Verificare se un immobile nasconde abusi edilizi. In che modo ?

[luxitems]

Salve,

Qual è l'iter procedurale per verificare se un abitazione abbia o nasconda degli abusi edilizi ?

Grazie

 

[enrica agnelli]

per prima cosa... confronta la planimetria catastale con il reale!!
se non torna sei in abuso...poi bisogna vedere che tipo, se sono dei tramezzi messi diversamente non e' gravissimo e sopratutto sanabile facilmente!
se ci sono pezzi in piu', tipo balconi chiusi a veranda, sottotetti bassi con camera e bagni, seminterrati arredati o divisi in camere,intercapedini mancanti o soppalchi abitabili ecc... l'abuso e' molto piu' grave!!!
Altro modo e' confrontare il permesso di costruire e sue varianti con la realta', processo un po' piu' lungo se non le hai disponibili?
bisognerebbe sapere da cosa deriva la domanda!!!!

Ciao ciao

 

[luxitems]

Salve,

Parlo di una curiosita' generica che deriva dal fatto che prima di acquistare un qualsiasi immobile vorrei capire se è apposto oppure no e volevo capire quale era il migliore percorso per non incorrere in guai.

1. C'e' differenza tra planimetria " generica " e planimetria catastale?
2.Quindi lei mi dice di confrontare la planimetria catastale con la realtà. giusto ?
3.Il permesso di costruire a confronto quando si adotta?

Grazie

Aggiunto dopo 2 minuti...

Nel caso di abuso come ha lei indicato :

tipo balconi chiusi a veranda, sottotetti bassi con camera e bagni, seminterrati arredati o divisi in camere,intercapedini mancanti o soppalchi abitabili ecc SONO SANABILI ?

 

[ccc1956]

................ci vuole un tecnico abilitato.
sono controlli che si fanno fare ad un geometra, non possiamo farli noi acquirenti.
prima di firmare una proposta di acquisto che e' gia' un preliminare
quando il venditore accetta.
Occorre far fare i controlli prima di firmare perche' se c'e' un abuso insanabile
e hai gia' firmato la proposta e ti e' stata accettata sono rogne.
oppure metti una clausola sospensiva immobile conforme e fai fare sti benedetti controlli dal tuo tecnico
di fiducia e se sono a posto vai avanti con il contratto se invece ci fossero degli abusi insanabili...........
finisce tutto li', ti viene ridata la caparra e non devi pagare nemmeno la provvigione.

 

[enrica agnelli]

prima cosa...dammi del tu!!
poi...
una planimetria generica la posso disegnare considerando solo la realta' e non cio' che e' accatastato!
prendiamo te entri in un appartamento fai un rilievo, cioe' prendi le misure di cio' che c'e', e poi lo ridisegni!!
e' una planimetria generica

se adesso i notai impongono per una compravendita che le plani catastali combacino con il reale ci sara' un motivo!!!!!

i vari permessi richiesti li confronto ad esempio se compro ancora in fase di costruzione, se un giardino di una villa nella realta' e' diverso dalla dimensione nel catastale se anche la stessa villa e' diversa...insomma varia da caso a caso e quando lo si ritenga utile farlo non c'e' un target!!

Con il piano casa, se ci sono le condizioni per utilizzarlo, puoi provare a fare qualcosa ma di solito con il piano casa non si sana una cosa gia' fatta, non e' un condono', dovresti far risultare che l'abuso non esiste insomma e' da studiare...

altrimenti c'e' il condono famoso che dicono sempre che ci' sara' ma il comune non da' spiragli di luce!!!!

 

[CRIF Valutazione Immobili]

Ciao Luxitems, concordo sia opportuno rivolgersi a professionisti, visti i rischi che si corrono. Dovresti procedere (o far procedere) con:
- Identificazione dell’immobile ai fini della corretta eventuale iscrizione ipotecaria (in caso di mutuo)
- Verifica della corretta identificazione catastale dell’immobile
- Verifica della conformità fra lo stato dei luoghi e la rappresentazione riportata sulla planimetria catastale, effettuando verifica presso l’archivio dell’Agenzia del territorio
- Verifica della conformità urbanistica dell’immobile, effettuando verifica presso l’Ufficio Tecnico Comunale
- Individuare le attività necessarie per la regolarizzazione di eventuali non conformità catastali riscontrate
- Individuare le attività necessarie per la regolarizzazione, quando possibile, di eventuali non conformità urbanistiche riscontrate e/o delle conseguenze che possono comportare in termino di sanzioni e/o di libera commerciabilità giuridica dell’immobile

Credo possa risultarti utile anche questa guida: http://www.crifvalutazioneimmobili.it/Documents/Documenti_necessari_per_la_perizia_v2011.pdf , che le banche nostre clienti dovrebbero consegnare a chi richiede un mutuo ipotecario.

In bocca al lupo
Marco, CRIF Valutazione Immobili

 

[ccc1956]

Ciao Luxitems, concordo sia opportuno rivolgersi a professionisti, visti i rischi che si corrono. Dovresti procedere (o far procedere) con:
- Identificazione dell’immobile ai fini della corretta eventuale iscrizione ipotecaria (in caso di mutuo)
- Verifica della corretta identificazione catastale dell’immobile
- Verifica della conformità fra lo stato dei luoghi e la rappresentazione riportata sulla planimetria catastale, effettuando verifica presso l’archivio dell’Agenzia del territorio
- Verifica della conformità urbanistica dell’immobile, effettuando verifica presso l’Ufficio Tecnico Comunale
- Individuare le attività necessarie per la regolarizzazione di eventuali non conformità catastali riscontrate
- Individuare le attività necessarie per la regolarizzazione, quando possibile, di eventuali non conformità urbanistiche riscontrate e/o delle conseguenze che possono comportare in termino di sanzioni e/o di libera commerciabilità giuridica dell’immobile

Credo possa risultarti utile anche questa guida: http://www.crifvalutazioneimmobili.it/Documents/Documenti_necessari_per_la_perizia_v2011.pdf , che le banche nostre clienti dovrebbero consegnare a chi richiede un mutuo ipotecario.

In bocca al lupo
Marco, CRIF Valutazione Immobili

poi ci sono anche gli altri controlli................non esistono solo quelli urbanistici.
CONSERVATORIA
Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
visura delle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali (per donazioni) .....
etc etc................

 

[enrica agnelli]

hanno ragione sia crif che ccc1956...oggi e' sempre meglio farsi seguire da un tecnico, che sia ingegnere architetto o geometra!
e comunque mettere nel compromesso delle clausule che ti tutelino per non risultare inadempiente al contratto...altrimenti sono "dolori" e soldi!!

le verifiche variano da caso a caso, come ti ho detto, dipende sempre da quello che ti trovi a comprare e dalla documentazione che l'agenzia ti rilascia e a quanto insistono a dirti sciocchezze per farti comprare!!!

 

[luxitems]

e comunque mettere nel compromesso delle clausule che ti tutelino per non risultare inadempiente al contratto...altrimenti sono "dolori" e soldi!!

Che tipo di clausole inserire nel compromesso ?

Grazie

 

[ccc1956]

Che tipo di clausole inserire nel compromesso ?

Grazie

ce ne sono tante....................ti scrivo le piu' importanti......... dopo i controlli fatti e con l'ok del tecnico di tua fiducia.

-Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
-certificato di conformita' urbanistica. IMPORTANTE - redatto da un tecnico/professionista iscritto all'Albo.
-Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
-certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
-Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
-salvo accettazione mutuo-
-libero al rogito (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
-la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
-spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
-data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
-l'immobile non proviene da donazione ventennale "la parte venditrice garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi"
-libero da cause e contenziosi di qualunque natura
-Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
-registrazione preliminare
-trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
-penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
importante specificare ed inserire il deposito cautelare subito perche' al momento del rogito il venditore si puo' rifiutare di lasciare il deposito cautelare da dove decurtare le penali.

di solito le proposte/preliminare hanno tutte questo tipo di clausola.............,
La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose interposte ed altresì franchi e liberi da servitù, censi, livelli, pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli etc etc..................