Vincolo compravendita convenzione legge Bucalossi

[flavio calvellotti]

Buongiorno
devo vendere un appartamento costruito nel 1995 ed acquistato dal secondo proprietario quattro anni fa. Mi sono recato in agenzia e mi è stato detto che sull'appartamento grava un vincolo per quanto riguarda la vendita. Ho fatto delle ricerche presso l'Agenzia del Territorio e ho scoperto che era stato costruito in base a convenzione ex art. 8 l. 28/01/1977 n.10. Il notaio al momento dell'acquisto non ne aveva assolutamente fatto cenno, e nulla è specificato nell'atto, che indica l'appartamento come libero da "pesi, vincoli, ipoteche, privilegi, sequestri, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli". Nell'atto era stato indicato come prezzo d'acquisto il valore catastale.
Contattato il notaio mi ha detto che la convenzione in questione è stata abrogata dall'art. 136 co. 2 DPR 6/6/2001 n. 380, con decorrenza 30/06/2003. Il comune invece dice che la convenzione è ancora perfettamente valida. Lette le norme mi par di capire che le due interpretazioni siano possibili. Dal forum leggo che ci sono anche sentenze della Cassazione su questo tema.
Qualcuno ha notizie più dettagliate o aggiornate, o magari gli estremi delle sentenze?
Grazie
Flavio

 

[Umberto Granducato]

Mi pare di capire che parliamo di edilizia convenzionata (imprenditore agricolo a titolo principale che ha costruito su terreno?) quindi ogni comune ha la sua: le sentenze della cassazione dovrebbero riguardare casi della tua città, che non è indicata. Dovresti approfondire il discorso col comune e soprattutto guardarti bene la convenzione che doveva essere allegata al rogito. Se l'hai acquistato come 'libero' devi reperire la convenzione originaria.
Io mi recherei in comune col testo della legge in base alla quale il notaio ha ritenuto di considerare l'immobile privo di convenzioni. Se non risolvi il problema, temo che dovrai rivolgerti ad un buon legale.

 

[Diego Zucchini]

Flavio, da dove scrivi? Magari nel forum abbiamo un collega che ha fatto vendite nel tuo stesso condominio o che comunque conosce le regole che il tuo Comune applica.

 

[mchl]

la norma di cui all'art 8 della legge bucalossi è stata sostituita dalla norma di cui all'art 18 della legge urbanistica ,per cui il vincolo derivante dalla convenzione o dall'atto unilaterale d'obbligo nei confronti del comune sottoscritto dal costruttore e consistente nell'obbligo di vendere al prezzo convenzionato sussiste
ancora. tuttavia la cassazione ha stabilito che tale vincolo sussiste per il solo costruttore e non anche per l'acuirente dell'immobile.se non sono stato chiaro rinvio alla sentenza della II sez. civile della cassazione n.
13006 del 2 ottobre del 2000 e allo studio n.187-2007/C del 13/4/2007 del consiglio nazionale del
notariato.Questo studio è facilmente reperibile su google cercando "convenzioni bucalossi"
n.b.i comuni illegittimamente si fanno versare delle somme per svincolare l'mmobile in quanto la cassazione difficilmente cambierà parere dopo la recente riforma del processo civile che ha posto un "filtro" ai ricorsi in cassazione

 

[Umberto Granducato]

per cui il vincolo derivante dalla convenzione o dall'atto unilaterale d'obbligo nei confronti del comune sottoscritto dal costruttore e consistente nell'obbligo di vendere al prezzo convenzionato sussiste
ancora. tuttavia la cassazione ha stabilito che tale vincolo sussiste per il solo costruttore e non anche per l'acuirente dell'immobile

Da noi non è assolutamente così. D'altra parte se cosi fosse, sarebbe un assenso implicito ad una speculazione folle. Tutti farebbero incetta di appartamenti a prezzi convenzionati per poi rivenderli liberamente a libero mercato. Mi sembra francamente una pazzia.

 

[mchl]

la legge e l'interpretazione della legge da parte della cassazione hanno validità nazionale.non capisco che significa "da noi". mi riferisco alle convenzioni previste dall'art 18 legge urbanistica

 

[mchl]

la sentenza della cassazione è la n.13006 del 2ottobre 2000. lo studio notarile è del consiglio nazionale del
notariato n.187-2007/C. se il vincolo urbanistico deriva dall'art . 8 della legge bucalossi (ora sostituito dall'art
18 della legge urbanistica) non ci sono problemi nel vendere l'immobile senza alcuna limitazione

 

[Umberto Granducato]

Ho fatto delle ricerche presso l'Agenzia del Territorio e ho scoperto che era stato costruito in base a convenzione ex art. 8 l. 28/01/1977 n.10

Da noi significa che, siccome le autorizzazioni dell'edilizia convenzionata vengono rilasciate dal sindaco, ogni comune ha le sue convenzioni. Bisogna guardare la convenzione nello specifico. Il comune in qst anni ha concesso il riscatto del terreno a migliaia di proprietari per poter vendere liberamente e, oltretutto, non sempre è possibile il riscatto. Io mi sono occupato diverse volte di edilizia convenzionata. Affrontare una compravendita come se fosse libera senza guardare la convenzione potrebbe portare dei problemi successivamente. Una cosa che non ho capito è: perchè nella precedente compravendita è stata dichiarata la rendita catastale???

 

[mchl]

la cassazione da me ricordata dice:" la leggen.10/1977 in materia di edilizia convenzionata dispone .....che il
contributo per il rilascio della concessione edilizia è ridotto qualora il concessionario si impegni, a mezzo convenzione con il comune ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della
convenzione-tipo(art 7),convenzione-questa- approvata dalla regione,e cui si uniformano le convenzioni comunali.......(omissis) ...con previsione che ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canini di locazione è nulla per la parte eccedente" "La lettera di tale legge si presenta chiara nell'individuare
in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto e quindi concluso con il comune la convenzione necessaria(oovero l'atto d'obbligo equivalente),il destinatario degli obblighii assunti di contenere i prezzi nei limiti indicatinella stessa convenzione...."L'estensione di questi obblighi ad altrie in particolare a chi
sia esso stesso acquirente dell'alloggio dal concessionario costruttore ...non trova giustificazione nella esplcita norma di legge....
il consiglio notarile nazionale dopo ampio esame della sentenza predetta conclude così:"si può affermare che la posizione della cassazione sia attendibile e pertanto legittimo il comportamento del notaio che si adegui ad essa n altro discorso vale iell'interpretazione della disciplina in discorso." altro discorso è quello relativo all'art 35 legge865/1971 (comune che espropria il terreno per destinarlo ad edilizia convenzionata). in tal caso la cassazione ritiene corretto che il vincolo si trasmetta anche ai futuri acqirenti dell'immobile

 

[Diego Zucchini]

la sentenza della cassazione è la n.13006 del 2ottobre 2000. lo studio notarile è del consiglio nazionale del notariato n.187-2007/C. se il vincolo urbanistico deriva dall'art . 8 della legge bucalossi (ora sostituito dall'art.18 della legge urbanistica) non ci sono problemi nel vendere l'immobile senza alcuna limitazione

Vero, ma non mi sento di smentire granducato, nel senso che a volte alcuni Comuni mettono i bastoni tra le ruote (o cercano di metterli) facendosi forti di diverse interpretazioni della normativa. Mi raccontava un Notaio di Bologna che, in un caso specifico come quello citato da mchl, era arrivato addirittura ad anticipare al Comune interessato l'imminente vendita dell'immobile senza alcun vincolo. Della serie "Caro Comune, sappi che stiamo per procedere ad una vendita regolare, non ci rompere le scatole!"