Villaggio di 2 ville bifamigliari e 1 villa unifamigliare: siamo un Condominio?

[comalella]

Buona sera a tutti!
Viviamo in un villaggio di 2 ville bifamigliari e 1 villa unifamigliare. A catasto sono segnalate come unità e non come condominio. Queste case sono abitate da 6 famiglie.
In comune abbiamo solo una parte del corridoio del cortile e un'area di manovra.
cinque famiglie su 6 sono assolutamente d'accordo sull'autogestione, uno pretende la costituzione di condominio e nomina di Amministratore :?.
Mi chiedevo se siamo "obbligati" a fare tutto ciò o possiamo continuare con l'autogestione.
Grazie a tutti per la disponibilità!

 

[SALVES]

Ciao comalella.

Si è gia in condominio solo con due inquilini che abbiano parti in comune da usare e gestire, invece nel vostro caso oltre che ad essere di già un condominio ed essendo più di quattro condomini l'art. 1129 del Codice Civile prescrive le modalità della nomina di un amministratore e relative discordanze tra i condomini.

Tuttavia se siete daccordo potreste continuare ad autogestirvi.

Ciao Salves

 

[Paperone]

non hai però risposto alla domanda reale che ti è stata posta: se uno solo condomino pretende l'amministratore, gli altri sono obbligati ad averlo? Oppure deciderà la maggioranza dei condomini?

 

[Bastimento]

non hai però risposto alla domanda reale che ti è stata posta:

Qui mi pare sbagli: salves ha detto che la situazione si configura come condominio, ed essendo più di 4 condomini è obbligatorio nominare un amministratore: la maggioranza potrà solo determinare la scelta di quest'ultimo, che potrebbe essere anche uno dei condomini.

Si è gia in condominio solo con due inquilini che abbiano parti in comune da usare e gestire,

Qui la cosa è più intrigante: io mi sono sempre chiesto quali siano gli elementi che fanno assumere ad una "semplice comunione" le prerogative di "condominio".

La risposta è facile in presenza del classico condominio verticale: qui è evidente che suolo e tetto sono parti comuni indivisibili ed inalienabili.

Situazione diversa invece in presenza di situazioni "orizzontali" dove alcune aree sono comuni: occorre verificare caso per caso la reale situazione: volendo cavillare, a priori non si può affermare in assoluto che la comunione non possa essere sciolta modificando gli assetti e l'uso delle parti comuni. Quindi il quesito di Comalella rimane forse ancora aperto.

 

[comalella]

Grazie a tutti per i vs. interventi,
le bifamigliari hanno solo ed esclusivamente un muro in comune, i tetti sono separati in quanto non sono sullo stesso livello. a titolo "condominiale" se così posso dire abbiamo solo ed esclusivamente il cortile ove transitano le auto per arrivare alla strada principale.
Un solo proprietario su 6 vuole costituire condominio e depositare regolamento, gli altri 5 non sono d'accordo per le spese da sostenere che sono del tutto inutili visto che sono 5 anni che andiamo benissimo d'amore e d'accordo, solo questa mela marcia mina la serenità.
Anche perchè anche le bifamigliari hanno spazi ben definiti e a se.
Grazie mille del vs. interesse.

 

[adimecasa]

se siete più di quattro unità abitative dovete creare un condominio per le parti comuni e potete amministrarvi anche da soli, non è obbligatorio il regolamento se non superate le dieci unità, ma per dividere le spese dovete fare un piccolo regolamento interno con i relativi mm. di pp.

 

[Bastimento]

a titolo "condominiale" se così posso dire abbiamo solo ed esclusivamente il cortile ove transitano le auto per arrivare alla strada principale

Beh, intanto non è poco: non credo che l'ultimo della fila sarebbe contento se venisse privato del transito per l'accesso alla strada. Parlare di condominio non necessariamente significa subire il diluvio: magari tratterà proprio solo il cortile.

Ma siete sicuri che i vincoli siano ristretti al cortile?; ad esempio non avete alcun vincolo estetico tra le varie palazzine? Potete liberamente disporre interventi separati? Le condutture fognarie , l'acquedotto, le canaline dell'energia elettrica, linee telefoniche e gas attraversano per caso il cortile per servire i diversi lotti?

Secondo: non trovo affatto scandaloso chiedere che si trovi un accordo a priori che stabilisca (o completi e precisi in dettaglio) i contenuti del Regolamento che magari riguarderà proprio solo il cortile, e quindi il suo uso e la manutenzione, ordinaria e straordinaria. Essendo più di 4, è un suo diritto.

Terzo: le spese. Non c'è obbligo di assumere un amministratore estraneo al condominio. Se le regole sono concordate, sarà sufficiente applicarle: a turno l'amministratore si farà carico della gestione corrente. Evidentemente il problema è nato perchè non c'è accordo su come comportarsi.

Quella che chiami mela marcia forse vuole solo evitare guai e discussioni future, e mettere le cose in chiaro prima di dover litigare per veder riconoscere le proprie ragioni. E' un peccato?: oppure ha motivi per non condividere atteggiamenti di alcuni dei suoi vicini. Magari è vicino al cancello, e subisce i rumori provocati dalla poca educazione di alcuni "condomini" che fanno abitualmente sbattere le ante.

 

[SALVES]

non hai però risposto alla domanda reale che ti è stata posta: se uno solo condomino pretende l'amministratore, gli altri sono obbligati ad averlo? Oppure deciderà la maggioranza dei condomini?

Forse non hai letto cosa ho scritto nel mio precedente topic?
Vedi se hai tempo di leggerlo

Art. 1129. Codice Civile
Nomina e revoca dell'amministratore.

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

 

[comalella]

Quella che chiamo "mela marcia" è l'unico che crea discussioni, abbiamo già effettuato riparazioni in comune e non ci sono mai stati problemi di nessun genere tranne che per lui, le bollette della luce e dell'acqua le pago io e poi con altri 2 inquilini (tra cui la mela marcia) si rilevano numeri dai contattori e si calcolano le quote, abbiamo dovuto spurgare le fogne abbiamo anticipato i soldi e poi ognuno ha pagato la sua quota. Questo signore ora ha richiesto il condominio e l'amministratore perchè continuava a parcheggiare in un area di manovra la propria auto e gli è stato chiesto di non farlo perchè "area di manovra" che in caso di emergenza deve essere sempre libera. Ovviamente tutti d'accordo tranne lui!!
Posso assicurare che l'unico "maleducato" è la mela marcia!
Certo che sotto il cortile passano le fogne impianti etc. e infatti abbiamo già effettuato riparazioni sz. problemi di costi o divisioni, come il cancello elettrico e altre piccolezze.
Persino la pulizia della neve è sempre stata fatta senza polemiche anche se la mela marcia non ne ha mai tolto un fiocco!
Credimi caro Bastimento che è proprio una MELA MARCIA!!!!:?

Aggiunto dopo 2 minuti...

Comunque quello che mi premeva capire è se uno solo contro la volontà di altri 5 può obbligarci a fare quello di cui nessuno necessita.
Ancora una cosa: per quanto riguarda gli interventi sulle case (colori e altre cose di questo genere) da persone intelligenti, chi le ha apportate (noi non abbiamo ancora avuto bisogno) si è attenuto ai colori già esistenti, ripeto siamo in 6 una è una mela marcia!!!

Aggiunto dopo 3 minuti...

grazie!! questo è proprio quello che volevo sapere!

Aggiunto dopo 4 minuti...

Forse non hai letto cosa ho scritto nel mio precedente topic?
Vedi se hai tempo di leggerlo

Art. 1129. Codice Civile
Nomina e revoca dell'amministratore.

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Grazie!! Questo è quello che volevo sapere!!

 

[Bastimento]

In conclusione mi sento, dopo quanto letto, di dire che i 5 hanno tutto da guadagnare a formalizzare un regolamento di condominio ed a nominare ufficialmente un amministratore, che può benissimo essere uno dei 5. Da quel momento la cosiddetta "mela marcia" dovrà fare i conti con un amministratore regolarmente nominato, che avrà poteri esecutivi specifici del suo mandato, formalmente riconosciuti dal c.c. e non solo dal buon cuore dei singoli condomini.