Vizi occulti casa acquistata nel 2015 ed edificata nel '68

[brina82]

Si discute del fatto che è stato venduto per abitabile un edificio che abitabile non è per problemi strutturali. A prescindere da ciò che richiedeva il progetto, il problema delle fondazioni e dei muri maestri esisteva ed esiste: e sono proprio questi problemi a rendere l'imobile inadatto al suo uso. Il problema dell'abitabilità è stato sottoscritto dallo strutturista che, insieme all'architetto, ha valutato l'immobile: naturalmente non posso prendere per oro colato tutto ciò che mi è stato detto. A settembre verrà sottoposto il problema ad un CTU, appena avrò notizie lo scriverò quì per conoscenza.
Per quanto riguarda le lesioni l'intonaco era stato fatto recentemente, spicconando sono state messe in luce diverse lesioni, certamente non profonde ma comunque esistenti.
Saluti a tutti e buone vacanze

Perfetto attendiamo notizie... La situazione da te descritta comunque riflette il 90% degli immobili esistenti... Sai quante cause ci starebbero in Italia? Come fate a richiedere l'atp? Non penso che riusciate a spuntarla, comunque vedremo.

 

[Fra72]

Anche se è passato un po' di tempo mi piacerebbe sapere come è andata a finire a Mario.
Mi trovo in una situazione analoga, avendo acquistato una villetta degli anni '60 ed avendo scoperto ora, nel mezzo della ristrutturazione, che la stessa è priva di fondazioni. La villetta è costituita da un piano seminterrato ad uso cantina alto 2,05 mt e un piano sopraelevato ad uso abitazione alto 2,70mt (di luce).
Durante i lavori ci siamo accorti di una pendenza del pavimento di circa 9cm, che ci ha obbligato alla sua demolizione per la successiva ricostruzione. Il solaio demolito era un vecchio solaio SAP spesso 12cm, mentre quello nuovo dovrà essere spesso 22cm, e comporterà una riduzione dell'altezza della cantina di almeno 20-25cm (considerando sottofondo per impianti etc...) Ho chiesto pertanto all'impresa di verificare quanto si potesse scendere con il pavimento della cantina per mantenere comunque un'altezza accettabile ed è a questo punto che abbiamo scoperto che non è possibile scendere a meno di non fare costose opere di sottofondazione.
Comprendo che i professionisti di questo forum ritengono non applicabile il vizio occuto, ma dal mio punto di vista ho acquistato un immobile con 100mq di abitazione e 70mq di cantina non abitabile, ma utilizzabile e mi ritroverò con una cantina "utilizzabile solo da gnomi", quindi con un valore certamente diverso a meno di non affrontare importanti spese di sottofondazione che non avevo preventivato né immaginato in fase di offerta per l'acquisto.
Grazie
Francesco

 

[francesca63]

La cantina è regolarmente accatastata, e presente, da licenza edilizia, come cantina ?
Perché 2,05 mi pare comunque troppo poco, per un locale simile.
E, nel tuo rogito, viene
menzionata ?

 

[Fra72]

Si. la cantina è menzionata nel rogito e ho la piantina catastale con H=2,05.

 

[francesca63]

Ok .
Ma quale sarebbe il vizio occulto, secondo te ?

 

[Fra72]

Il cedimento del solaio del pavimento, conseguente alla mancanza di fondazioni (quindi entrambi vizi).
Il solaio non può essere riparato (con rinforzo superiore e recupero planarità), in quanto non si rispettano più le altezze minime (2,70m) sul piano superiore, quindi non ottengo l'abitabilità (il bene mi è stato venduto come abitazione civile).
Sono quindi costretto a rifare il solaio, ma con i nuovi criteri strutturali lo spessore è molto maggiore, quindi perderò 20-25 cm di altezza al piano inferiore, rendendo la cantina inutilizzabile. Anche in questo caso mi è stata venduta una parte di abitazione ad uso cantina, di cui non potrò usufruire (per legge Hmin 1,80m).
Per poter usufruire della cantina deve per forza abbassare la pavimentazione sul terreno, ma in assenza di fondazioni devo prima procedere alla sottofondazione delle mura portanti (costi!!)
Quindi, dal mio punto di vista, mi è stato venduto un immobile con vizi occulti che ne impediscono l'uso per il quale mi è stato venduto.
P.S.
Non è la mia materia, sono qui per capirne un po' di più e comprendere se abbia senso procedere contro il venditore

 

[Fra72]

Poi ho anche il timore che con le normative anti-sismiche (che non conosco) il comune possa comunque decidere di non darmi l'abitabilità se sa che l'edificio manca di fondazioni. (la casa è in area sismica 3)

 

[francesca63]

Il cedimento del solaio del pavimento, conseguente alla mancanza di fondazioni (quindi entrambi vizi).

Non sono un tecnico, quindi non so rispondere in merito alla mancanza di fondazioni .
Anzi, coinvolgo i tecnici , tipo @Jan, @brina82 , @cafelab, @marcanto; magari possono dire qualcosa di più, anche senza conoscere la situazione concreta.
Per quanto riguarda il pavimento, dubito si possa parlare di vizio occulto, visto che è un elemento ben visibile.
Inoltre, il fatto che tu abbia iniziato la ristrutturazione potrebbe rendere difficile provare che il problema fosse preesistente.
C'è poi da considerare che, immagino, la casa fosse già destinata ad essere oggetto di interventi di una certa importanza ; quindi si presume che tu abbia valutato con attenzione le condizioni iniziali, e abbia fatto un'offerta consona allo stato dei luoghi, senza aspettarti che fosse tutto perfettamente a posto.
Quindi è una situazione da approfondire, ma l'approfondimento potrebbe rivelarsi inutile e/o costoso, sia da un punto di vista legale, che tecnico.

 

[brina82]

Non sono un tecnico, quindi non so rispondere in merito alla mancanza di fondazioni .
Anzi, coinvolgo i tecnici , tipo @Jan, @brina82 , @cafelab, @marcanto; magari possono dire qualcosa di più, anche senza conoscere la situazione concreta.
Per quanto riguarda il pavimento, dubito si possa parlare di vizio occulto, visto che è un elemento ben visibile.
Inoltre, il fatto che tu abbia iniziato la ristrutturazione potrebbe rendere difficile provare che il problema fosse preesistente.
C'è poi da considerare che, immagino, la casa fosse già destinata ad essere oggetto di interventi di una certa importanza ; quindi si presume che tu abbia valutato con attenzione le condizioni iniziali, e abbia fatto un'offerta consona allo stato dei luoghi, senza aspettarti che fosse tutto perfettamente a posto.
Quindi è una situazione da approfondire, ma l'approfondimento potrebbe rivelarsi inutile e/o costoso, sia da un punto di vista legale, che tecnico.

Situazione molto molto complicata, ma in generale concordo con francesca: è come comprare una vecchia automobile e far causa a chi te l'ha venduta poichè cade a pezzi...

 

[marcanto]

Non ha letto tutto.....ma presumo che si vogliano far passare con vizi dei difetti su un immobile non di recente costruzione (1968) e non sarebbe questo il caso di parlare di vizi.

Per una mia curiosità :
Il primo costruttore quando ha venduto, che titolo edilizio ha dichiarato ?