Abitabilità ed altezze minime modificate

[52franco]

Sono neoiscritto, spero di non far danni, approfittando della vs competenza vorrei togliermi un dubbio.
Ho acquistato un bilocale in montagna , all’interno di una palazzina di 3 appartamenti ampliata negli anni 60. Il bilocale (37 mq utili) è stato ristrutturato tre anni fa ed è la parte “vecchia” della casa (muri in pietra e costruita agli inizi del 900 -prg nucleo antico).
Nel 2007 un’impresa aveva acquistato l’appartamentino e fatto opere interne (nuovi impianti acqua, elettricità, canna fumaria). Con l’occasione, per togliere un dislivello tra le due stanze (che avrebbe costituito barriera architettonica) l’altezza della camera (ex 2.45) si è ridotta a 2.30 con nuovo pavimento a livello come mi ha spiegato il vecchio proprietario.
L’impresa ha presentato la fine lavori ed io ho acquistato, ho fatto mettere i sanitari e chiesto in comune l’agibilità presentando tutta la documentazione relativa agli impianti e le dichiarazioni dell’impresa.
Il regolamento edilizio del comune prevede altezza minima 2.50 fatte salve altezze minori preesistenti purchè l’autorità sanitaria comunale accerti esistenza requisiti igienico-sanitari.
A parte la planimetria per le modifiche catastali da cui risulta la nuova altezza media 2.45, tra i documenti della DIA consegnati in comune ,che ho in copia, non risulta da nessun’altra parte la minore altezza della camera. Ora mi è sorto questo dubbio: L’abitabilità acquisita col silenzio assenso potrebbe un domani essere annullata dalla modifica dell’altezza della camera anche se giustificata dall’eliminazione di barriera architettonica?. Grazie per la collaborazione.

 

[Architetto]

...Nel 2007 un’impresa aveva acquistato l’appartamentino e fatto opere interne (nuovi impianti acqua, elettricità, canna fumaria). Con l’occasione, per togliere un dislivello tra le due stanze (che avrebbe costituito barriera architettonica) l’altezza della camera (ex 2.45) si è ridotta a 2.30 con nuovo pavimento a livello come mi ha spiegato il vecchio proprietario. L’impresa ha presentato la fine lavori ed io ho acquistato, ho fatto mettere i sanitari e chiesto in comune l’agibilità presentando tutta la documentazione relativa agli impianti e le dichiarazioni dell’impresa.

Vediamo se mi sono perso qualcosa...
dunque dici che nel 2007 un'impresa ha acquistato l'appartamento ed ha apportato modifiche...tra cui l'altezza di un locale riducendone l'altezza da 245 cm. a 230 cm. e poi l'impresa ha presentato la fine lavori??? ma scusami il progettista che ha seguito la pratica per la chiusura dei lavori non c'era? come mai la fine la consegna l'impresa (mi mamnca il riferimento del professionista ai sensi del DPR 380/01....
Poi entri tu e fai ulteriori modifiche e chiedi l'agibilità...ma solitamente si chiede con la fine lavori (a seconda delle modifiche apportate e se ne hanno cambiato condizioni tali da richiederla nuovamente)...nel tuo caso per mettere dei sanitari mi pare che non debba chiedere l'agibilità, al massimo dovevi soltanto una comunicazione di manutenzione ordinaria e non necessita agibilità...

Il regolamento edilizio del comune prevede altezza minima 2.50 fatte salve altezze minori preesistenti purchè l’autorità sanitaria comunale accerti esistenza requisiti igienico-sanitari.

E veniamo al RE.. il regolamento edilizio se non ha recepito il RI allora valgono le norme igienico sanitarie... mi spiego meglio, se non esiste nel tuo comune un Regolamento Locale d'Igiene, allora vale il Regolamento Tipo regionale...e se quello della Regione Lombardia, in particolare l'art. 3.4.8. che recita:
«...Nei Comuni situati tra i 600 e 1000 m. sul livello del mare, può essere ammessa, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia, una riduzione dell'altezza media fino a m. 2,55 per gli spazi di abitazione e m. 2,20 per gli spazi accessori e di servizio, ulteriormente riducibili a m. 2,00 per i corridoi e i luoghi di passaggio in genere, compreso i ripostigli. In caso di soffitto non orizzontale, il punto più basso non deve essere inferiore a m. 2,00 per gli spazi di abitazione e m. 1,75 per gli spazi accessori e di servizio. Nei Comuni montani per le costruzioni al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare, può essere ammessa una riduzione dell'altezza media fino a m. 2,40 per gli spazi di abitazione e m. 2,10 per gli spazi accessori e di servizio, ulteriormente riducibili a m. 2,00 per i corridoi e i luoghi di passaggio in genere, compresi i ripostigli. In caso di soffitto non orizzontale, il punto più basso non deve essere inferiore a m. 1, 90 per gli
spazi di abitazione e m. 1,70 per gli spazi accessori e di servizio. In ogni caso, per gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi si devono rispettare le indicazioni di cui all'ultimo comma del precedente art. 3.4.7. ...».

A parte la planimetria per le modifiche catastali da cui risulta la nuova altezza media 2.45, tra i documenti della DIA consegnati in comune ,che ho in copia, non risulta da nessun’altra parte la minore altezza della camera. Ora mi è sorto questo dubbio: L’abitabilità acquisita col silenzio assenso potrebbe un domani essere annullata dalla modifica dell’altezza della camera anche se giustificata dall’eliminazione di barriera architettonica?.

Ed infine per la documentazione presentata... c'è un particolare che fa riferimento a ciò che non ho capito, perchè gli elaborati grafici sono o devono essere firmati da un professionista e se non c'è alcuna indicazione sulla variazione delle altezze nei locali, se riesci a dimostrare che i lavori sono stati realizzati prima dell'acquisto dell'appartamento ne risponde il professionista per falsa dichiarazione (DPR 445/00), in caso contrario se non riesci a dimostrare ne rispondi tu e ti tocca fare una sanatoria, con tutte le problematiche annesse se per caso non rientri nelle condizioni dell'artico del RI regionale...
spero esserti stato d'aiuto e magari chiaro...

 

[52franco]

Grazie sei stato molto chiaro, io un po’ meno.
Tre precisazioni:
- l’impresa era una Ditta Individuale il cui titolare geometra iscritto all’albo (in pratica proprietario-impresa-professionista); ha presentato la DIA opere interne e tutte le dichiarazioni (non vi sono state variazioni di superfici utili né relative ai rapporti areoilluminanti) solo modifica di una parete interna, nuovo impianto elettrico e dell’acqua con sostituzione collegamento allo scarico centrale. Tutto certificato e la documentazione consegnata in comune evidenzia le modifiche apportate.
- Per ragioni personali il titolare (problemi familiari) , che in un primo tempo aveva acquistato e ristrutturato (intervento conservativo) per tenere il bilocale, ha deciso di affidato la vendita del bilocale ad un’agenzia (fotografie dell’agenzia dimostrano le opere terminate). Per le informazioni che ho non è stata una operazione speculativa ma una decisione imposta da problemi reali.
- Pensando fosse giusto, ho chiesto al notaio di inserire in atto che la ristrutturazione era terminata e che mancavano solo i sanitari e per non trovarmi a rincorrere altra documentazione ho sollecitato la fine lavori e le dichiarazioni (risanamento muri, rispondenza impianto elettrico, conformità a progetto DIA, barriere architettoniche,conformità leggi sanitarie varie…). Mi sembrava in questo modo di essere meglio tutelato circa eventuali irregolarità/responsabilità. Registrato l’atto mi sono rivolto ad un idraulico di fiducia, scelto i sanitari e in una settimana ho consegnato richiesta agibilità in comune.

Circa l’altezza i dubbi mi sono sorti casualmente parlando con il vecchio proprietario che aveva venduto all’impresa e mi descriveva come era il bilocale prima della ristrutturazione.

La casa è in località montana 800 m. Vista la tua disponibilità e preparazione ti chiedo:
-Mi confermi che la minore altezza di una stanza rispetto alla situazione preesistente anche se derivata dall’eliminazione di barriera annulla l’agibilità acquisita per silenzio-assenso.
-E’ consigliabile comunque una sanatoria che potrebbe avere come conseguenza quella di ripristinare il dislivello con gradino ricreando una barriera architettonica?
-Ho delle responsabilità per aver chiesto l’agibilità?
-Tra alcuni anni in caso di vendita se l’acquirente ritenesse comunque di acquistare come dovrei comportarmi (oltre a dire che esiste qs possibile problema?).

Forse pretendo troppo….Grazie comunque per la disponibilità.

 

[Architetto]

Tre precisazioni: - l’impresa era una Ditta Individuale il cui titolare geometra iscritto all’albo (in pratica proprietario-impresa-professionista); ha presentato la DIA opere interne e tutte le dichiarazioni (non vi sono state variazioni di superfici utili né relative ai rapporti areoilluminanti) solo modifica di una parete interna, nuovo impianto elettrico e dell’acqua con sostituzione collegamento allo scarico centrale. Tutto certificato e la documentazione consegnata in comune evidenzia le modifiche apportate. - Per ragioni personali il titolare (problemi familiari) , che in un primo tempo aveva acquistato e ristrutturato (intervento conservativo) per tenere il bilocale, ha deciso di affidato la vendita del bilocale ad un’agenzia (fotografie dell’agenzia dimostrano le opere terminate). Per le informazioni che ho non è stata una operazione speculativa ma una decisione imposta da problemi reali.

Dunque, vediamo di venire al dunque...
Hai comprato, per motivi verificati e seri, il costruttore o impresa non ha ultimato le opere e non ha chiesto l'agibilità...entri tu e come ultimazione installi i sanitari e chiedi l'agibilità (giusto?)...e sin qui nulla di grave, se non quella di far presentare la chiusura a nome dell'impresa o costruttore (insomma chi ha avviato la pratica, compreso richiesta agibilità)...

- Pensando fosse giusto, ho chiesto al notaio di inserire in atto che la ristrutturazione era terminata e che mancavano solo i sanitari e per non trovarmi a rincorrere altra documentazione ho sollecitato la fine lavori e le dichiarazioni (risanamento muri, rispondenza impianto elettrico, conformità a progetto DIA, barriere architettoniche,conformità leggi sanitarie varie…). Mi sembrava in questo modo di essere meglio tutelato circa eventuali irregolarità/responsabilità. Registrato l’atto mi sono rivolto ad un idraulico di fiducia, scelto i sanitari e in una settimana ho consegnato richiesta agibilità in comune.

Come detto prima, per ragioni di pratica presentata in comune la titolarità rimane in capo al dichiarante originario, in caso contrario devi presentare un subentro nella titolarità (prendendoti così tutte le responsabilità che sono in capo al committente) e chiudere la pratica come fine lavori, collaudo e richiesta agibilità...anche se lo hai fatto inserire nell'atto notarile la cosa non cambia, devi sempre presentare la variazione di titolarità, altrimenti il comune non sa nulla e passano così i tre anni per la fine lavori che non gli risulta essere chiusi (a meno che non ti abbiano fatto compilare un'autodichiarazione nel momento della presentazione di richiesta agibilità...

La casa è in località montana 800 m. Vista la tua disponibilità e preparazione ti chiedo: -Mi confermi che la minore altezza di una stanza rispetto alla situazione preesistente anche se derivata dall’eliminazione di barriera annulla l’agibilità acquisita per silenzio-assenso. -E’ consigliabile comunque una sanatoria che potrebbe avere come conseguenza quella di ripristinare il dislivello con gradino ricreando una barriera architettonica? -Ho delle responsabilità per aver chiesto l’agibilità? -Tra alcuni anni in caso di vendita se l’acquirente ritenesse comunque di acquistare come dovrei comportarmi (oltre qui viene il bello... a dire che esiste qs possibile problema?).

E qui viene il bello....
Come ti ho già anticipato il RI tipo regionale indica che si possono avere altezze inferiori sopra i 1000 m. di altitudine, e tu sei ad 800 m., dunque prima cosa bisogna guardare il RLI (se esiste un Regolamento Locale d'Igiene, oppure il Regolamento d'Igiene adottato dal comune nel caso il RE lo abbia fatto proprio), se vi sono indicazioni in merito, allora si va alle precisazioni, in caso contrario si deve una sanatoria con richiesta di deroga (e qui ti consiglio di far inserire dal professionista di fiducia che incaricherai per mettere a posto la pratica) quanto hai descritto prima, ovvero che i lavori sono stati effettuati dal precedente proprietario e che tu sei venuto a conoscenza soltanto adesso....
Le responsabilità ci sono sempre, ma se presenti una richiesta di agibilità che risulta non conforme, allora si che devi proteggerti le spalle, ovvero indicando che non sei tu il latore delle opere...e se un domani vendi in queste condizioni il nuovo proprietario potrebbe pretendere che sia libero da forme di vizi, pendenze ecc.. e nasconderai questo problema allora potrai incorrere nell'annullamento dell'atto per aver occultato informazioni importanti nell'atto della compra-vendita...
potrà sembrarti drastico, non lo fa mai nessuno perchè pochi lo sanno, ma può capitare e non sarebbe corretto da parte mia non dirti queste cose (ti occulterei informazioni importanti, giusto?)...

 

[52franco]

Giusto! Ti ringrazio della franchezza. Non ho intenzione di vendere ma preferisco regolarizzare la cosa se possibile, infatti contatterò uno studio che c’è in paese. Mi stai dando informazioni importanti che mi aiutano a mettere a fuoco la situazione di questo bilocale seconda casa.

Ti preciso una cosa per quanto riguarda il Comune:

- il comune ha tutte le dichiarazioni firmate dal geometra (titolare della D.I. che ha svolto i lavori e che mi ha venduto il bilocale e che a suo tempo aveva inoltrato la DIA) compreso la fine lavori e la comunicazione di variazione di proprietà.
- L’unica cosa che ho presentato io in qualità di nuovo proprietario è la richiesta di certificato di agibilità con allegate le certificazioni mancanti tra cui la certificazione del tecnico abilitato (relativa a risanamento, prosciugamento,salubrità) sottoscritta dal venditore in qualità di tecnico e di titolare della DIA n…..Dimenticavo non esistono collaudi perché non c’è struttura in cemento armato avendo muri in pietra.

In occasione della mia domanda di agibilità il responsabile dell’ufficio tecnico mi disse che riteneva la documentazione completa ed infatti è trascorso un anno e non mi è stata chiesta alcuna documentazione integrativa.


Verificherò sul posto l’opportunità di una sanatoria con richiesta di deroga sperando che non debba ribaltare mezzo-bilocale! Grazie della disponibilità

 

[Architetto]

In occasione della mia domanda di agibilità il responsabile dell’ufficio tecnico mi disse che riteneva la documentazione completa ed infatti è trascorso un anno e non mi è stata chiesta alcuna documentazione integrativa.

Se la tua abitazione si trova all'interno di una palazzina con diverse unità abitative, solitamente le agibilità vengono rilasciate all'intera palazzina, invece se il tuo appartamento è singolo (villetta, semindipendente, ecc..) lo rilasciano all'abitazione...alcuni comuni rilasciano ancora le agibilità per i singoli alloggi anche se si trovano all'interno di palazzine...prova a sentire il tuo comune come si comporta in merito, visto che dopo un anno non hai ricevuto risposta, sarà possibile che abbiano preso atto ed inserito nel contesto della palazzina...

 

[52franco]

Chiedo scusa se ti pongo ancora alcune domande.
In previsione di quando farò qualche giorno in montagna spero di fare alcune verifiche sul posto (Comune o studio tecnico circa la mia problematica), ho raccolto le varie carte e ho trovato la denuncia di variazione a catasto con causale "diversa distribuzione spazi interni-ristrutturazione" con allegato pagina elaborato planimetrico che riporta l'altezza media di 2.45, cioè quella reale dopo i lavori di ristrutturazione.
Chiedo:
-ha un qualche valore agli effetti della mia richiesta di agibilità o la pratica catastale non ha nulla a che fare con la mia richiesta di agibilità in comune per cui, sono in regola col catasto ma non col comune?
-quanto all'ultima tua risposta circa l'agibilità della palazzina, uno dei proprietari mi ha detto che in occasione dell'ampliamento con opere in cemento armato (fine anni 60) era stato fatto regolare collaudo e presume anche abitabilità della palazzina. All'epoca gli spazi interni del mio bilocale non sono stati interessati dai lavori. In qs caso penso che l'agibilità della palazzina comprendesse comunque tutte le unità abitative anche se già allora una delle altezze del bilocale era al di sotto del minimo(?) penso giusto?
-se anche fosse così, le opere del 2007 avendo modificato gli spazi interni richiedevano comunque una nuova agibilità limitata alla mia unità?
Rileggendo tutto.....mi gira un pò la testa, spero non aver creato danni anche a te che insegui i miei dubbi!

 

[Architetto]

ho raccolto le varie carte e ho trovato la denuncia di variazione a catasto con causale "diversa distribuzione spazi interni-ristrutturazione" con allegato pagina elaborato planimetrico che riporta l'altezza media di 2.45, cioè quella reale dopo i lavori di ristrutturazione.

Se hai trovato questi documenti e sono stati presentati anche in comune (di solito si consegnano anche gli aggiornamenti catastali a seguito opere di modifica) dovresti essere a posto...questo dimostra che il professionista-costruttore ha fatto tutto in regola...

ha un qualche valore agli effetti della mia richiesta di agibilità o la pratica catastale non ha nulla a che fare con la mia richiesta di agibilità in comune per cui, sono in regola col catasto ma non col comune?

percui, se in comune risulta la scheda catastale aggiornata la tua richiesta è tranquilla (anche se non fosse stata consegnata, dovresti ritenerti tranquillo perchè non sono ammissibili variazioni non dichiarate di cui è stata presentata la chiusura lavori) non so se sono chiaro...

-quanto all'ultima tua risposta circa l'agibilità della palazzina, uno dei proprietari mi ha detto che in occasione dell'ampliamento con opere in cemento armato (fine anni 60) era stato fatto regolare collaudo e presume anche abitabilità della palazzina. All'epoca gli spazi interni del mio bilocale non sono stati interessati dai lavori. In qs caso penso che l'agibilità della palazzina comprendesse comunque tutte le unità abitative anche se già allora una delle altezze del bilocale era al di sotto del minimo(?) penso giusto? -se anche fosse così, le opere del 2007 avendo modificato gli spazi interni richiedevano comunque una nuova agibilità limitata alla mia unità?

Ripeto quello che ti ho scritto il 12, ovvero, «Se la tua abitazione si trova all'interno di una palazzina con diverse unità abitative, solitamente le agibilità vengono rilasciate all'intera palazzina, invece se il tuo appartamento è singolo (villetta, semindipendente, ecc..) lo rilasciano all'abitazione...alcuni comuni rilasciano ancora le agibilità per i singoli alloggi anche se si trovano all'interno di palazzine...prova a sentire il tuo comune come si comporta in merito, visto che dopo un anno non hai ricevuto risposta, sarà possibile che abbiano preso atto ed inserito nel contesto della palazzina...» prova a sentire in comune, magari non c'è bisogno e rimane chiuso con la fine lavori, l'agibilità non serve...

 

[jojone]

salve, sono un nuovo iscritto e vorrei chiedervi se per aprire un'attivita' di pasticceria in un locale in citta', posto al piano terra di una palazzina di un piano che si trova in angolo tra due palazzi piu' alti, c'e' bisogno di una canna fumaria con delle precise caratteristiche e in che posizione devo metterla? e ancora: meglio all'esterno o all'interno del locale? grazie e saluto cordialmente!

 

[Architetto]

La canna fumaria (solitamente) è obbligatoria e deve sfociare oltre il piano di copertura, al riguardo il rifer. sono le norme UNI 7129/01 che ti descrivono con dettaglio come devono essere, le rispettive altezze distanze dagli altri fabbricati.
Nel particolare, devi guardare anche le eventuali norme locali (RI regionale o locale) od eventuali circolari che danno indicazioni sulle distanze delle finestre dei fabbricati prospicenti.
spero esserti stato di aiuto...