Proposta d'acquisto e penali

[Katmandu84]

Salve a tutti, sarei felicissimo di ricevere il vostro supporto e sciogliere un dubbio che ho circa il tema in oggetto.

Provo brevemente a raccontarvi il mio caso.

Sono un privato, e mi sto accingendo ad acquistare un immobile da una persona di mia conoscenza, richiedendo mutuo.
Dopo essermi accordato sul prezzo, sto preparando un documento da sottoporre al venditore per mettere nero su bianco le nostre intenzioni, necessario per avviare le pratiche di muto in banca. Pensavo di produrre un documento di tipo "proposta d'acquisto", accompagnato da una caparra confirmatoria che verserò tramite assegno, e provvisto di clausola sospensiva per concessione mutuo.

Come da prassi, questa proposta conterrà anche una clausola la quale specifica che, l'accettazione, costituisce la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Di conseguenza a delibera mutuo ottenuta, immagino andremo direttamente al rogito.

Veniamo al mio dubbio: vorrei includere una clausola che riporti chiaramente le penali in caso compratore o venditore fossero inadempienti. Riguardo all'inadempienza del compratore (cioè io) indicherei che la "...la caparra confirmatoria versata sarà trattenuta dal venditore a titolo di penale", fin qui tutto semplice. Invece, riguardo la penale riferita al venditore, cosa sarebbe più corretto indicare?

a) "...Il Venditore sarà tenuto a restituire all'Acquirente la caparra confirmatoria e a versare una somma pari all'importo della caparra stessa a titolo di penale."

oppure

b) "...Il Venditore sarà tenuto a versare all'Acquirente una somma pari al doppio della caparra a titolo di penale."

Quale delle due forme appare più corretta o frequentemente usata?
Grazie mille anticipatamente per il supporto.

 

[francesca63]

Quale delle due forme appare più corretta o frequentemente usata?

Non c’è bisogno di nessuna formula; se si versa una somma definita caparra, va da se che se sarà inadempiente l’acquirente perderà la somma, se invece sarà inadempiente il venditore dovrà rendere il doppio.
Ma questo non impedisce all’adempiente di chiedere il risarcimento dei danni dimostrabili , se fossero maggiori della caparra .

Anche la modalità “proposta” tra privati non ha senso; ci si siede a tavolino insieme , e si firma un contratto preliminare in contemporanea, dopo aver discusso a voce prezzo, tempistiche, e le varie clausole da inserire.

 

[Katmandu84]

Ciao @francesca63 in primis grazie mille del feedback!

Capisco il tuo punto riguardo l'implicità di quanto intendo riportare nella calusola, tuttavia penso che esplicitarlo possa evitare fraintendimenti tra le parti. Tutto qui. La mia domanda era infatti riferita più alla forma con la quale riportare questa calusola dal momento che non conosco se per prassi viene indicata la dicitura "restituzione del doppio della caparra a titolo di penale" oppure "restituzione della caparra e pagamento di pari importo a titolo di penale".

Trovo molto interessante il punto riguardo l'utilizzo della modalità "proposta". Per quale motivo reputi non abbia senso? Come accennavo, la proposta include una clausola specifica che recita esplicitamente che, in seguito all'accettazione, le parti stanno a tutti gli effetti concludendo un contratto preliminare di compravendita. Pensavo fosse qusta la prassi, anche tra privati.

 

[francesca63]

tuttavia penso che esplicitarlo possa evitare fraintendimenti tra le parti.

Fai come preferisci, ma è già la legge a prevedere cos’è e cosa comporta una caparra confirmatoria all’interno di un contratto.

qui. La mia domanda era infatti riferita più alla forma con la quale riportare questa calusola dal momento che non conosco se per prassi viene indicata la dicitura "restituzione del doppio della caparra a titolo di penale" oppure "restituzione della caparra e pagamento di pari importo a titolo di penale".

Nessuna delle due è corretta, visto che non si tratta di una penale: quindi toglierei “ a titolo di penale”. Meglio la seconda, ma non cambia molto: il senso è quello.
E, come detto, se il danno subito è maggiore della caparra, il risarcimento dovuto potrebbe essere maggiore.

l'utilizzo della modalità "proposta". Per quale motivo reputi non abbia senso?

Perché la procedura proposta/accettazione si utilizza quando le due parti non si incontrano in una fase iniziale, ed il tutto si svolge con la mediazione di un professionista.
Quando le parti si incontrano e trattano di persona, generalmente ci si accorda, e poi si firma insieme un contratto preliminare (come già spiegato).

la proposta include una clausola specifica che recita esplicitamente che, in seguito all'accettazione, le parti stanno a tutti gli effetti concludendo un contratto preliminare di compravendita

Sbagliato: il contratto è concluso quando chi ha fatto la proposta è messo al corrente dell’avvenuta accettazione.
Firmando un contratto preliminare insieme, si fa prima, e si possono formalizzare gli accordi presi in modo più chiaro ed esaustivo.

Comunque eviterei il fai da te.

 

[Michela_]

Grazie mille anticipatamente per il supporto.

Ti consiglio di scegliere un agente immobiliare che vi segua nella compravendita. Lo scegliete assieme al venditore e pagate un forfait per la consulenza e la stipula della proposta.
Saranno soldi ben spesi.

 

[Bagudi]

Da quanto risulta negli anni di Immobilio, il FAIDATE tra privati spesso è foriero di problemi...

 

[Stefano Chiarioni]

Ti faccio una domanda: se dovessi affrontare una causa in tribunale ti faresti assistere da un legale o la affronteresti da solo? Credo che ti affideresti ad un legale, però ora stai affrontando l'acquisto di una casa, per cui spenderai centinaia di migliaia di euro, senza affidarti ad un professionista. Scrivere un preliminare o una proposta di acquisto senza conoscere la materia ti espone a grossi rischi, così come scaricare un modello da internet e pensare che vada bene per tutte le trattative e compravendite.

 

[ab.qualcosa]

Come minimo devi farti assistere dal tuo Notaio.
Come minimo.