Acquisto casa e spese condominio arretrate

[fab1977!]

mi hanno proposto l acquisto di una casa. Ho chiesto i verbali di condominio e risulta che x due condomini è stato chiesto il decreto ingiuntivo ed il giudice ha sentenziato a favore del condominio ma questi non pagano. Nei verbali è in discussione di procedere con il pignoramento. Non è chiaro se si tratta di spese ordinarie o straordinari. In questo caso, i debitori si possono rivale su di me che ho appena acquistato?

 

[Bastimento]

In questo caso, i debitori si possono rivale su di me che ho appena acquistato?

In teoria credo di si.

Inizialmente i creditori dovrebbero tentare la riscossione a carico dei morosi, e solo successivamente aggredire i condomini (meglio, il condominio solvente)
Ma nonostante ciò, essendo il committente il condominio, è frequente che i creditori si rivolgano ad esso, ed è pure lecito aggredire solo il più possidente tra i condomini.

Ovvio che ci sia poi il diritto di rivalsa nei confronti dei debitori ultimi.

Quindi nel tuo caso suppongo tu possa esser coinvolto come condomino pro-tempore: e dovrai poi rivalerti su chi ti ha recentemente venduto l'immobile, (se i debiti risalgono ai due esercizi precedenti l'acquisto), il quale a sua volta dovrà procedere contro i due inadempienti......
(mica per niente la sola Reg. Lombardia ha più avvocati di tutta la Francia)

 

[Giuseppe Di Massa]

mi hanno proposto l acquisto di una casa. Ho chiesto i verbali di condominio e risulta che x due condomini è stato chiesto il decreto ingiuntivo ed il giudice ha sentenziato a favore del condominio ma questi non pagano. Nei verbali è in discussione di procedere con il pignoramento. Non è chiaro se si tratta di spese ordinarie o straordinari. In questo caso, i debitori si possono rivale su di me che ho appena acquistato?

L'attuale porprietario prima del rogito pagherà tutto quello che verrà a lui richiesto dall'amministratore per spese ordinarie ed ogni spesa straordinaria deliberata prima del rogito, salvo patto diverso. Quindi conta cosa hanno deliberato e se quel debito è stato appianato o meno dal condominio. In pratica conta la situazione al momento in cui fai l'atto. La migliore per te sarebbe che il venditore paghi la propria quota di ebito dei morosi, così tu saresti estraneo al recupero credito, ovviamente a credito recuperato i soldi dovranno tornare al venditore che li aveva anticipati. In base a quante possibilità ci sono di recuperare i soldi e sentendo anche l'opinione dell'amministratore, potreste trovare l'accordo nell'ambito della trattativa. Se emergesse che quei soldi saranno difficili da recuperare la soluzione potrebbe essere uno sconto sul prezzo d'acquisto, nel pattuire lo sconto tieni conto però che avresti nel condominio due morosi cronici che produranno probabilmente altri debiti. Ci sono mille altre soluzioni, ma penso che questi due scenari siano i più consigliabili ad un acquirente.

 

[Bastimento]

la soluzione potrebbe essere uno sconto sul prezzo d'acquisto,

si possono rivale su di me che ho appena acquistato?

 

[fab1977!]

Ho chiesto qual è esattamente la situazione debitoria ma ancora non mi hanno fatto sapere nulla. L agente ha in effetti ipotizzato che io possa parlare con l amministramore. Per ora la situazione non è per nulla chiara. Grazie starò in campana come si suol dire.

 

[Andrea Occhiodoro]

Buongiorno @fab1977!, da quello che scrivi ti trovi in una situazione abbastanza comune al giorno d'oggi. Nel condominio in cui vorresti acquistare un'unità immobiliare esistono due morosi che, nonostante il decreto d'ingiunzione ottenuto dall'amministratore ed a loro notificato, non ne vogliono sapere di pagare. L'assemblea sta decidendo se passare alla fase esecutiva e pignorare i loro beni. Se tu acquistassi oggi non vi sarebbero debiti pregressi del tuo dante causa che l'amministratore potrebbe chiedere a te, nemmeno in forza del biennio di solidarietà passiva. I debiti verso il condominio sono ancora dei due morosi. Se in futuro l'assemblea, con te proprietario, sceglierà di passare alla fase esecutiva e tale fase non dovesse raggiungere l'obiettivo del recupero dei crediti, si aprirebbe purtroppo l'unico scenario percorribile in questi casi e cioè la ripartizione dei debiti dei morosi sugli altri condòmini e quindi anche su di te. E' corretto ciò che dice Giuseppe al post n. 3 di provare a chiedere uno sconto sul prezzo d'acquisto, ma non è facile quantificarlo.

 

[fab1977!]

Buongiorno @fab1977!, da quello che scrivi ti trovi in una situazione abbastanza comune al giorno d'oggi. Nel condominio in cui vorresti acquistare un'unità immobiliare esistono due morosi che, nonostante il decreto d'ingiunzione ottenuto dall'amministratore ed a loro notificato, non ne vogliono sapere di pagare. L'assemblea sta decidendo se passare alla fase esecutiva e pignorare i loro beni. Se tu acquistassi oggi non vi sarebbero debiti pregressi del tuo dante causa che l'amministratore potrebbe chiedere a te, nemmeno in forza del biennio di solidarietà passiva. I debiti verso il condominio sono ancora dei due morosi. Se in futuro l'assemblea, con te proprietario, sceglierà di passare alla fase esecutiva e tale fase non dovesse raggiungere l'obiettivo del recupero dei crediti, si aprirebbe purtroppo l'unico scenario percorribile in questi casi e cioè la ripartizione dei debiti dei morosi sugli altri condòmini e quindi anche su di te. E' corretto ciò che dice Giuseppe al post n. 3 di provare a chiedere uno sconto sul prezzo d'acquisto, ma non è facile quantificarlo.

Ok grazie mille. Sollecito l agente

 

[Bastimento]

Scusa , mi aveva tratto in inganno il fatto che avevi scritto ho appena acquistato?
Era una frase ipotetica.

 

[fab1977!]

Non ho fatto nulla al momento...ma l agente chiede di inserire in fase di proposta e rogito con allegata la dichiarazione dell'amministrotore di condominio una dichiarazione che il venditore si accolla i debiti esistenti e deliberati. Al momento aspetto il verbale di condominio 2019 con indicata la situazione debitoria dei vari condomini.

 

[davideboschi]

Qualsiasi scrittura fatta e registrata prima del pignoramento è opponibile alla causa. Ne consegue che se tu acquistassi e divenissi proprietario, la proprietà non potrebbe essere pignorata e messa all'asta. Se anche l'istanza di pignoramento fosse già partita e andasse avanti, in sede di perizia il tribunale chiede sempre al perito se il debitore esecutato era proprietario alla data del pignoramento. Se la risposta è no, l'esecuzione non andrebbe avanti perché il bene non è più aggredibile.

Ovviamente questo vale per le vendite fatte in buona fede. Se tu risultassi un prestanome, o se la vendita avesse lo scopo di sottrarre il bene ai creditori, il bene risulterebbe ancora aggredibile. Quindi ti devi preparare a un'indagine, promossa dai creditori, volta a dimostrare che tu sei in combutta col debitore per sottrarre il bene al credito. E a volte, purtroppo, si riesce anche a dimostrare l'indimostrabile.

Io non mi imbarcherei in un acquisto del genere, a meno che:
- avessi la certezza che il condominio è il solo creditore del precedente proprietario (altri creditori potrebbero decidere di aggredire il bene). Questo richiede un'indagine, perché la situazione debitoria di un soggetto non è pubblica e non è facile da conoscere;
- avessi la certezza che i soldi che paghi verranno impiegati per saldare il debito col condominio, o integralmente o in via transattiva. Questo si può fare lasciando parte della somma in deposito al notaio (si può dichiarare in sede di rogito, senza avvisare prima il venditore). In questo modo il venditore non prende tutti i soldi (e non la prenderà bene), ma almeno sei sicuro che il condominio verrà saldato. Saldato il debito (dal notaio coi soldi del venditore), il resto dei soldi lasciati in deposito andranno al venditore. Ovviamente il notaio si farà pagare il servizio, ma a fronte della certezza dell'affare, vale la pena.

Ovviamente, se risultassero altri creditori, le stesse cautele anderebbero ripetute per tutti gli altri.

L'alternativa è aspettare che il bene vada all'asta, e cercare di comprarlo in asta.