Come accennato nel post 4, la risoluzione 63/2008 è di una chiarezza estrema.
Riporto quanto scritto nella stessa:
“Il quesito in trattazione richiede l’esatta individuazione dell’obbligo di registrazione che grava sui mediatori immobiliari ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del TUR.
La predetta norma obbliga gli agenti di affari in mediazione a registrare le “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.
Nella stessa chiarisce la validità della proposta:
“La proposta, in assenza della accettazione, può determinare unicamente l’insorgere di una responsabilità precontrattuale, ma non è idonea a produrre gli effetti giuridici tipici cui è diretta, per cui non ha natura negoziale.
In quanto atto prenegoziale la proposta di acquisto esula dall’ambito di applicazione degli obblighi solidali di registrazione.
L’accordo contrattuale si perfeziona solo allorquando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità alle disposizioni recate dall’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”
Ritiene:
“Sulla base dei chiarimenti che precedono, che l’obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare”.
Conclude:
“Nella fattispecie rappresentata dall’interpellante, per gli affari conclusi a seguito dell’attività svolta dagli agenti di affari in mediazione, l’obbligo posto a carico di questi ultimi dall’articolo 10, comma 1, lett. d-bis) di richiedere la registrazione sorge sia con riguardo ai contratti preliminari conclusi dalle parti convenute per la stipula, nel medesimo tempo e luogo, sia per i contratti conclusi tramite proposta e successiva accettazione”.
Riassumendo:
a) Se la proposta non viene accettata, non avendo una natura negoziale, non deve essere registrata.
b) Se la proposta viene accettata dalla controparte ed il proponente è edotto dell’accettazione, la stessa deve essere registrata in quanto è un accordo contrattuale con vincoli giuridici.
c) Se le parti convenute concludono il preliminare, questo deve essere registrato.
Chiarita la tipologia del contratto, si chiede chi deve pagare le imposte di registro?
Solitamente le parti interessate al contratto come indicato nell'art. 57 del testo unico dell'imposta di registro che indica come solidali nel pagamento dell'imposta le parti contraenti.
L’art. 10 del D.P.R. 131/86, indica chi è obbligato a richiedere la registrazione:
1) le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
2) i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
3) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d'ufficio.
La legge 296/06, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, dal 2007, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali, non autenticate, stipulate a seguito della sua attività.
E stato così introdotto un ulteriore soggetto obbligato: l’agente immobiliare iscritto al ruolo di cui alla legge n. 39 del 3 febbraio 1989, rispetto a quelli già indicati nel D.P.R. 131/1986.
La solidarietà comporta che il creditore, in questo caso l'Amministrazione Finanziaria dello Stato che si identifica con l'Agenzia delle Entrate, potrà scegliere il soggetto tra le parti contraenti, primi soggetti obbligati ad adempiere e il mediatore dai quali pretendere il pagamento per intero.
Pertanto sarà puramente discrezionale per l'Agenzia delle Entrate formulare la richiesta di pagamento delle imposte di registro e di bollo rivolgendosi a una delle parti contraenti o all’agente immobiliare che abbia intermediato l'affare.
Quindi: agente immobiliare = obbligato in solido.
Solidarietà significa, nel diritto privato, che l’adempimento di uno dei condebitori solidali ha effetto liberatorio anche per gli altri condebitori e che il creditore può pretendere il pagamento integrale da uno solo dei condebitori, il quale ha poi diritto di regresso pro quota nei confronti degli altri condebitori senza dover domandare l’adempimento pro quota a ciascun condebitore.
E’ denominata “solidarietà dipendente” e si ha quando la legge, al fine di rafforzare la pretesa tributaria dello Stato, individua un soggetto passivo ulteriore - “responsabile d’imposta” - rispetto a quelli in capo ai quali si verifica il presupposto impositivo.
Pertanto l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti stipulati a seguito della sua attività professionale.
L’Agente Immobiliare dovrà provvedere al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento.
Resta salva la successiva possibilità di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi in quanto tale somma è da considerarsi come spesa anticipata in nome e per conto delle parti contraenti.
Per quanto sopra, la circolare risolutiva 63/2008, richiamando la 296/2006 chiarisce con certezza chi deve pagare l’imposta e a seguito di che cosa.
Con la speranza di aver diradato i dubbi.
