ArinZ

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve a tutti, ho visionato un interessante immobile e stavo per fare la proposta di acquisto se non fosse che, nel controllare un pò le informazioni che mi erano state fornite dai proprietari, ho ravvisato il pericolo di una potenziale servitù di passaggio.
Vi descrivo lo stato delle cose: trattasi di due particelle catastali della medesima proprietà, in una delle quali è situato un immobile e alcune pertinenze [la casa che volevo acquistare] e nell'altra particella vi è un seminativo. I proprietari [tre] hanno provveduto ad effettuare una variazione catastale che ha determinato la riduzione di superficie della particella dove sorge l'immobile a favore di tre costituende particelle.
Di queste tre solo due restano accatastate come terreno seminativo, la terza risulta come "ente urbano"(peraltro nella visura non ha rendita nè proprietari ma questo non credo mi riguardi).
Su queste 3 particelle mi è stato detto che, in base alle previsioni di sviluppo del PRG, vi sarà una variazione di destinazione d'uso e conseguente ricaduta di cubatura edificabile. I proprietari le hanno quindi frazionate dalla proprietà originaria e sono in trattativa per venderle ad un costruttore, il quale intenderebbe -a detta loro- spostare la cubatura disponibile in altra edificazione che ha in corso sempre nel quadrante.
In pratica mi assicurano che non ci costruirà mai niente.
Il problema sorge però dal fatto che l'unico accesso a questa porzione di terreno -prima di pertinenza della casa- è appunto passando attraverso il giardino della casa stessa.
In verità il PRG, che ho visionato, prevedeva che su parte di quelle particelle si creasse del verde pubblico e dei parcheggi, e un'altra parte divenisse edificabile residenziale. Purtroppo coi tempi biblici della P.A. il terreno ai tempi libero oggi è stato edificato e la pubblica strada è sbarrata da queste costruzioni.
Quindi nè il parcheggio, nè le aree verdi, nè tantomeno il lotto edificabile sono ormai raggiungibili se non passando attraverso il giardino di quella che poteva diventare casa mia.

I proprietari [in buona fede, o forse no] mi dicono che l'acquirente dei terreni non ha istituito nessuna servitù e che delle cubature in quel luogo non è interessato. Però ancora non sono andati a rogito. Io penso che sia perchè, se vi fossero andati, avrebbero dovuto scrivere che il terreno ceduto era intercluso e dunque sarebbe stato palese il derivare di una servitù [fosse anche solo per la pulizia periodica dei terreni agricoli] che avrebbe deprezzato l'immobile in vendita. Ho tanto l'impressione che stiano cercando di vendere sperando che capiti qualcuno più distratto di me.

Però la casa è molto bella e mi dispiacerebbe perderla... Potrei sperare che il Comune, in applicazione del proprio PRG, vada ad espropriare parte dei terreni delle case che ora occludono la pubblica via [costruite successivamente al progetto iniziale del PRG ma prima che questo fosse deliberato definitivamente] ma questa cosa, sempre che avvenga e/o sia fattibile, potrebbe durare anni e nel frattempo nulla mi salverebbe da una servitù coatta.

Quel che volevo chiedervi perciò è questo: allo stato attuale il PRG è stato deliberato ma non ancora attuato, ergo il terreno è ancora seminativo e la cubatura che riceverà ancora non esiste. La servitù per sua natura è un passaggio atto a consentire l'uso di mezzi agricoli. Volendo comunque acquistare potrei chiedere di farla istituire attraverso casa mia verso il terreno attualmente seminativo e poi, quando diventerà edificabile, oppormi ad un suo allargamento, ovvero all'aggravio di passaggio che si determinerebbe laddove vi fosse uno sviluppo residenziale cospicuo, visto che andrebbe ad alterare la natura agricola della servitù originale?

Capisco che la domanda è un pò complessa e io sono forse eccessivamente prolisso, ma spero possiate darmi qualche parere!
 

Rosa1968

Membro Storico
Tu compri oggi alle condizioni di oggi. Prevedere cambiamenti dovranno fare i conti con te. Tu compri la casa con giardino giusto? Se i proprietari vorranno stabilire una servitù per non far perdere il valore al terreno conviene farlo prima e proporti la via di uscita. Farlo dopo non e' conveniente per tutti.

Salve a tutti, ho visionato un interessante immobile e stavo per fare la proposta di acquisto se non fosse che, nel controllare un pò le informazioni che mi erano state fornite dai proprietari, ho ravvisato il pericolo di una potenziale servitù di passaggio.
Vi descrivo lo stato delle cose: trattasi di due particelle catastali della medesima proprietà, in una delle quali è situato un immobile e alcune pertinenze [la casa che volevo acquistare] e nell'altra particella vi è un seminativo. I proprietari [tre] hanno provveduto ad effettuare una variazione catastale che ha determinato la riduzione di superficie della particella dove sorge l'immobile a favore di tre costituende particelle.
Di queste tre solo due restano accatastate come terreno seminativo, la terza risulta come "ente urbano"(peraltro nella visura non ha rendita nè proprietari ma questo non credo mi riguardi).
Su queste 3 particelle mi è stato detto che, in base alle previsioni di sviluppo del PRG, vi sarà una variazione di destinazione d'uso e conseguente ricaduta di cubatura edificabile. I proprietari le hanno quindi frazionate dalla proprietà originaria e sono in trattativa per venderle ad un costruttore, il quale intenderebbe -a detta loro- spostare la cubatura disponibile in altra edificazione che ha in corso sempre nel quadrante.
In pratica mi assicurano che non ci costruirà mai niente.
Il problema sorge però dal fatto che l'unico accesso a questa porzione di terreno -prima di pertinenza della casa- è appunto passando attraverso il giardino della casa stessa.
In verità il PRG, che ho visionato, prevedeva che su parte di quelle particelle si creasse del verde pubblico e dei parcheggi, e un'altra parte divenisse edificabile residenziale. Purtroppo coi tempi biblici della P.A. il terreno ai tempi libero oggi è stato edificato e la pubblica strada è sbarrata da queste costruzioni.
Quindi nè il parcheggio, nè le aree verdi, nè tantomeno il lotto edificabile sono ormai raggiungibili se non passando attraverso il giardino di quella che poteva diventare casa mia.

I proprietari [in buona fede, o forse no] mi dicono che l'acquirente dei terreni non ha istituito nessuna servitù e che delle cubature in quel luogo non è interessato. Però ancora non sono andati a rogito. Io penso che sia perchè, se vi fossero andati, avrebbero dovuto scrivere che il terreno ceduto era intercluso e dunque sarebbe stato palese il derivare di una servitù [fosse anche solo per la pulizia periodica dei terreni agricoli] che avrebbe deprezzato l'immobile in vendita. Ho tanto l'impressione che stiano cercando di vendere sperando che capiti qualcuno più distratto di me.

Però la casa è molto bella e mi dispiacerebbe perderla... Potrei sperare che il Comune, in applicazione del proprio PRG, vada ad espropriare parte dei terreni delle case che ora occludono la pubblica via [costruite successivamente al progetto iniziale del PRG ma prima che questo fosse deliberato definitivamente] ma questa cosa, sempre che avvenga e/o sia fattibile, potrebbe durare anni e nel frattempo nulla mi salverebbe da una servitù coatta.

Quel che volevo chiedervi perciò è questo: allo stato attuale il PRG è stato deliberato ma non ancora attuato, ergo il terreno è ancora seminativo e la cubatura che riceverà ancora non esiste. La servitù per sua natura è un passaggio atto a consentire l'uso di mezzi agricoli. Volendo comunque acquistare potrei chiedere di farla istituire attraverso casa mia verso il terreno attualmente seminativo e poi, quando diventerà edificabile, oppormi ad un suo allargamento, ovvero all'aggravio di passaggio che si determinerebbe laddove vi fosse uno sviluppo residenziale cospicuo, visto che andrebbe ad alterare la natura agricola della servitù originale?

Capisco che la domanda è un pò complessa e io sono forse eccessivamente prolisso, ma spero possiate darmi qualche parere!
Però non capisco. Nel caso quei terreni diventassero edificabili ci sarà un piano di lottizzazione dove il comune vorrà un piano di strade parcheggi e altro ma se il tuo lotto non ne fa parte tu non hai problemi. Loro presenteranno un piano cercando la soluzione per l'accesso da altre vie o lati.
 

ArinZ

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Però non capisco. Nel caso quei terreni diventassero edificabili ci sarà un piano di lottizzazione dove il comune vorrà un piano di strade parcheggi e altro ma se il tuo lotto non ne fa parte tu non hai problemi. Loro presenteranno un piano cercando la soluzione per l'accesso da altre vie o lati.
Il punto è proprio questo: la particella con la porzione di terreno seminativo per la quale è previsto il cambio destinazione d'uso nel PRG si trovava a 60mt dalla fine di una strada pubblica, quindi prevedeva di accedervi tramite il prolungamento di questa strada. Purtroppo coi lunghi tempi burocratici oggi su questo percorso sono sorte nuove abitazioni (una peraltro in evidente zona di divieto idrogeologico, sarei curioso di vedere i permessi a costruire) che di fatto hanno "murato" il passaggio. Ora per la particolare orografia del territorio per raggiungere quel terreno si dovrebbe: espropriare il cortile di una casa, oppure fare un largo giro su di un terreno agricolo appartenente ad altri, oppure la via più breve è costruendo un ponte sopra un piccolo fosso. Di fatto la via più semplice per il proprietario di poter OGGI accedere al suo terreno passa per logica attraverso il giardino di casa "mia"
Aspettare che il comune (di Roma!) trovi una soluzione equivale a dire che ne gioverebbero i miei nipoti
 

Rosa1968

Membro Storico
Ripeto, se la casa di tuo interesse rientra nel piano di lottizzazione, allora prima dell'approvazione del piano il proprietario della villa dovrà firmare una convenzione con il comune dove gli proporranno una soluzione, diversamente non rientrasse nel piano saranno problemi loro, non possono dopo includere il lotto dove insorge la casa di tuo interesse costituire servitù. In questo momento mi pare di capire che sei nel periodo di salvaguardia del pgt quindi vigono le norme più restrittive. Incarica un tecnico del luogo che ben conosce gli scenari.
 

ArinZ

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Hai ragione Rosa, è quello che intanto stavo facendo, mentre volevo da voi qualche parere incrociato.
Ho sentito stamattina un amico urbanista che ha qualche rapporto col municipio di zona e mi dice che effettivamente il comune, per attuare il PRG, è già in trattativa coi proprietari di un paio delle due case costruite successivamente al piano stesso, per ottenere un esproprio di parte dei loro terreni sul quale far proseguire la strada fino al lotto intercluso dove prevedevano di realizzare le opere di pubblica utilità. La cosa però potrebbe essere lunga anni o proseguire addirittura per vie legali qualora l'accordo non venisse trovato.
Nel frattempo ho parlato con l'agente immobiliare e ho saputo altri dettagli: pure la casa confinante ha scorporato parte del suo terreno di pertinenza per venderlo ad un costruttore, sempre per il discorso della cubatura. Trattandosi questo di un fabbricato rurale il suo terreno era però più ampio e hanno già istituito la servitù di passaggio a favore del loro acquirente.
E' mia intenzione quindi incontrarmi con la proprietà del mio lotto e chiedergli di trovare loro un accordo tra il loro acquirente del terreno ed il vicino affinchè la servitù già istituita possa di comune accordo essere estesa anche a lui, dato che la sua particella interclusa confina con quella dell'altro acquirente.
Cosi facendo -correggetemi se sbaglio- decadrebbe il suo diritto a chiederla a me, laddove già si avvalesse di un'altra... almeno fintanto che il Comune non avrà trovato il modo di riaprire la strada che conduce alla particella.
In questo modo mi sentirei abbastanza tranquillo da fare la mia proposta, altrimenti credo che lascerò perdere.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
E' mia intenzione quindi incontrarmi con la proprietà del mio lotto e chiedergli di trovare loro un accordo tra il loro acquirente del terreno ed il vicino affinchè la servitù già istituita possa di comune accordo essere estesa anche a lui, dato che la sua particella interclusa confina con quella dell'altro acquirente.
Questa potrebbe essere una buona soluzione, se il vicino si rende disponibile (gratis, o a pagamento, a carico del tuo venditore).
In questo modo mi sentirei abbastanza tranquillo da fare la mia proposta, altrimenti credo che lascerò perdere.
Concordo: per invogliare il venditore a darsi da fare, potresti fare una proposta con condizione sospensiva della non presenza di tale servitù sul fondo in oggetto, con verifica scritta dell’istituzione della servitù a carico di altro fondo.
In questo modo il venditore sa che non parlerà al vicino di aria fritta, ma per concludere la vendita.
 

ArinZ

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Francesca... ottima idea... In effetti io gli chiederei di fare questa cosa che per loro sarebbe sicuramente un impegno, probabilmente anche economico... Ma se non fossero sicuri di andare a dama potrebbero non impegnarsi.
Credo che sentirò il mio notaio per vedere come imbastire una proposta di questo genere...
Grazie!
 

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