Mancato rogito da parte venditrice per scia da finalizzare

[Buidiello]

Salve,

Spero di avere da parte vostra un consiglio in merito alla mia questione riguardante l'acquisto di un immobile. Breve crono storia:

1. Primissimi idi Agosto firmato la proposta di acquisto;
2. Metà agosto apertura pratica mutuo;
3. Dopo la prima settimana di Settembre riceviamo dopo innumerevoli solleciti, l'atto di provenienza;
4. La banca istruisce il mutuo (fino a quel momento bloccato a causa della mancanza dell'atto);
5. Metà settembre la pratica si blocca poiché la parte venditrice (c'è un agenzia di mezzo) non ha regolarizzato con una cila tardiva l'immobile (sapevamo doveva farlo ovviamente) quindi la pratica in banca di blocca in attesa di un riscontro dalla parte venditrice;
6. Fine settembre, la parte venditrice mi comunica che non era pià una cila tardiva ma una scia e che quindi sarebbero stati necessari 30 gg.

A questo punto la parte venditrice mi chiede in caso di integrare alla proposta di acquisto une estenzione di 15gg per finalizzare l'affare. Mi chiedo:

• Conviene tutelarsi in alcun modo? Anche se la parte inadempiente risulta essere quella venditrice?
• E' possibile rivolgersi ad un legale? Considerato anche che la famiglia si è allargata ed avremmo estrema necessità di cambiare casa,

Inoltre:

• Ho consegnato un deposito cauzionale infruttifero;
• Nelle note, la proposta è vincolata dall'ottenimento del mutuo dall'ente creditizio.

Grazie in anticipo,
I.

 

[Buidiello]

Rogito entro il 31/10/2022 sottoscritto.

 

[francesca63]

A questo punto la parte venditrice mi chiede in caso di integrare alla proposta di acquisto une estenzione di 15gg per finalizzare l'affare.

Mi pare corretto firmare per uno spostamento in avanti della data del rogito, anche se 15 giorni mi paiono pochi, e starei più largo, prevedendo di fare l’atto per fine novembre.
D’altronde già eravate stretti con i tempi, tre mesi erano pochi comunque.
Mi pare che chi vende sia collaborativo e ben disposto a regolarizzare l’immobile, quindi firmerei la proroga senza problemi, magari accertandoti che venga presentata velocemente la pratica necessaria.

Anche avendo urgenza, se rinunci a comprare questo immobile non credo ne troverai un altro da comprare prima.

Se hai già avuto ok per l’analisi reddituale, puoi togliere la sospensiva mutuo e versare la caparra; se non farete rogito nel tempo previsto dalla proroga, il venditore potrebbe dovetti rendere il doppio della caparra, dopo diffida ad adempiere: ma onestamente non mi pare il caso.
Non serve il legale, a meno che l’agenzia sia incapace , e non sappia gestire una situazione non così complessa.

 

[Buidiello]

@francesca63 intanto grazie mille della tua disponibilità. Aggiungo:

1. magari accertandoti che venga presentata velocemente la pratica necessaria.: Come faccio ad accertarmi, posso richiedere la documentazione una copia?
2. Se hai già avuto ok per l’analisi reddituale: Ho solo avuto una fattibilità a voce del consulente in fase di apertura mutuo ma niente di formale ancora;
3. puoi togliere la sospensiva mutuo e versare la caparra: Togliere la sospensiva come vincolo? Quindi con il deposito cauzionale non ho diritto a nulla in caso di mancato rogito? Ma cosa lo differisce dalla caparra, che questa viene versata e ridata indietro?

 

[francesca63]

Come faccio ad accertarmi, posso richiedere la documentazione una copia?

Si, anche perché ti servirà per la perizia; e l’agenzia dovrebbe supportarti in questa fase, visto che, se non avrai il mutuo, non prenderà provvigioni !

Ho solo avuto una fattibilità a voce del consulente in fase di apertura mutuo ma niente di formale ancora;

Allora fanno prima la perizia ?
Se è così, anche fine novembre potrebbe non bastare; devi avere chiare le tempistiche, per poter firmare qualcosa di realistico.

Quindi con il deposito cauzionale non ho diritto a nulla in caso di mancato rogito?

Nessun diritto.
Con sospensiva mutuo il contratto resta inefficace se non avrai il mutuo nei tempi previsti, a prescindere dalla responsabilità.
La caparra, che da diritto al doppio in caso di inadempimento venditore, esiste solo quando è se viene versata al proprio, dopo l’ok al mutuo.
Ma tutto questo dovrebbe avertelo spiegato l’agenzia.
Ripeto, dovete fare il punto della situazione , e capire come ( e se) procedere.

 

[PyerSilvio]

Conviene tutelarsi in alcun modo? Anche se la parte inadempiente risulta essere quella venditrice?

Non hai versato la caparra hai un contratto condizionato al mutuo, che altra tutela ti occorre ancora..?

Togliti i guantoni da pugile e attendi con più serenità la conclusione delle pratiche necessarie.

La compravendita è fatta di intesa non di attrito.

 

[Buidiello]

@PyerSilvio partendo dal presupposto che sarebbero piu graditi i commenti costruttivi, resta il fatto che evidentemente lei è abituato a non rispettare degli accordi presi e firmati sottolineo firmati. La richiesta di tutela, appunto era dovuto al fatto che non essendo mai stati trasparenti dall'altra parte (commentare senza sapere il tutto non è da fenomeni) e non essendo competente in materia si potessero venire a creare situazioni all'ultimo minuto che mi rendessero parte inadempiente. Inoltre, la mia tutela è anche familiare poiché a seguito di accordi e promesse (firmate ripeto) mancati potessi ritrovarmi senza un immobile idoneo nei tempi che si erano stabiliti (ho un/una figlia/o appena nata). Se fosse successo al contrario, vi assicuro non saremmo qui a parlare di pazienza ed altro

 

[schisanoa]

@PyerSilvio partendo dal presupposto che sarebbero piu graditi i commenti costruttivi, resta il fatto che evidentemente lei è abituato a non rispettare degli accordi presi e firmati sottolineo firmati. La richiesta di tutela, appunto era dovuto al fatto che non essendo mai stati trasparenti dall'altra parte (commentare senza sapere il tutto non è da fenomeni) e non essendo competente in materia si potessero venire a creare situazioni all'ultimo minuto che mi rendessero parte inadempiente. Inoltre, la mia tutela è anche familiare poiché a seguito di accordi e promesse (firmate ripeto) mancati potessi ritrovarmi senza un immobile idoneo nei tempi che si erano stabiliti (ho un/una figlia/o appena nata). Se fosse successo al contrario, vi assicuro non saremmo qui a parlare di pazienza ed altro

La compravendita è fatta di intesa non di attrito.

Credo sia tra i consigli più costruttivi che potesse darti, non applicabile solo alla compravendita di immobili, ma in generale che sia la base di qualsiasi trattativa di successo.

Il concetto è che qualunque accordo sia stato preso e firmato ha bisogno di scorrere e non di arenarsi, qualunque cosa succede la trattativa porta risultati se si trovano soluzioni e non ostacoli.

Assieme ai consigli di Francesca cerca supporto nell’agenzia immobiliare per avere chiara la situazione è decidere come muoverti

 

[Buidiello]

@schisanoa ci sono modi e modi, ed ho apprezzato anche il suo di commento.

Assieme ai consigli di Francesca cerca supporto nell’agenzia immobiliare per avere chiara la situazione è decidere come muoverti

Proprio per quello, non c'è stata mai chiarezza e niente che mi facesse capire come poter trovare un equilibrio alla trattativa.

Il concetto è che qualunque accordo sia stato preso e firmato ha bisogno di scorrere e non di arenarsi, qualunque cosa succede la trattativa porta risultati se si trovano soluzioni e non ostacoli.

Però penso sia normale avere dubbi, se:

1. Non si hanno mai informazioni chiare e non si riescono ad ottenere;
2. Non avendo tempi certi, non si sa mai come riprogrammare il tutto;
3. I tassi, causa principale l'inflazione, tendono a salire mensilmente.

 

[PyerSilvio]

sarebbero piu graditi i commenti costruttivi

Credo sia tra i consigli più costruttivi che potesse darti, non applicabile solo alla compravendita di immobili, ma in generale che sia la base di qualsiasi trattativa di successo.

..che non hai afferrato @Buidiello
Badando più ai fronzoli che alla sostanza.

Aldilà della poca competenza della materia, basterebbe ragionare con un poco piu di logica, per comprendere come in un tale contesto sia del tutto scompaginato e controproducente, il ricorso all'avvocato.

Mentre resta del tutto risibile, l'azione di tutela, che muoveresti per la tua nuova nata -per la quale ti faccio i miei più sinceri auguri- usata come scudo per delle tue manchevolezze contrattuali.
Quelli che di figli invece ne hanno tre o quattro allora?
Vanno comparando con un carrarmato?

In assenza del versamento della caparra, nel tuo contratto manca il "come".
Mentre in presenza di una condizione sospensiva legata al mutuo, ti manca il "quando".
Perché ad esclusiva discrezione della banca.
Da quest'ultimo elemento che non si comprendono le motivazioni della tua urgenza.

Il come e il quando sono due dei requisiti fondamentali del contratto.

Pure con gli accordi ed i vincoli sottoscritti, che possono sciogliersi proprio per le decorrenza dei termini da te stesso dettati, senza due pilastri di una tale importanza a reggere il tuo contratto, dove e come si potrebbe manifestare, un "equilibrio della trattativa" che vai ricercando ??

A proposito di trattativa poi..
Pure qui non si comprende quale mai potrebbe essere.

Considerato, che se da una parte pendi dalle labbra della banca che ti deve finanziare, dall'altra penzoli da quelle del venditore, che deve prima riconformare l'oggetto, se vuole che ti finanziano per potertelo vendere.
Sempre ammesso, che prima non gli capiti di vendere ad altri, più efficaci di te nella loro azione di acquisto.

In questo moto, avanti e indietro, appeso su questo pendolo, ci spieghi che cosa vuoi trattare??

Tentativi, che vengono a spiegare pure le motivazioni, che tu definisci "comportamenti poco chiari", del venditore e ancor più, di quelli dell'agenzia, che probabilmente altro non sono che un modo come un altro per dirti, che sia molto meglio che ti stai fermo e che lasci che le persone lavorino.
Senza subire altre ingerenze e turbative piu' di quelle che sono già in essere.

Alle prese tra un alloggio da riconformare, per un acquirente che sul versante del finanziamento, si trova ancora in uno stato embrionale.

Su questa scorta ti do' un altro prezioso consiglio:

Invece di invocare l'inadempienza altrui la proroga fattela fare di novanta giorni.

Perché pure con l'alloggio già riconformato, prima di incassare il nulla osta del finanziamento..

Adda' veni' baffone.