Vincolo Prezzo su appartamento in convenzione

[sferru]

Buongiorno,
e' il primo messaggio che scrivo sul forum, quindi comincio con il salutare tutti e brevissamente mi presento: mi chiamo Stefano, ho 43 anni e posseggo un appartamento acquistato nel 1999 direttamente dall'impresa costruttrice. Recentemente ho pensato di venderlo per procedere all'acquisto di un altro immobile più grande e, allertato da un'agenzia, ho realizzato che vi sono dei vincoli sul prezzo e sulle persone a cui poter rivendere l'appartamento derivanti da una convenzione stipulata nel 1998 tra il Comune e l'impresa costruttrice. La vendita risulta essere in diritto di proprietà (non in superficie) e la convenzione e' stipulata (trascrivo testualmente) "ai sensi dell'articolo 35 della legge 865/71 e con le modalità di cui alla legge 10/77" ed ha una durata di 25 anni.

Il prezzo ricalcolato in base alla convenzione sarebbe circa il 50% del valore di mercato dell'immobile e, facendo i debiti raffronti, anche meno di quanto pagammo effettivamente noi l'appartamento all'impresa.

Ho cercato di documentarmi e 'credo di aver capito' (anche grazie a Immobilio.it) quanto segue

• il 'decreto sviluppo' dell'estate scorsa ha aggiunto due commi alla legge 448/1998 che consentono di rimuovere il vincolo sul prezzo in cambio di un ammontare da versare al comune (ed al costo ulteriore di un atto pubblico)
• questa legge e' stata di fatto inapplicabile dall'estate scorsa ad oggi in quanto il Ministero dell'Economia avrebbe dovuto pubblicare un decreto indicante una percentuale necessaria per calcolare la somma dovuta al Comune
• Nel milleproroghe approvato in via definitiva nei giorni scorsi - e quindi diventato legge - viene data libertà ai Comuni di fissare la percentuale in questione

Tutto chiaro quindi? non proprio...almeno non a me.

I famosi commi 49bis e 49ter pubblicati l'estate scorsa fanno riferimento a "la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179" ed "alle convenzioni di cui all'articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

La mia convenzione è datata Giugno 1998...ricade in quelle "di cui all'articolo 18 del ... 6 giugno 2001, n. 380" oppure per qualche ragione le convenzioni stipulate tra il 1992 ed il 2001 sono state escluse da questa modifica normativa?

Ringrazio anticipatamente delle risposte.

Stefano

 

[AGENXITY]

Buonasera, anche il suo immobile rientra nella "liberalizzazione" del decreto sviluppo dell'allora Governo Berlusconi, e' verissimo che il decreto milleproroghe del Governo Monti ha lasciato facolta' ai comuni di calcolare la precentuale, ma ad oggi, e realmente ad oggi, dopo un incontro per chiarire in via definitiva l'applicabilita' delle nuove disposizioni, con un comune dove esiste tantissima edilizia convenzionata, nell' hinterland torinese, non siamo riusciti a stabilire ancora niente.
Mi spiego il comune non sapeva nemmeno, o ha fatto finta di non sapere, le nuovedisposizioni, cadendo dalle nuvole, ed esigendo da noi delucidazioni e i commi da visionare....ma comunque non fasciamoci la testa prima del dovuto, tra poco i comuni inizieranno ad applicare il tutto, dipende solo dalla voglia e dal tempo che avete a disposizione...nel senso, iniziate a fare pressioni sul comune ove ubicato l'immobile e vedrete che si attrezzeranno in tal senso...anche se credo che partiranno dagli immobili in diritto di superficie se esistenti...

 

[sferru]

Buongiorno e grazie per la risposta.

Credo che abbia centrato il punto: in effetti anche il mio Comune fino ad oggi è rimasto in attesa e, quando ho fatto presente il problema ed il fatto che tra l'altro si porterebbero soldi freschi nelle asfittiche casse comunali mi è stato detto che ci vorranno comunque 'parecchie settimane' (che a mio avviso è un modo semplice per dire che non hanno idea di quanto ci vorrà) e che comunque non sapevano se la mia convenzione sarebbe rientrata (da cui, tra l'altro la mia richiesta su questo forum).

Il fare pressione non è un problema: sono bravino in quello...
Devo però essere nella condizione di ribattere e sostenere la mia posizione.

In particolare, trovo interessante il fatto che la legge non mi pare fornisca discrezionalità al Comune sull'accettare o meno una richiesta. Resta - nel mio caso - la difficoltà nello spiegare perché la Convenzione stipulata nel 1998 rientra nel comma 49ter tra quelle "di cui all'articolo 18 del 6 giugno 2001, n. 380". Qualcuno sa spiegarmelo?

Sono andato a cercare l'articolo della legge 380/2001 che copio in fondo a questo messaggio; il "di cui all'articolo 18...etc" fa forse riferimento alla prima riga della legge (che richiama, tra le altre, la "legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 8" a cui si richiama anche la mia convenzione)? Perdonate l'ignoranza, ma proprio non capisco cosa significhi il fatto che abbiano messo un elenco di leggi tra parentesi all'inizio di un articolo di legge...significa che la legge del 2001 le sostituisce da quel momento nella normativa?

Grazie ancora
Stefano

Art. 18 (L)
Convenzione-tipo
(legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 8; legge 17 febbraio 1992, n. 179, art. 23, comma 6)

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonche' i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonche' gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:
a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, cosi' come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonche' delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
d) la durata di validita' della convenzione non superiore a trenta e non inferiore a venti anni.

2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.

3. Il titolare del permesso puo' chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprieta' avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.

4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.

5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione e' nulla per la parte eccedente.​