Venditore accetta proposta acquisto, ma non firma compromesso

[mirko74]

Buonasera,

sono nuovo nel Forum e scrivo per chiedervi gentilmente un parere.

Sono nella situazione in cui il venditore ha accettato la mia proposta di acquisto (fatta in agenzia), ha ritirato l'assegno di 5.000 euro, ma successivamente non ha voluto firmare il compromesso dove avrei dovuto versare altri 15.000 euro: è già inadempiente?

Altri dettagli: la proposta d'acquisto è stata fatta in agenzia e firmata da entrambe le parti (maggio).
La proposta prevedeva il compromesso subito a Giugno e il rogito ad Agosto. Ho allegato un assegno da eur 5.000 che il venditore ha incassato.

A Giugno, dopo la scadenza indicata per il compromesso, il venditore ha comunicato che non poteva firmarlo perchè aveva problemi con l'acquisto di una casa e mi ha chiesto di spostare il compromesso a luglio e il rogito a novembre. Abbiamo scritto 2 righe e abbiamo firmato, per tracciare che il venditore mi ha chiesto lo spostamento delle date, fermo restanti le condizioni economiche come da proposta di acquisto.

Adesso la data di Luglio è passata, ma il venditore continua a non voler firmare il compromesso. Il punto è che deve a sua volta acquistare una casa e la sua trattativa è in stallo ! Come risultato blocca anche la trattativa tra lui e me !

Inoltre sostiene di NON essere inadempiente, ma solo "in ritardo"... e che è tenuto a restituirmi il doppio della caparra solo dopo Novembre. Io questa posizione l'ho contestata visto che è vero che la modifica firmata indicava il rogito a Novembre, ma prima c'era il compromesso a Luglio che il venditore non ha voluto firmare.

Come stanno davvero le cose?

Vorrei proseguire la trattativa, ma non posso rischiare di restare sospeso fino a fine Novembre senza poter prendere un'altra casa, e magari alla fine ritrovarmi "solo" con 5.000 eur in più a fronte di 6 mesi di stallo e perdita di opportunità: mi sentirei più tutelato in caso la trattativa fallisse con il compromesso firmato e 20.000 euro di caparra versata. 20mila x 2 è un deterrente molto maggiore di 5mila x 2 !!!

Come potrei porre un termine ULTIMO di scadenza (ad esempio Settembre), trascorso il quale il venditore DOVRA' necessariamente restituirmi il doppio della caparra qualora non firmi il compromesso?

In questo caso l'agenzia deve intervenire oppure la questione è esclusivamente tra le 2 parti, da affrontare con avvocati?

Vi ringrazio anticipatamente per ogni contributo.

Mirko

 

[Kurt]

Il comportamento del venditore è scorretto a nulla valendo le motivazioni per il quale non vuole eseguire il compromesso. Egli deve procedere o recedere dal contratto con le ovvie conseguenze. Tra l'altro attenzione perché esiste anche il problema delle commissioni e il risarcimento di tale danno (ex art. 2043 cod.civ.)
Tieni presente che si tratta di sole 5000 euro ma che se ha incassato la somma si è perfezionata l'accettazione della proposta, quindi che è obbligato a eseguire quanto liberamente stabilito tra le parti.
Considero un errore il posticipo della data del preliminare in quanto è l'atto che con la registrazione costituisce la tua tutela nei confronti del venditore e di terzi.

Quello che lui chiama ritardo in termini giuridici è una inadempienza ma in ragione della libertà delle parti la Legge prevede che per fare valere i propri diritti si devono eseguire determinati atti formali. Solo questi atti forniscono la prova che la tua tolleranza è finita e che vuoi l'esecuzione del contratto.

Il primo atto formale che devi compiere è l'invio di una raccomandata in plico aperto (o francese) e ricevuta di ritorno con la quale lo inviti a dare esecuzione alle pattuizioni tra voi stabilite.

La forma dipende dalla tua volontà. Se vuoi dare del tempo alla controparte dai 15 gg dalla ricezione per andare a preliminare, trascorso inutilmente questo periodo invii una seconda comunicazione chiamata diffida ad adempiere.

Se invece vuoi velocizzare mandi subito la diffida considerando che la dottrina tende a qualificare lo strumento de quo come negozio giuridico unilaterale recettizio; ciò significa che, perché produca i suoi effetti, è necessario che venga portato a conoscenza del destinatario. Ciò è confermato, anche, dalla Suprema Corte:“ La diffida ad adempiere, prevista dall’art. 1454, è un atto unilaterale recettizio che produce effetti indipendentemente dalla volontà di accettarla o meno. Essa costituisce un mezzo concesso dalla legge al contraente adempiente per conseguire, nei confronti di quello inadempiente, il vantaggio della risoluzione de iure del contratto, che non contenga la clausola risolutiva espressa e sempre che l’intimato non esegua la sua prestazione nel congruo termine che gli deve essere prefissato e che, in difetto di diverso termine convenzionale, non può essere inferiore a quindici giorni.”( Cass. Civ. 6 aprile 1973, n. 953).

L’intimazione, ex art. 1454 c.c., deve rivestire la forma scritta e deve contenere:

1) l’invito ad adempiere;
2) l’indicazione di un termine congruo. Come si desume dalla lettera della norma, detto termine non può essere inferiore a quindici giorni. Un termine inferiore può risultare congruo solo laddove sia frutto di un accordo delle parti, ovvero discenda dalla natura del contratto o dagli usi;
3) l’avvertimento che l’inadempimento, oltre il termine stabilito dal diffidante, determina la risoluzione ope legis del contratto. L'inadempimento deve essere grave per poter causare la risoluzione del contratto.


Le forme consigliate sono quella della raccomandata A/R con avviso di ritorno o della posta certificata.

Spirato il termini dovrai iniziare le pratiche per il recupero del credito che potrebbero arrivare al pignoramento della proprietà della controparte.

 

[Bagudi]

Ottimo, Kurt ! Più chiaro di così....

 

[SGTorino]

Secondo me si dovrebbe leggere con attenzione la proposta d'acquisto perchè, nel caso in cui contenga il riferimento ad una data successiva per la stipula del preliminare, per giurisprudenza costante ciò non costituisce un contratto concluso (ai sensi del 1326 c.c.) ancorchè la proposta sia stata accettata e l'accettazione sia stata portata a conoscenza del proponente. Tutte le sentenze che ho letto definiscono tale fattispecie come una promessa di preliminare con la conseguenza che i contraenti dovranno eventualmente rispondere solo per responsabilità extracontrattuali. Da ciò, a mio avviso, ne consegue che non sono applicabili le norme relative all'inadempimento (1453 e 1454) ed al recesso (il famoso 1385 c.c. relativo alla caparra). Nell'ipotesi, invece, che la proposta non contenga alcun riferimento ad un successivo preliminare bensì ad una data indicata per il versamento o l'integrazione della caparra, allora il contratto è da intendersi concluso, nel qual caso potrebbe non essere opportuno intimargli l'adempimento del preliminare perché sarebbe più difficile dimostrare la conclusione del contratto, in caso di litisconsorzio. Un'ultima riflessione: se il contratto non si è concluso, il venditore non ha titolo per trattenere la somma. Nel caso invece che si ritenga concluso il contratto, allora la somma seguirà il disposto del 1385 (recesso) ovvero del 1453 (risoluzione). Al tuo posto cercherei di chiarirmi bene questi aspetti per capire se sono in presenza di un contratto concluso ovvero solo di una promessa di preliminare (preliminare di preliminare). Ripeto però: è fondamentale leggere tutti i documenti che avete sottoscritto, ivi compresa la scrittura integrativa che, mi pare invece di capire, fa proprio riferimento ad un successivo preliminare.
Ovviamente, se si è in presenza di un semplice preliminare di preliminare, nulla sarà dovuto all'agente immobiliare.
Inserisco il primo link che mi è capitato a tiro e che spiega abbastanza chiaramente quello che ho cercato di illustrarti. http://www.avvocato.it/2010/12/cassazione-dice-no-contratto-preliminare-preliminare/
Purtroppo è un errore in cui incorrono ancora oggi molti agenti immobiliari.

 

[mirko74]

Grazie Kurt e grazie SGTorino.

A dire il vero ho sentito parlare del "preliminare del preliminare"... e sembra che TUTTE le agenzie facciano così. In effetti io ho firmato la proposta di acquisto (irrevocabile) che rimanda al preliminare/compromesso che sarebbe dovuto essere firmato ad Agosto. Il venditore ha richiesto lo slittamento della firma del compromesso da Giugno a Luglio che ho concesso, ma visto che adesso chiede ulteriore slittamento senza avere certezza della conclusione dell'affare, non so cosa fare.

Riporto degli estratti della proposta d'acquisto. Da notare che passato il giorno del compromesso le parti hanno convenuto in uno spostamento, con semplice foglio firmato (nessuna raccomandata A/R):
- io e il venditore abbiamo convenuto lo spostamento dalla data del Compromesso da Giugno a Luglio e del rogito da Agosto a Novembre.
- ho fatto firmare all'agenzia un foglio che riporta, qualora non si dovesse perfezionare la scrittura privata integrativa di compravendita [...] dichiara di non richiedere alla parte acquirente i costi mediazione a lei spettante.

Sono tutelato nei confronti del venditore e dell'agenzia (che a dire il vero si sta comportanto in maniera impeccabile, ma non vorrei avere sgradite sorprese...)?


CONDIZIONI E MODALITA' DELLA VENDITA
4) ATTO NOTARILE
a) L'atto definitivo di vendita verrà sottorscritto entro al data del 8/8/2013 a nome del Proponente, o persona fisica o giuridica da nominarsi entr tale data, presso lo Studio Notarile...
b) La consegna dell'immobile, salvo diverso accordo tra le parti, avverrà alla data del rigito notarlile con la consegna delle chiavi.

...

6) CONDIZIONI DI PAGAMENTO
a) alla sottoscrizione della seguente proposta eur 5000 assegno...
---
c) alla data dell'eventuale scrittura integrativa eur 15.000 a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA entro e non oltre il 6/6/2013 con assegno... In tale occasione, sarà facoltà delle parti riprodurre il contenuto della presente in un contratto preliminare integrativo al solo scopo di aggiungere elementi non disciplinati dalla presente.
---

9) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO:
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorchè il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore; L'accettazione s'intenderà conosciuta dal Proponente con la sottoscrizione apposta in calce del presente o con l'avvenuta ricezione della relativa comunicazione
...
...

 

[SGTorino]

Ciao Mirko,
per fortuna sono sempre meno le agenzie che operano generando confusione in merito alla conclusione o meno del contratto, non è vero che sono tutte.
Infatti, leggendo bene gli estratti che hai riportato si evince chiaramente (personalmente avrei predisposto la modulistica in forma ancora più chiara, per non dare adito a dubbi) che la scrittura integrativa è indicata come facoltativa (punto 6c) e comunque disciplinante aspetti non espressamente regolati nella proposta accettata. Non v'è dubbio a questo punto che il contratto sia concluso. Il punto 6a però non chiarisce a che titolo siano stati trattenuti i primi 5.000 euro; presumo a titolo di caparra (c'è scritto da qualche parte?), che sarà integrata con altri 15.000 euro per un totale di 20.000 euro. E' corretto il mio calcolo? Detto questo, la confusione di fondo permane nella scrittura tra te e la tua agenzia; io cercherei di chiarirmi prima di tutto con loro. Se il contratto è concluso, perchè il mediatore non ha diritto alla provvigione, ovvero, perchè vi rinuncia?
Personalmente, avrei poi evitato di fare espresso riferimento ad un compromesso nella scrittura integrativa con il venditore, limitandomi a riportare la dicitura già contenuta nella proposta al punto 6c.
Valuta tu quale linea ti conviene tenere:
1) contratto concluso - 5.000 trattenuti a titolo di caparra - provvigione dovuta - la scrittura è solo integrativa e comunque facoltativa (fai conoscere nella forma più adeguata la tua volontà di volere versare l'integrazione della caparra) - possibilità di avvalerti del 1385 per il recesso in caso di inadempimento (non ti venderà la casa a novembre) - in alternativa art 1453 per la risoluzione ovvero per ottenere sentenza che lo obblighi a vendere.
2) contratto non concluso - 5.000 euro trattenuti senza titolo - provvigione non dovuta - nel caso in cui non sottoscriva il contratto preliminare, diffida ad adempiere e, in caso negativo, richiesta della restituzione della somma trattenuta senza causa.

 

[mirko74]

Grazie ancora SGTorino, i 5.000 euro erano a titolo di caparra confirmatoria a seguito dell'avvenuta accettazione della Proposta d'Acquisto. Inoltre passato il primo termine per la firma del compromesso (Giugno), ho accettato di spostarlo di un mese (Luglio) solo dopo aver avuto dall'Agenzia la conferma firmata che NON mi avrebbe chiesto provvigioni qualora il compromesso posticipato a Luglio non si fosse finalizzato. Penso di mandare la seguente raccomandata (vedi nuovo post)[DOUBLEPOST=1374436792,1374436515][/DOUBLEPOST]Buonasera a tutti,
domani vedrò il Venditore in Agenzia, ma temo che il Venditore si rifiuterà ancora di firmare il Compromesso ! Per tutelarmi dal fatto che il Venditore possa allungare a dismisura la trattativa, impedendomi di sfruttare altre opportunità, penso a quel punto di inviare una raccomandata A/R. Potete per favore dermi un parere, soprattutto riguardo i termini "tecnici" (ad esempio nell'oggetto, premessa, comunico...)?

Milano, lì 22 Luglio 2013
Mittente:
- xxx nato a _______ il giorno _________, residente a __________, codice fiscale: _______________in seguito “Acquirente”
Destinatari:
- yyy nato a _______ il giorno _________, residente a __________, codice fiscale: _______________in seguito “Venditore”

e​

- zzz di ____.sita a Milano in via _________ P.I. ________ Rea MI-______ in seguito “Agenzia Immobiliare”

Oggetto: Conclusione con fallimento della trattativa per compravendita dell’appartamento sito in Via _______, Milano catastalmente identificato al Foglio ___, mappale ___, subalterno __ a causa di inadempienza da parte del Venditore.

PREMESSO CHE​

a) Il Venditore ha accettato la proposta d’acquisto dell’Acquirente, incassando un assegno di euro 5.000 (CINQUEMILA) a titolo di caparra confirmatoria. La proposta preparata dell’Agenzia Immobiliare il gg Maggio 2013 prevedeva le seguenti condizioni: Compromesso il gg Giugno 2013, Rogito il gg Agosto 2013.
b) La trattativa attuale è saltata, per inadempienza da parte del Venditore il quale non ha voluto firmare la scrittura privata integrativa (Compromesso) fissata per il giorno gg Giugno 2013, successivamente posticipata come da richiesta del Venditore al gg Luglio. Il Venditore ha comunicato il rifiuto a firmare il Compromesso nei 2 incontri fissati dall’Agenzia Immobiliare per giungere ad un accordo, il gg1 e il gg2 Luglio 2013, motivando il suo rifiuto con argomenti non legati alla compravendita in oggetto (immobile di via___, Milano)
c) L’Agenzia Immobiliare ha più volte dichiarato a voce, e anche messo per iscritto, che non richiederà i costi di mediazione all’Acquirente qualora non si dovesse perfezionare la scrittura privata integrativa posticipata al gg Luglio.

COMUNICO CHE​

1. Il Venditore deve risarcire l’Acquirente con la somma di euro 10.000 (DIECIMILA), pari al doppio della caparra confirmatoria incassata ai sensi dell’Art. 1385 c.c. tramite bonifico bancario (Destinatario: xxx. IBAN: ________) o tramite Assegno Circolare intestato a xxx.

2. L’Acquirente non fornirà all’Agenzia Immobiliare alcun compenso, poichè la scrittura privata integrativa non si è perfezionata nei tempi stabiliti.
3. Se e solo se il Venditore provvederà alla restituzione del doppio della caparra all’Acquirente entro e non oltre il gg Agosto 2013, l’Acquirente si renderà disponibile a sottoscrivere una NUOVA proposta, caratterizzata dai seguenti termini non negoziabili:
- Prezzo offerto euro xxxx.000 (xxxMILA) da corrispondere nella seguente modalità: euro nnn (nnnMILA) alla sottoscrizione della nuova Proposta d’Acquisto a titolo di caparra confirmatoria e i restanti euro mmm.000 (mmmMILA) al Rogito.
- Le eventuali provvigioni per l’Agenzia Immobiliare dovranno essere esclusivamente a carico del Venditore. L’Acquirente non pagherà nessun costo di intermediazione.
- La Proposta d’Acquisto dovrà essere sottoscritta entro e non oltre il termine inderogabile del gg Settembre 2013 presso lo studio del Notaio ____ in via ____, Milano o in altro luogo da definire dall’Acquirente.
- Il Rogito, la cui data sarà indicata nella Proposta d’Acquisto, entro e non oltre il termine inderogabile del gg Novembre 2013
- Con l’accettazione della Proposta d’Acquisto, il Venditore dovrà fornire la seguente documentazione:
o Atto di provenienza dell’immobile
o Documentazione catastale
o Conformità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile
o Certificazione energetica
o Conformità dell'impianto elettrico e idraulico alle normative vigenti.
o Ogni ulteriore documento richiesto dalla normativa vigente per consentire il perfezionamento dell’atto notarile
- Tutte le spese straordinarie già deliberate, comprese quelle di _____, saranno interamente a carico del Venditore
- L'appartamento deve essere a rogito libero da trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, prelazioni ed oneri reali, pregressi e/o attuali. Eventuali ipoteche esistenti dovranno essere interamente estinte prima o contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita dal Venditore.
- Per altri oneri e spese, da riportare in fase di sottoscrizione della Proposta d’Acquisto, si farà riferimento alla normativa vigente.

4. Se il Venditore non dovesse provvedere alla restituzione del doppio della caparra all’Acquirente entro il termine improrogabile del gg Agosto 2013 la disponibilità dell’Acquirente alla stipula della NUOVA Proposta d’Acquisto nei termini riportati al punto 3) non sarà più da ritenersi valida e inoltre l’Acquirente si riserverà di agire per vie legali per far valere i propri diritti nei confronti del Venditore inadempiente ai sensi della Legge.

Tale Comunicazione è inviata via FAX solo all’Agenzia Immobiliare poiché non ho il numero di FAX del Venditore, e tramite Raccomandata al Venditore e all’Agenzia Immobiliare. Prego l’Agenzia Immobiliare di anticiparne il contenuto al Venditore.
In Fede
XXXX

 

[SGTorino]

Ho letto attentamente la tua scrittura e credo di non poterla condividere in quanto l'impianto, a mio avviso, è completamente errato. Evidentemente non sono stato in grado di spiegarmi bene io, mi dispiace e, evidentemente nemmeno kurt.
A questo punto, prima che tu ti metta nei guai da solo, ti consiglio di consultare un bravo civilista: lo ritengo, per te, un ottimo investimento.
A volo d'uccello, ma credimi, vai da un bravo avvocato velocemente, non concordo su questi punti:
1) non puoi comunicare che la controparte ti deve dare 10.000 euro. Puoi semmai comunicare la tua volontà di recedere.
2) se il contratto è concluso, altrimenti non parleresti di 5.000 euro a titolo di caparra, resta per me un mistero il perchè l'agenzia debba rinunciare ad un suo diritto sacrosanto. Eventualmente spetterà poi a te rivalerti, per questo costo sostenuto, sulla parte inadempiente.
3) se recedi dal contratto pretendendo il doppio della caparra non capisco perchè tu ti dichiari già pronto a sottoscrivere una nuova proposta, anche se a condizioni diverse.
4) Se la scrittura è solo integrativa, essendo concluso il contratto, non vedo perchè l'inadempimento non possa considerarsi solo l'eventuale mancata vendita di novembre.
Inoltre, da una lettura complessiva, parrebbe che tu ci voglia un pò "marciare sopra" (vedi discorso provvigioni e richieste rivolte al proprietario che, evidentemente, prima non avevi debitamente formulato in sede di proposta) e questo potrebbe, in caso di lite, non deporre a tuo favore.
Ripeto, io non manderei in alcun modo una scrittura del genere. Vai da un avvocato e qui mi fermo: ubi maior minor cessat.

 

[mirko74]

Grazie SGTorino, mi rendo conto che così come ho pensato la lettera non va bene, in quanto metto insieme 2 scenari diversi.

Il mio obiettivo è quello di evitare che il Venditore mi BLOCCHI fino al 30 Novembre (data Rogito) con una caparra di soli 5.000, NON accettando di firmare il Compromesso (data già passata, spostata da Giugno a Luglio) dove avrei dovuto fornire ulteriori 15.000 e finalizzare l'accordo nei particolari!!!

Temo che il Venditore voglia tenersi aperta la possibilità di accettare o rifiutare per 6 mesi... a fronte di SOLI 5.000 euro di caparra. Chi mi garantisce che egli non trovi fra qualche mese uno che gli offra 20.000 euro in più, e a SOLO a quel punto stracci il mio contratto?

Inoltre l'Agenzia ha firmato un foglio (quando il Venditore mi ha chiesto di spostare il Compromesso da Giugno a Luglio) in cui si impegna a non chiedermi i costi di mediazione in caso non si finalizzi il Compromesso. Ho chiesto la firma per tutelarmi... visto che a Giugno l'agenzia aveva lavorato per me solo una settimana, mentre spostando a Luglio avrebbe lavorato oltre un mese e, anche se l'accordo non fosse andato a buon fine, avrebbe potuto chiedere una ricompensa per il lavoro fatto. Non volevo rischiare di ottenere 5K dal Venditore, per poi darne 10k all'agenzia !

Stasera incontro agenzia e vendore e proporrò i seguenti scenari, dichiarando che il Venditore è inadempiente:
- Scenario A: richiedo restituzione del deposito cauzionale + importo pari ammontare come risarcimento (tot: 10k)
- Scenario B: in alternativa allo scenario A) propongo una NUOVA proposta di acquisto, che se accettata sostituisce la vecchia, con termini più vantaggiosi per me. (Nel frattempo ho perso 2 mesi e il mercato immobiliare è ulteriormente sceso).

La raccomandata la spedirò domani solo per chiedere lo scenario A), se il B) non venisse accettato. Ovvero chiederò semplicemente i 10K in quanto la trattativa è fallita per inadempienza del venditore che non ha rispettato il termine di Luglio per la firma del compromesso.

Pensi che vada bene questo approccio?

 

[Kurt]

No, non mandarla, così non va bene e rischi.

Dalla lettura dei diversi post il contratto è completato e non si tratta di "preliminare di preliminare" [tra l'altro questo è un punto ancora aperto e causa di continui dibattiti dottrinari] pertanto non si può dire che la controparte è inadempiente in senso stretto. Infatti, il compromesso è solo eventuale e serve per regolare parti che non sono state stabilite nella proposta, quindi se la controparte eccepisce che non ha particolari richieste e che applica gli usi e le consuetudini non è necessario.

Tu puoi solo intimare di incontrarsi per adempiere alla normativa che obbliga le parti a registrare anche i preliminari. Poiché apparentemente la proposta e l'accettazione rispettano le richieste per i preliminari di contratti aventi ad oggetto beni immobili dovete procedere alla registrazione. Ergo, conviene forzare la mano su questo punto chiedendo di incontrarsi da un notaio per adempiere a obblighi di Legge.

Concordo con il consiglio di andare da un bravo civilista o dal notaio che sceglierai per il rogito facendoti assistere da loro. Noi siamo su un sito pubblico e diamo il nostro parere senza avere le carte in mano ma solo leggendo quello che scrivete. Una imprecisione di definizione in questo ambito non è grave in ambito giuridico è il contrario.