Vendita tramite procuratore e decesso del venditore prima del rogito

[zenoni]

Buongiorno,
vi segnalo questa situazione:

- proposta d'acquisto sottoscritta da acquirente e soggetto munito di procura generale del venditore
- rogito previsto dopo tre mesi

Se tra la proposta sottoscritta ed il rogito venisse a mancare il venditore........secondo voi, che scenari si potrebbero verificare?

Vi ringrazio per il tempo dedicatomi

 

[-csltp-]

Se il proprietario muore penso che il procuratore non abbia più nessun titolo di firma.

Ovviamente la proposta se accettata e controfirmata ha valore e gli eredi se accettano l’eredità accettano anche questo contratto quindi ho vendono il bene o ritornarono il doppio dell’importo versato.

 

[francesca63]

Corretto.
Gli eredi dovranno dare seguito alla promessa di vendita, oppure saranno inadempienti, con le normali conseguenze in caso di inadempimento.
Però potrebbero esserci dei ritardi, per le pratiche di successione , se il decesso avvenisse molto vicino alla data prevista per il rogito, o se ci dovessero essere “problemi” tra gli eredi.

 

[PyerSilvio]

Corretto.
Gli eredi dovranno dare seguito alla promessa di vendita, oppure saranno inadempienti, con le normali conseguenze in caso di inadempimento.
Però potrebbero esserci dei ritardi, per le pratiche di successione , se il decesso avvenisse molto vicino alla data prevista per il rogito, o se ci dovessero essere “problemi” tra gli eredi.

Se la proposta l'ha firmata il procuratore credo proprio di no.
La procura perde ogni effetto.

Perche' solo il proprietario originale puo' conferire e o revocare lo strumento.

L'esito della morte annulla i poteri conferiti al procuratore.
Antecedenti o conseguenti che siano, risultanti da quella scrittura privata, che dettava una stipula inter vivos.

Il procuratore, e' spogliato dalla sua carica, venuta meno la ratio del suo intervento, che non puo' piu' aver luogo per nome e per conto di un soggetto, che e' ormai scomparso.

Solo gli aventi titolo per discendenza potranno decidere.

 

[PyerSilvio]

secondo voi, che scenari si potrebbero verificare?

Se gli eredi non vorranno piu' vendere l'acquirente perde la caparra.

 

[francesca63]

L'esito della morte annulla i poteri conferiti al procuratore.

Ma non annulla i contratti lecitamente firmati dal procuratore prima della morte del proprietario, che restano validi per gli eredi.

Se gli eredi non vorranno piu' vendere l'acquirente perde la caparra.

Se gli eredi non vendono, dovranno risarcire l’acquirente ( doppio della caparra o danni).
Oppure l’acquirente potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

 

[specialist]

Cercate di mettervi d'accordo sulle risposte da dare, sono troppo diverse.
Secondo me formalmente ha ragione francesca63.
Tuttavia quello che succede nella pratica è molto diverso da ciò che è previsto in teoria.
Se gli eredi non vogliono più vendere il contratto sarà risolto senza pagamento del doppio della caparra e delle provvigioni, a meno che non siano state già pagate.
Naturalmente in questo caso l'acquirente non perde la caparra, che dovrà essere (almeno quella) restituita.

 

[zenoni]

sono nel frattempo riuscito ad ottenere un parere notarile che di seguito allego:
"Gentile Sig. Zenoni,


nei contratti a carattere non personale, come sono quelli con cui si promette in vendita un bene immobile, la morte di una delle parti fa subentrare gli eredi nella posizione del defunto. In pratica: gli eredi sono tenuti a vendere.


Prima di vendere, tuttavia, è necessario presentare la dichiarazione di successione. Peraltro, se è necessario accelerare, è possibile presentare una dichiarazione di successione che contenga solo l'immobile da vendere, per poi integrarla successivamente. In attesa di presentare la dichiarazione di successione gli eredi potrebbero, per non incorrere nelle conseguenze risarcitorie di un eventuale ritardo nell'adempimento, immettere i promissari acquirenti nella detenzione del bene.


Un saluto cordiale."

un grazie a tutti voi per la collaborazione

 

[PyerSilvio]

Ma non annulla i contratti lecitamente firmati dal procuratore prima dell’anno morte del proprietario, che restano validi per gli eredi.

Cercate di mettervi d'accordo sulle risposte da dare, sono troppo diverse.
Secondo me formalmente ha ragione francesca63.
Tuttavia quello che succede nella pratica è molto diverso da ciò che è previsto in teoria.
Se gli eredi non vogliono più vendere il contratto sarà risolto senza pagamento del doppio della caparra e delle provvigioni, a meno che non siano state già pagate.
Naturalmente in questo caso l'acquirente non perde la caparra, che dovrà essere (almeno quella) restituita.

La Cassazione del 14.6.2017 n. 14782 ha stabilito che nel mandato con procura conferito nell’interesse del mandatario, l’irrevocabilità del mandato è limitata al rapporto interno tra il mandante e il mandatario, sicchè la validità del contratto concluso dal mandatario con il terzo resta subordinata alla permanenza del potere di rappresentanza (che si estingue per la morte del rappresentato)

Cause di estinzione della procura: oltre che in caso di revoca, la procura si estingue per: la scadenza del termine o il verificarsi della condizione risolutiva; il compimento dell’atto; la morte, la sopravvenuta incapacità o il fallimento del rappresentato o del rappresentante; l’estinzione del rapporto di gestione.

ercate di mettervi d'accordo sulle risposte da dare, sono troppo diverse.

Se l'acquirente paga il saldo prezzo contestualmente al conferimento della procura e, nel tempo che intercorre tra questo atto ed il rogito, il proprietario dovesse morire, gli eredi sono liberi di non vendere più, oppure vendere ad un terzo soggetto, incassando due volte il ricavo.

In pratica: gli eredi sono tenuti a vendere

Se ha firmato il defunto quando era in vita.

@francesca63

..O Francy.. Oggi e' il tuo compleanno..
Tra l'altro lo stesso giorno dell'ultimo dei miei figli.
Auguri..!!

Ecco perche' la tua risposta tarda tanto ad arrivare allora..

Che salame:

Mi ero quasi convinto, che la motivazione del ritardo, fosse dovuta alle tue "consuete" consultazioni.

Prima di venirci a spiegare, di come un 'contratto lecitamente firmato dal procuratore', possa trovare i propri effetti, senza il conferimento ad essere raporesentati, dagli eredi subentrati al titolo.