cifra richiesta; poi una volta trovato l'acquirente dovrai spedire una seconda lettera (stavolta raccomandata A/R) in cui li informi che il terreno è stato promesso in vendita alle seguenti condizioni (prezzo, termini di pagamento).
Mi raccomando non derogare poi dalle condizioni che hai proposto dato che potrebbe essere motivo di impugnazione dell'atto per l'esercizio del diritto di prelazione.
A parte questo puoi vendere liberamente

 

[Umberto Granducato]

... aggiungo che gli aventi diritto hanno 30gg di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Le modalità (prezzo, generalità acquirente e modalità di pagamento) vanno comunicate nella prima comunicazione e devono essere quelle veritiere. In caso di vendita ad un prezzo inferiore di quello indicato, l'avente diritto può esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente (entro un anno dalla trascrizione)

 

[kiomikiomi]

Grazie mille a tutti per le ottime risposte...chiare e competenti.
Scendendo più nei particolari:
possiedo una vecchia casa(anzi ormai è caduta) e 13 ettari di terreno agricolo;
c'è una persona interessata all'acquisto ma sono sorti 2 problemi:
1) è quello di cui vi ho parlato nel post precedente(terreno di proprietà di mia zia che lo ha affittato ma che è disposta a vendere per venirmi incontro);da notare che l acquirente acquisterà la casa solo se mia zia gli vende la terra.Anche questo è un casino perchè se mia zia manda via le raccomandate ai confinanti e uno di questi vuole esercitare la prelazione,mi salterà anche la vendita della casa.
2)Vicino alle mura della casa,c è un pezzettino di terra di 20 mq che appartiene a terze persone
L'acquirente ha proposto di fare finta di niente di andare a vanti con la compravendita...mmmmm?!
Che casini che si facevano una volta....

 

[roberto.spalti]

Una domanda la casa è stata deruralizzata o risulta ancora Fabbricato Rurale?
Nel secondo caso i confinanti coltivatori diretti hanno diritto di prelazione anche su quella.
Non hai altra soluzione, spera solamente che a qualcuno non interessi, inoltre considera che il diritto di prelazione vale solo per le particelle a confine, non per quelle non confinanti per cui potresti trovarti nella condizione di abbinare alla casa una buona fetta di terreno in ogni caso.
Prova a fare un estratto di mappa catastale della proprietà e vedi in che condizione sei.
2) I 20 mq possono essere un problema se i proprietari ne ususfruiscono in qualche modo; se invece tua zia ne ha il possesso indisturbato da almeno 20 anni puoi vendere, con il rischio però che se uno dei proprietari si fa vivo nei prossimi 10 anni può rientrare in possesso del suo fazzoletto di terra.
Secondo me ti conviene interpellarli e farli partecipare alla vendita, a me è successa una cosa simile in una lottizzazione e il proprietario di 90 mq su 8000 di terreno non voleva vendere dato che prendeva 2.000 € l'ho convinto con una battuta: faccia finta di aver comprato un gratta e vinci e ha vinto 2.000 € oh ha venduto.

 

[Smanettoman]

Buona sera a tutti!
Ho appena firmato un preliminare per la cessione di un terreno agricolo.
Ho dovuto far firmare la rinuncia a tutti i confinanti coltivatori diretti, ma soprattutto all'affittuario
che avrebbe potuto rivendicare il diritto di coltivazione fino a scadenza di contratto d'affitto.
Io non essendo coltivatore diretto ma operaio metalmeccanico, il terreno l'ho ereditato, ho un dubbio sulla tassazione che dovrei pagare per la vendita. Ho parlato con un notaio che mi ha detto in maniera ufficiosa che non dovrei pagare nessuna tassa è solo l'acquirente che se coltivatore diretto paga l'1% e se Cittadino il 18%. Mi affido alla vostra competenza per delle risposte certe.
Grazie mille...

 

[roberto.spalti]

Se il notaio ti ha già risposto io sono incline a fidarmi del suo parere, in fondo è notaio