Vendita terreno agricolo con prelazione. Offerta esterna piena e offerta del confinante inferiore

[maryjo]

Buongiorno, volevo chiedere un consiglio. Sto vendendo un terreno agricolo e sto ricevendo 3 proposte.
prezzo richiesto 100.00,00 €
1 proposta da parte di un confinante con diritto di prelazione pari a 80.000,00€;
2 proposta da parte del FIGLIO della seconda confinante pari a € 70.000,00;
3 proposta da parte di una terza persona estranea pari a € 100.000,00.
Se non ci fosse il diritto di prelazione il problema non sussisteva.
1) Il confinante vuole farmi una proposta subito;
2) il figlio della confinante dopo natale
3) e il terzo a gennaio
come mi comporto con il venditore?
Sono tenuta a fargli avere la prima proposta fatta adesso, però se aspettassi gennaio venderei a prezzo pieno.
Nel caso in cui riuscissi ad attendere gennaio e a far avere la proposta piena al venditore come mi comporto con il confinante che farebbe per primo la proposta?
Sono nel pallone
Grazie a chi riuscirà ad aiutarmi

 

[francesca63]

Per ora non hai nessuna proposta.
Quando qualcuno formulerà una proposta per iscritto la presenterai al venditore, facendo presente che ci sono altri possibili interessati, che però non hanno ritenuto per ora di sottoscrivere una proposta.
Se il venditore accetterà, dopo aver fatti le sue considerazioni, aiutato dalle tue informazioni, dovrà notificare l'offerta ricevuta, con i patti e le condizioni economiche , ai confinanti aventi diritto di prelazione ( o all'altro confinante se ne ha diritto, se la proposta arriva da uno dei confinanti).
Il figlio del confinante avente diritto di prelazione , non ha lo stesso diritto.
Se eserciteranno la prelazione compreranno i confinanti, altrimenti venderei a chi ha formulato la proposta.

Se vuoi provare a vendere prezzo pieno, dovrai convincere l'interessato a fare proposta subito, e notificherete la sua offerta ai confinanti aventi prelazione.
Ma tendo a diffidare di chi dice di essere interessato, ma ...farà proposta più avanti.

 

[josko]

Attenzione riporto uno stralcio di chi ha il diritto di prelazione
Il diritto spetta al coltivatore diretto o alla società agricola in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita. Se, invece, il terreno non è affittato a uno di questi soggetti, sono titolari del diritto i coltivatori diretti, le società agricole confinanti e, dal 2016, anche agli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella previdenza agricola.
L'imprenditore agricolo professionale ha diritto di prelazione nel caso in cui venga venduto un fondo agricolo confinante con quello di sua proprietà, ma non in caso di vendita del fondo da lui condotto in affitto.
Attenzione se il terreno ricade in una zona edificabile ed ad eventuali vendite fatte negli anni precedenti dell'imprenditore agricolo.

 

[maryjo]

Il terreno è in zona agricola a tutti gli effetti e il confinante è coltivatore diretto. La prelazione spetta a lui senza ombra di dubbio. Grazie delle risposte abbastanza esaustive.

 

[eraora]

Spetta a lui,ma al prezzo di mercato.SE hai una proposta a 100 o paga 100 o s'attacca.

 

[maryjo]

Buonasera, sono ancora qui alle prese con il terreno. il terzo estraneo ha rinunciato per motivi suoi estranei alla trattativa.
Il confinante ha firmato una proposta a 80;
Il figlio della confinante (quindi non essendo intestatario è come se fosse un estraneo), insiste nel dire che vuole acquistare il terreno proponendo 70 però continua a rimandare la sottoscrizione della proposta con continue scuse.
Io ho già inviato la proposta firmata al proprietario e deve dirmi se l'accetta oppure la rifiuta essendo inferiore al prezzo richiesto.

Ora si aprono diverse situazioni:
1) rifiuta la proposta e fa una controproposta abbassando il prezzo;
2) accetta la proposta fatta:

Se accetta la proposta, devo fare la notifica all'altro confinante oppure avendo il proponete il diritto di prelazione posso evitare di fare la notifica quindi faccio la vendita senza fare nessuna comunicazione?

Oppure:
accetta la proposta a 80, faccio la notifica all'altro confinate ... che succede?... (considerando che è interessato il figlio e non l'intestatario del fondo)
per poter acquistare dovrebbe aumentare il prezzo... ma se la proposta la fa il figlio è un estraneo quindi non può far valere il diritto di prelazione..... che faccio? mi improvviso banditore d'asta?... come ci si comporta?
Grazie a chi mi potrà aiutare a d uscire da questo bailamme....
mai venduti terreni agricoli prima d'ora

 

[CheCasa!]

Il preliminare (che immagino sarà subordinato al mancato esercizio della prelazione da parte degli altri aventi diritto) dovrà essere notificato anche agli altri coltivatori, compreso il confinante che ha effettuato una proposta tramite il proprio figlio (figlio che, per inciso, se facesse parte del nucleo familiare e fosse impiegato nella coltivazione del terreno confinante avrebbe anch'egli diritto).
Nel caso in cui si rendano interessati all'acquisto anche altri confinanti, si potrà valutare chi abbia maggior diritto (si dà generalmente la precedenza a chi abbia coltivazioni omogenee a quelle del terreno oggetto di cessione).
Capita spesso che si trovi una situazione di comodo anche mediante frazionamento del terreno e spartizione trai diversi confinanti interessati (a me è personalmente capitato).
Nei casi più complicati meglio rivolgersi alla Codiretti che potrebbe prospettare le soluzioni giuridicamente più appropriate.

 

[maryjo]

Il figlio credo sia sposato e risieda fuori zona perché per parlare fisicamente con lui ho dovuto aspettare il natale, quando è venuto per le feste. Ignoro la sua professione.

 

[josko]

Condivido quanto detto sopra dal moderatore ed anche il fatto di rivolgersi alla Coldiretti a cui non ci avevo pensato. Se riesci dai un occhio, se c'e' qualcosa, alla raccolta provinciale degli usi di piazza alla locale camera di Commercio.

 

[Rudyaventador]

Senza complicarsi la vita se si ha una proposta scritta ad un prezzo x la si notifica a tutti i confinanti che abbiano il diritto di prelazione e si attendono i tempi di legge. Attenzione che il prezzo di vendita dovra essere effettivamente quello. IN caso di concorrenza tra piu confinanti , alla fine la valutazione è demandata al Giudice dovendosi verificare in effetti la situazione di prevalente interesse fondiario; sicuramente il fondo omogeneo in coltivazione e piu esteso ha i criteri di "priorita" oltre che il confinante che da ricordarsi che abbia sia il titolo che effettivamente coltivi ( devono concorrere entrambe le condizioni ) e non abbia venduto altro terreno agricolo nei due anni precedenti. Il frazionamento è una pratica di bonario accordo ma che va contro lo spirito dela legge che appunto vuole evitare il frazionamento fondiario, pertanto se un confnante impugna un frazionamento avra vittoria .