Acquisto immobile da frazionare

[ciuchy]

Gentilissimi,
Sono a chiedere un parere rispetto alla seguente situazione:
Su un piano di 3 appartamenti il vicino vende il bilocale. Siamo interessati all' acquisto io e la dirimpettaia. A me interessa acquisire una stanza che accorperei al mio appartamento, lei acquisterebbe la restante porzione per farne un monolocale. Posto che abbiamo verificato che ci sono i requisiti per il monolocale.
Io acquisterei senza mutuo, la vicina con mutuo.
Abbiamo predisposto due compromessi distinti, visti dal geometra che ci segue, con l' idea di fare frazionare l' appartamento prima della firma del compromesso e poi procedere con richiesta mutuo per la vicina e una volta accettato il mutuo rogitare.
Per dividere le due unità basta chiudere una porta interna e per annettere al mio aprire una porta nel mio corridoio.
Ora..il proprietario che a parole aveva acconsentito a nostre spese al frazionamento..nel momento in cui ha visto i testi dei compromessi in cui si parla del frazionamento ( che avremmo dovuto fare in settimana) ci ha detto che non è d' accordo di frazionare prima di vendere perché non lo tutela se cambiassimo idea e perché anche in seguito se qualcosa non andasse bene nel frazionamento risponde lui..Mi è sembrato molto fermo su questo..
Che fare?
- predisporre un compromesso in cui dichiarare che facciamo il frazionamento a spese nostre e se non andasse bene rimettiamo a posto catastalmente sempre a spese nostre? È fattibile? Questo immagino potrebbe tutelarlo
- comprare tutto la vicina tenendo presente che io le dovrei dare i soldi e poi lei mi dovrebbe rivendere, ma io le ho già dato i soldi? Fare insomma una cosa di questo genere ? Oppure compro io chiedendo un mutuo che estinguerei subito dopo la vendita a lei? Certo ci sarebbero spese da sostenere e poi lei deve chiedere mutuo..
Si può vendere subito dopo aver acquistato? O pochi GG dopo una frazione di immobile?

- acquistare in Comproprietà indicando frazionamento successivo ad atto- tenendo presente che lei richiede mutuo..
Grazie sono disperata...

 

[brina82]

Gentilissimi,
Sono a chiedere un parere rispetto alla seguente situazione:
Su un piano di 3 appartamenti il vicino vende il bilocale. Siamo interessati all' acquisto io e la dirimpettaia. A me interessa acquisire una stanza che accorperei al mio appartamento, lei acquisterebbe la restante porzione per farne un monolocale. Posto che abbiamo verificato che ci sono i requisiti per il monolocale.
Io acquisterei senza mutuo, la vicina con mutuo.
Abbiamo predisposto due compromessi distinti, visti dal geometra che ci segue, con l' idea di fare frazionare l' appartamento prima della firma del compromesso e poi procedere con richiesta mutuo per la vicina e una volta accettato il mutuo rogitare.
Per dividere le due unità basta chiudere una porta interna e per annettere al mio aprire una porta nel mio corridoio.
Ora..il proprietario che a parole aveva acconsentito a nostre spese al frazionamento..nel momento in cui ha visto i testi dei compromessi in cui si parla del frazionamento ( che avremmo dovuto fare in settimana) ci ha detto che non è d' accordo di frazionare prima di vendere perché non lo tutela se cambiassimo idea e perché anche in seguito se qualcosa non andasse bene nel frazionamento risponde lui..Mi è sembrato molto fermo su questo..
Che fare?
- predisporre un compromesso in cui dichiarare che facciamo il frazionamento a spese nostre e se non andasse bene rimettiamo a posto catastalmente sempre a spese nostre? È fattibile? Questo immagino potrebbe tutelarlo
- comprare tutto la vicina tenendo presente che io le dovrei dare i soldi e poi lei mi dovrebbe rivendere, ma io le ho già dato i soldi? Fare insomma una cosa di questo genere ? Oppure compro io chiedendo un mutuo che estinguerei subito dopo la vendita a lei? Certo ci sarebbero spese da sostenere e poi lei deve chiedere mutuo..
Si può vendere subito dopo aver acquistato? O pochi GG dopo una frazione di immobile?

- acquistare in Comproprietà indicando frazionamento successivo ad atto- tenendo presente che lei richiede mutuo..
Grazie sono disperata...

Pur se potrebbe sembrare un "capriccio", in realtà dal mio punto di vista non lo è e concordo col venditore. Lui vende quell'oggetto e non vuole immischiarsi in questioni urbanistiche, di pratiche edilizie vincolate ad altre 2 teste. Ci sta, soprattutto se il suo appartamento è vendibile anche ad altri è non necessariamente a te e a l'altra persona.

La pratica edilizia riguarderà sia la tua casa, sia quella del vicino, quindi comunque non è proprio una situazione lineare.

Se ci tieni tanto e puoi, ti direi di acquistare tutto tu, frazionare e poi rivendere all'altra persona.

 

[ciuchy]

Grazie molte del parere.
Il problema è che:
-se acquisto io tutto devo richiedere un mutuo per la parte della vicina, perché non ho sufficiente liquidità, ma poi si può estinguere dopo poco totalmente un mutuo? E si può vendere una parte per frazionamento senza incorrere in plusvalenze?
- ci sono altre soluzioni?
Grazie

 

[francesca63]

Acquistare tutto tu non mi sembra la soluzione giusta, visto che non potresti acquistare come prima casa: cosa che invece potresti, se compri solo la stanza che ti interessa, annettendola alla tua attuale abitazione , se acquistata come prima casa a suo tempo.

A me l’unica strada percorribile, per superare le preoccupazioni legittime del venditore, sembra quella di stipulare un unico contratto preliminare, versando una caparra molto sostanziosa, che vada almeno a coprire le spese del frazionamento e della pratica di fusione (se poi cambiate idea e non comprate più, e deve riportare le cose come prima), e magari della parte che compreresti tu: questo perché oltre ad effettuare il frazionamento del bilocale, serve dare una identificazione catastale alla “tua” stanza, o addirittura fare già una pratica di fusione con il tuo immobile.
Nel contratto si scrive che il sig.x (tu) e la sig.ra z(la vicina) si impegnano insieme a comprare l’intero immobile, sostenendo i costi del frazionamento da fare entro tot (non va dimenticato che poi la vicina deve fare il mutuo).
Piuttosto che dal geometra, il contratto lo farei predisporre da un avvocato specializzato nel settore immobiliare, o da un agente esperto: vanno anche stabilite le clausole per gestire un’eventuale problema tra di voi, cioè come fare se uno di voi cambia idea.
Ma ho alcune domande:
-la vicina ha la certezza di poter ottenere il mutuo (ipotizzando anche che non sia mutuo prima casa)?
-avete fatto i conti delle spese necessarie per la pratica, compreso la divisione degli impianti e tutti gli interventi necessari ?
-la vicina ha i soldi per anticipare la sua parte di caparra e di spese ?
-per curiosità, a cosa le servirebbe il monolocale? comprerebbe per investimento o per un familiare?

Per onestà intellettuale, devo dire che se fossi il venditore, venderei a voi solo se ne ricavassi ben di più che vendendo a terzi estranei.

 

[brina82]

Grazie molte del parere.
Il problema è che:
-se acquisto io tutto devo richiedere un mutuo per la parte della vicina, perché non ho sufficiente liquidità, ma poi si può estinguere dopo poco totalmente un mutuo? E si può vendere una parte per frazionamento senza incorrere in plusvalenze?
- ci sono altre soluzioni?
Grazie

Acquistare tutto tu non mi sembra la soluzione giusta, visto che non potresti acquistare come prima casa: cosa che invece potresti, se compri solo la stanza che ti interessa, annettendola alla tua attuale abitazione , se acquistata come prima casa a suo tempo.

A me l’unica strada percorribile, per superare le preoccupazioni legittime del venditore, sembra quella di stipulare un unico contratto preliminare, versando una caparra molto sostanziosa, che vada almeno a coprire le spese del frazionamento e della pratica di fusione (se poi cambiate idea e non comprate più, e deve riportare le cose come prima), e magari della parte che compreresti tu: questo perché oltre ad effettuare il frazionamento del bilocale, serve dare una identificazione catastale alla “tua” stanza, o addirittura fare già una pratica di fusione con il tuo immobile.
Nel contratto si scrive che il sig.x (tu) e la sig.ra z(la vicina) si impegnano insieme a comprare l’intero immobile, sostenendo i costi del frazionamento da fare entro tot (non va dimenticato che poi la vicina deve fare il mutuo).
Piuttosto che dal geometra, il contratto lo farei predisporre da un avvocato specializzato nel settore immobiliare, o da un agente esperto: vanno anche stabilite le clausole per gestire un’eventuale problema tra di voi, cioè come fare se uno di voi cambia idea.
Ma ho alcune domande:
-la vicina ha la certezza di poter ottenere il mutuo (ipotizzando anche che non sia mutuo prima casa)?
-avete fatto i conti delle spese necessarie per la pratica, compreso la divisione degli impianti e tutti gli interventi necessari ?
-la vicina ha i soldi per anticipare la sua parte di caparra e di spese ?
-per curiosità, a cosa le servirebbe il monolocale? comprerebbe per investimento o per un familiare?

Per onestà intellettuale, devo dire che se fossi il venditore, venderei a voi solo se ne ricavassi ben di più che vendendo a terzi estranei.

Se fosse così volenteroso, se ne fregherebbe delle agevolazioni prima casa.

Come detto, dovrebbe fare un'unica pratica comunale di frazionamento e fusione delle 2 unità immobiliari vicine, compresa la sua, il che implica che oltre che alle pratiche, dovrebbe anche eseguire fisicamente i lavori, almeno aprire e chiudere porte, poi magari si potrebbe pensare di accatastare in corso d'opera e vendere, ma con tutto quanto descritto egregiamente da francesca, mi pare un casino, a mio modo di vedere.

A mio modo di vedere, comprerei tutto, con mutuo, con l'accordo con la banca di poter accorpare parte dell'immobile a quello che già possiedi, magari estendendo ipoteca anche su quello (per il semplice fatto che altrimenti la banca non ti farebbe frazionare quell'immobile), ipotizzando che non sia già ipotecato.

Quindi compri, frazioni, e quando vendi il monolocale estingui tutto il mutuo.

Io farei così, solo così starei tranquillo.

 

[francesca63]

Io farei così, solo così starei tranquillo.

Comunque è complesso; anche perché quello che deve stare tranquillo è soprattutto il venditore.
Che, secondo me, avrebbe interesse solo se ci guadagnasse di più rispetto a una vendita a terzi.

 

[brina82]

Comunque è complesso; anche perché quello che deve stare tranquillo è soprattutto il venditore.
Che, secondo me, avrebbe interesse solo se ci guadagnasse di più rispetto a una vendita a terzi.

Appunto, sicuramente lui preferisce vendere e poi se la vede chi compra.

 

[ciuchy]

Grazie infinite dei vostri pareri.
La vicina non annette il monolocale al suo alloggio ed i lavori consistono solo nel chiudere una porta. L' acquisto per me e la vicina è molto importante, quindi grazie a vostri pareri farei cosi: capisco se c'è margine con il proprietario con caparra più sostenute, d' altra parte pagheremmo tutto noi e se qualcosa per strane ragioni andasse storto ripristiniamo a nostre spese. Se il proprietario, come sembra, non accetta, o io o lei procederemo con l' acquisto dell' intero immobile con le indicazioni date. Acquisto con mutuo da parte sua che tanto il mutuo deve farlo comunque ( oppure acquisto io e faccio mutuo), frazionamento ( ci vuole una settimana) vendita a me della mia porzione ed estinzione parziale del mutuo o viceversa ed estinzione nel mio caso totale del mutuo. Con questa ultima ipotesi dimentico qualcosa? Il mutuo sarei abbastanza certa perché siamo tutti dipendenti pubblici. Noi ne abbiamo già uno ma di importo molto basso per altra casa. Grazie infinite a tutti/e
abbiamo già uno molto basso su attuale casa, ma penso potremo farne un altro..che caos..grazie infinite a tutti/e

 

[francesca63]

Con questa ultima ipotesi dimentico qualcosa?

Sentire la banca, se è possibile e come vendere a te la stanza , se dovesse fare il mutuo la tua vicina .
O capire , se fai tu il mutuo, quali spese dovrai sostenere per estinguere il mutuo subito dopo aver venduto il monolocale.
Inoltre, metterei nero su bianco un contratto tra te e la vicina, per regolare la successiva vendita senza rischiare sorprese.

 

[ciuchy]

Sentire la banca, se è possibile e come vendere a te la stanza , se dovesse fare il mutuo la tua vicina .
O capire , se fai tu il mutuo, quali spese dovrai sostenere per estinguere il mutuo subito dopo aver venduto il monolocale.
Inoltre, metterei nero su bianco un contratto tra te e la vicina, per regolare la successiva vendita senza rischiare sorprese.

Perfetto, mille grazie!