Vincolo prezzo massimo su compravendita appartamento edilizia convenzionata (e adesso?)

[baeta]

Buongiorno a tutti,
sono nuovo di questo forum che ho avuto il piacere di scoprire e in cui darò il mio contributo per quanto mi sarà possibile.
Mi sono registrato per chiedere aiuto su una questione che da quanto ho potuto leggere ha già riguardato altri.
Premetto che su alcuni punti cercherò di rimanere vago per evitare che (dubito fortemente) la Controparte e/o chi per essa possa dedurre, leggendo queste righe (ipotesi molto remota ma tuttavia non escludibile), che questo è il caso che ci riguarda.
Dopo anni di ricerche (in cui ne ho viste quasi di tutti i colori a quanto pare) trovo un appartamento veramente perfetto per le mie esigenze, il prezzo è poi veramente buono comparato alle richieste delle decine e decine (centinaia?) di annunci e appartamenti già visionati.
Si trova in uno stabile in cui ero già stato a vedere un appartamento poi andato (e un altro ancora venduto sulla carta senza neanche essere fatto prima visionare).
Sono quindi al corrente che lo stabile era stato realizzato in edilizia convenzionata, e a tal riguardo proprietà e mediatore evidenziano che il diritto di superficie è già stato acquistato anni fa per l'ottenimento della piena proprietà.
La visita dell'appartamento non riserva sorprese e procedo con la proposta di acquisto al prezzo richiesto (che preferisco omettere, ma parliamo comunque di una cifra importante) con relativa caparra.
La proposta viene accettata e controfirmata.
Arriviamo al punto che, a pochi giorni dal rogito, emerge un vincolo ancora in essere sul prezzo di vendita dell'appartamento in questione, di cui il mediatore non era al corrente (non avrà neanche letto gli atti e la convenzione...) e di cui il notaio si accorge con un po' di ritardo insomma.
Il rogito viene rinviato in quanto il notaio pretende il documento che attesta questo cosiddetto prezzo massimo di vendita, per il quale allora il mediatore si attiva.
La situazione, comprensibilmente, inizia a farmi preoccupare e quindi inizio a fare qualche ricerca online per documentarmi e inizio così a farmi qualche idea sugli scenari che potrebbero concretizzare.
Il mio timore è che il prezzo massimo di vendita sia inferiore al prezzo già concordato (si può dire che ne ho praticamente certezza, sono comunque in attesa di novità) e che la parte venditrice si rifiuti di vendere a tale prezzo, cercando di ricavare in qualche modo la differenza.
In tutto questo ho comunque paura per la caparra già data, per le possibilità di un eventuale contenzioso, per il fatto che avevo già dato la disdetta della locazione dell'appartamento in cui vivo attualmente (ho famiglia), ecc ecc.
Non lo so, vi chiedo gentilmente aiuto per ciò che sapete o per la vs esperienza, parole e pareri di conforto sono comunque ben accetti

 

[Umberto Granducato]

Premesso che bisogna vedere cosa avete firmato (compromesso, clausole ect.), in linea di massima il venditore non può rifiutarsi di vendere. O vende al prezzo stabilito togliendo il vincolo nei tempi stabiliti oppure vende secondo il prezzo di convenzione. Quello che deve essere preoccupato è sicuramente lui

 

[baeta]

Innanzitutto grazie.
Nella proposta di acquisto, posto che l'immobile era stato realizzato in edilizia convenzionata, è stato specificato che dovrà essere garantita la piena proprietà (diritto di superficie già acquistato e su questo ci siamo) e che non dovrà essere gravato da altre limitazioni sulla proprietà.
Dubito fortemente che la proprietà riesca a togliere il vincolo entro il termine fissato nella proposta di acquisto, cosa che comunque mi pare abbia un certo costo e che forse, da quanto ho letto sul portale del Comune, ora come ora non sembrerebbe possibile.
Sulla carta questa novità si potrebbe rivelare vantaggiosa per me, però come situazione sembra abbastanza delicata e, anche se sono praticamente dalla parte della ragione, un contenzioso preferirei evitarlo

 

[Giuseppe Di Massa]

Innanzitutto grazie.
Nella proposta di acquisto, posto che l'immobile era stato realizzato in edilizia convenzionata, è stato specificato che dovrà essere garantita la piena proprietà (diritto di superficie già acquistato e su questo ci siamo) e che non dovrà essere gravato da altre limitazioni sulla proprietà.
Dubito fortemente che la proprietà riesca a togliere il vincolo entro il termine fissato nella proposta di acquisto, cosa che comunque mi pare abbia un certo costo e che forse, da quanto ho letto sul portale del Comune, ora come ora non sembrerebbe possibile.
Sulla carta questa novità si potrebbe rivelare vantaggiosa per me, però come situazione sembra abbastanza delicata e, anche se sono praticamente dalla parte della ragione, un contenzioso preferirei evitarlo

Forse il vincolo è sul prezzo, che va calcolato con l'indice istat sui costi (credo non al consumo ma costi di costruzione) moltiplicato per gli anni dal rogito di acquisto a quello di vendita, se è così nella mia esperienza il prezzo pattuito si raggiunge spessissimo. però questo è un enorme errore dell'agente immobiliare il quale non deve solo avere i documenti dell'immobile prima di metterli in vendita ma deve anche leggerli e capirli.
Se non si tratta di questo, ma in assoluto del vincolo, la pratica ultimamente non dura moltissimo però l'unico modo per dirti qualcosa sarebbe leggere l'atto di acquisto e l'intero testo della convenzione forse. (cosa che si deve fare prima di mettere in vendita l'immobile)

 

[francesca63]

anche se sono praticamente dalla parte della ragione, un contenzioso preferirei evitarlo

Sei sicuramente dalla parte della ragione; il venditore dovrà comprendere che, nell'impossibilità di eliminare il vincolo del prezzo massimo nei tempi contrattualmente previsti, si trova davanti a due possibilità:
1) vendere al prezzo imposto
2) non vendere , e restituirti il doppio della caparra, o risarcirti i danni causati dimostrabili.

Se lo comprende, capirà anche che l'ultima cosa che gli conviene fare è instaurare un contenzioso, dal quale ricaverebbe solo nuove spese; ovvero, meglio renderti il doppio subito, piuttosto che doverlo rendere dopo una causa con l'aggiunta dei costi connessi.
Spero per te che la caparra versata sia sostanziosa, e superiore alla differenza tra prezzo imposto e prezzo pattuito tra voi, in modo che gli sia più conveniente vendere.

Quale è la data entro cui fare il rogito ?

 

[baeta]

Forse il vincolo è sul prezzo, che va calcolato con l'indice istat sui costi (credo non al consumo ma costi di costruzione) moltiplicato per gli anni dal rogito di acquisto a quello di vendita, se è così nella mia esperienza il prezzo pattuito si raggiunge spessissimo. però questo è un enorme errore dell'agente immobiliare il quale non deve solo avere i documenti dell'immobile prima di metterli in vendita ma deve anche leggerli e capirli.
Se non si tratta di questo, ma in assoluto del vincolo, la pratica ultimamente non dura moltissimo però l'unico modo per dirti qualcosa sarebbe leggere l'atto di acquisto e l'intero testo della convenzione forse. (cosa che si deve fare prima di mettere in vendita l'immobile)

Il vincolo è sul prezzo e leggendo gli atti di assegnazione e acquisto del diritto di superficie (un centinaio di pagine, ne ho copia) il prezzo andrebbe rivalutato proprio come dici tu.
Dai miei conteggi però mi è venuto fuori un prezzo troppo basso (teoricamente, secondo quanto riportato negli atti, si dovrebbe anche applicare un deprezzamento in base alla vetustà del fabbricato ben scaglionato).
Preferisco comunque non commentare l'operato del mediatore (se vi raccontassi alcuni particolari...)

Sei sicuramente dalla parte della ragione; il venditore dovrà comprendere che, nell'impossibilità di eliminare il vincolo del prezzo massimo nei tempi contrattualmente previsti, si trova davanti a due possibilità:
1) vendere al prezzo imposto
2) non vendere , e restituirti il doppio della caparra, o risarcirti i danni causati dimostrabili.

Se lo comprende, capirà anche che l'ultima cosa che gli conviene fare è instaurare un contenzioso, dal quale ricaverebbe solo nuove spese; ovvero, meglio renderti il doppio subito, piuttosto che doverlo rendere dopo una causa con l'aggiunta dei costi connessi.
Spero per te che la caparra versata sia sostanziosa, e superiore alla differenza tra prezzo imposto e prezzo pattuito tra voi, in modo che gli sia più conveniente vendere.

Quale è la data entro cui fare il rogito ?

Diciamo che avrebbe ancora 2 settimane di tempo, e che per una postilla inserita nella proposta avrebbe forse un ulteriore mese.
La caparra è sì abbastanza sostanziosa però sinceramente preferirei si concludesse la compravendita anche al prezzo già pattuito perché sarebbe un affare di gran lunga migliore per quanto mi riguarda (se poi l'emergenza epidemiologica dovesse persistere e portare ad un dimezzamento dei valori le cose cambierebbero ok ma dubito si arrivi a tanto).

A tal proposito vi racconto anche questo: recentemente, dopo che la proposta era stata accettata e prima che venisse fuori questa novità del prezzo vincolato, nel continuare comunque a monitorare gli annunci (mi veniva in automatico) ho notato un appartamento identico a quello in questione, stessa metratura disposizione ecc ecc, posto sulla stessa verticale ma all'ultimo piano dello stabile (le condizioni possiamo dire analoghe così come le finiture), proposto in vendita a quasi il 55% in più rispetto al prezzo da me pattuito.
Ieri ho chiamato l'agenzia per informarmi un po' sul discorso del prezzo vincolato, così con modo scopro (ho trovato una persona disponibile e gentile per fortuna) che la relativa proprietà si era mossa per tempo per svincolare il prezzo, che quello imposto era inferiore del 5% circa a quello da me pattuito, e che comunque alla fine la compravendita di questo appartamento era appena stata concordata per un prezzo di circa il 40% superiore a quello da me pattuito.
Ora, sono consapevole che un piano più alto possa comportare un maggior valore, ma da qui al 40% in più direi che è veramente tanto.

Chiedo scusa per il papiro e se continuo a parlare un po' in codice diciamo...

 

[Slartibartfast]

Se la differenza è un 5% non dovrebbero esserci problemi da parte del venditore ad accettare la cosa e vendere a prezzo imposto. Anche perché, mi sembra di capire, altro non può fare.

 

[Manzoni Maurizio]

L'agente immobiliare dovrebbe almeno riuscire a trovare la soluzione che sicuramente esiste, il problema rimane comunque alla parte venditrice.
Si potrebbe valutare una vendita programmata, preliminare con versamento caparra sostanziosa e consegna immobile, 24 rate mensili in acconto con possibilità di fare l'atto notarile appena trovata la soluzione del prezzo imposto.

 

[baeta]

Se la differenza è un 5% non dovrebbero esserci problemi da parte del venditore ad accettare la cosa e vendere a prezzo imposto. Anche perché, mi sembra di capire, altro non può fare.

Sebbene a me favorevole, spero veramente che la differenza non sia considerevole in quanto mi verrebbe da dire che sarebbe direttamente proporzionale alla facilità di trovare successivamente un accordo nell'eventualità (se poi fosse uguale o quasi, o perfino superiore, il problema direi che non si pone)

L'agente immobiliare dovrebbe almeno riuscire a trovare la soluzione che sicuramente esiste, il problema rimane comunque alla parte venditrice.
Si potrebbe valutare una vendita programmata, preliminare con versamento caparra sostanziosa e consegna immobile, 24 rate mensili in acconto con possibilità di fare l'atto notarile appena trovata la soluzione del prezzo imposto.

Gentilmente mi potresti spiegare a grandi linee come funzionerebbe l'ipotesi della vendita programmata?
Non ne ho mai sentito parlare ma se l'hai citata suppongo sia una cosa fattibile in determinati casi..

 

[Manzoni Maurizio]

È un preliminare con versamento caparra almeno del 20% del prezzo con consegna chiavi dell’immobile, poi si verseranno acconti mensili per 2 o 3 anni e possibilità dell’acquirente di anticipare l’atto notarile a suo piacimento, chiaramente deve soddisfare anche parte vendutrice