Venditore garantisce l'agibilità dopo il rogito si scopre che il certificato non c'è

[Rita Giorgi]

Salve, ho una situazione un pò complicata e spero che qualcuno possa darmi un consiglio.
Circa un mese fa ho acquistato un immobile a Roma, tra il preliminare e il rogito il venditore ci ha segnalato di non avere la copia del certificato di agibilità e che ne aveva fatto richiesta ma i tempi per avere la copia erano un pò lunghi. Premetto che ho comprato una casa indipendente ed allo stesso numero civico esiste un negozio sempre di proprietà dello stesso venditore. Visto i tempi ristretti tra il preliminare e il rogito, il notaio ha controllato che per indirizzo/civico esisteva un numero di certificato di agibilità e ci ha dato l'ok a rogitare facendo però fare al venditore la dichiarazione sull'atto che la casa aveva il certificato di agibilità e trattenendo a nostra garanzia una somma di 2.000 euro fino alla consegna del certificato da parte del venditore. Dopo circa un mese si è scoperto che il certificato di agibilità che hanno ritirato è relativo al negozio e non all'immobile che ho acquistato ora il venditore vuole da parte mia una delega per richiedere il certificato di agibilità accollandosi tutte le spese essendo divenuta io la proprietaria. Che devo fare? In cosa potrei incorrere? L’atto è valido?
Grazie mille spero di essere stata chiara.

 

[SALVES]

Ciao Rita
Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità o agibilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495).
Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno.

Vedi di dargli una lettura, ma a tutto questo se l'immobile ti piace e sei soddisfatta dell'acquisto ti consiglio di vedere se la cosa può essere risolta.

Recati al comune di competenza e sulla base della ricerca del certificato di agibilità relativo al negozio vedi cosa devi produrre di documentazione per acquisire tu il certificato di agibilità, coinvolgi il venditore per l'aspetto economico visto che lui stesso ha dichiarato un falso in atto al quale incorre non solo la risoluzione del rogito ma anche sanzioni penali, alla fine di tutto cioè quando avrai ritirato il certificato salderai il debito residuo a favore del venditore.

A tutto questo ti consiglio anche di consultarti con un tecnico per le parti che ti risultassero difficoltose e per avere una migliore gestione del caso.

Questo è quanto posso consigliarti per una migliore gestione dal mio punto di vista per la situazione creatasi.

Ciao salves

 

[Rita Giorgi]

La casa mi interessa e non voglio perderla tra le altre cose la stiamo pure ristrutturando e abbiamo speso già parecchi soldi. Spero di trovare un'accordo che mi tuteli. Grazie per la risposta.

 

[SALVES]

Attenta a procedere alla ristrutturazione perchè occorre una dia o scia a seconda dei lavori da svolgere e poi a seguito di questa dia o scia che dovrai aviare per fare i lavori puoi chiedere il certificato di agibilità.

Se vuoi farti dare il certificato di agibilità dal venditore ovviamente non devi procedere ad alcun lavoro edilizio altrimenti incarbugli la situazione.

 

[Rita Giorgi]

I lavori sono relativi al rifacimento del bagno, dei pavimenti e l'eliminazione del controsoffitto pure in questo caso servono dei permessi?

 

[SALVES]

Si occorre presentare una comunicazione scia.

 

[Rita Giorgi]

 

[SALVES]

Non rimanere sotto shock è stato sempre così prima si dichiaravano le opere interne che si intendevano svolgere con asseverazione di un tecnico abilitato e dopo 30 gg. dalla comunicazione se non si aveva nessuna risposta dal comune si iniziavano i lavori, adesso si comunica allo stesso modo e si può cominciare immediatamente solo che il comune può fermarti qualora lo ritiene opportuno.
Che questa prassi non è stata osservata dalla maggior parte di cittadini non ne fa una legalità.

 

[Rita Giorgi]

Ho appena chiamato l'ufficio tecnico per l'edilizia privata del mio municipio e gli ho elencato i lavori che stiamo facendo, mi hanno detto che rientriamo nell'ambito dell'edilizia ordinaria e che quindi non siamo obbligati a fare nessuna comunicazione, volendo se ne può fare uan in carta semplice ma non siamo obbligati, basta non effettuare lavori che rientrano nella manutenzione straordinaria e siamo apposto.

 

[SALVES]

Rita non voglio essere catastrofico che ben venga ciò che l'impiegato comunale ti ha detto telefonicamente poi c'è da dire che il regolamento edilizio varia da comune a comune come anche le norme di attuazione e la prassi locale, ma le leggi nazionali alle quali tali regolamenti sono soggetti ad aosservarli sono uguali per tutti.

Quindi a parere mio e non prenderlo per certo ma al solo scopo di avere una maggiore conoscenza per quello che devi realizzare, sempre a parere mio, i lavori di rifacimento del bagno consistono nello smontaggio degli attuali pezzi igienico sanitari ed eventuali modifiche dei punti scarico e acqua per i nuovi, svellimento e successiva ricollocazione delle pavimentazioni e rivestimento quindi rientrano nei lavori di cui al d.p.r. 380/01 art. 3 comma 1 lett b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
Manutenzione straordinaria senza interventi sulle strutture: ai sensi della legge 22.5.2010 n.73, art.5, è soggetta a Comunicazione al Comune dell'inizio lavori con i dati identificativi dell'impresa e con una relazione tecnica con progetto dei lavori "a firma di un tecnico abilitato il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa ne' con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo."
Consulta un tecnico che vedendo i luoghi e avendo una maggiore conoscenza del regolamento del tuo comune possa darti migliori consigli e direttive.
Ciao salves.