Abusi non sanabili

[Giannimon]

Buonasera a tutti,mi sono aggiudicato una villa all’asta,da perizia risultano degli abusi secondo il perito ‘non sanabili’poiche le ragioni del credito sono successivi al condono del2003,ma leggendo la perizia si evince che nel 1994 e 1997 ci sono stati dei pignoramenti immobiliari sullla villa,ora non capisco perche non posso applicare il condono del 2003 visto che antecedentemente erano presenti già pignoramenti su tale immobile..qualcuno puoi aiutarmi?grazie

 

[Jan80]

Non credo di aver ben capito il problema, ma il termine per presentare istanza per l'ultimo condono era dicembre 2004, quindi se nessuno lo ha fatto, anche con immobile pignorato, dubito che ora tu possa accedervi. Inoltre dovevano essere condonabili anche in base alla relativa normativa regionale.

 

[Miciogatto]

No Jan, è un'altra la questione, tu ti riferisci al mercato libero, qui siamo in presenza di asta giudiziaria e per sanare ci sono delle possibilità in più. A volte.

Visto che è un argomento molto poco dibattuto in questo forum, ne approfitto per un richiamo al concetto generale, a beneficio di tanti che leggono.

L'acquirente di immobile in asta, solo se sono verificate certe condizioni, può accedere a uno dei tre condoni che abbiamo avuto nel recente passato.

In pratica io acquisto oggi (2019) un immobile in asta e mi si apre una finestra di 120gg nella quale posso fare domanda per usufruire del condono del 1985.
Oppure di quello del 1994. O di quello del 2003.

Anche se il proprietario precedente non ha mai fatto nessuna domanda, all'epoca.

Ma i casi in cui si può fare sono piuttosto limitati.
Sempre se e solo se in presenza di certe condizioni che ora vediamo.

La ratio dietro questa legge è che considera ingiusto penalizzare il creditore che si ritrova a subire le conseguenze della incommerciabilità del bene se le famose ragioni del credito sono antecedenti a una legge sul condono successiva.

Detto in altre parole: il creditore ha una ragione del credito che risale al 1984, ad esempio un'ipoteca volontaria. Il proprietario, pur in presenza di abusi non ha mai fatto domanda per accedere ad un SUCCESSIVO (rispetto all'ipoteca) condono.

Oggi l'immobile va in asta (ricordo che in asta si può vendere di tutto, anche un immobile completamente abusivo).

Di conseguenza, visti gli abusi normalmente insanabili, l'immobile subisce sicuramente un deprezzamento se non addirittura il disinteresse degli acquirenti possibili. Vista la poi successiva incommerciabilità.

Secondo la legge non è giusto che il creditore "per colpa" del proprietario debitore subisca il mancato realizzo di quanto gli spetta.

Stesso discorso se siamo in presenza di ragioni del credito anteriori al condono del 1994 o del 2003. Ovviamente applicando oggi la possibilità previste del relativo condono, sempre più limitate se passiamo dal primo al secondo o al terzo.

Per tornare al quesito di @Giannimon non so rispondere al quesito, conosco l'argomento a grandi linee ma non sono un tecnico. Devi sottoporlo a un tecnico che sia anche particolarmente specializzato sull'argomento e non tutti lo trattano.

Se posso provare a indovinare, probabilmente dipende da come sono andati a finire quei precedenti pignoramenti a cui fai riferimento: se sono finiti con acquisto in asta, bisogna vedere cosa ha fatto l'aggiudicatario che poteva usfruirne nel termine dei 120gg o se sono stati estinti per altre motivazioni.

Tienici informati se vuoi.

@Bagudi
Silvana mi aiuti a taggare i tecnici del forum che magari possono meglio rispondere al nostro amico? Purtroppo non mi ricordo mai quali sono.

 

[Giannimon]

Grazie posto in seguito

 

[Jan80]

Mi ero perso per strada che l'immobile fosse già pignorato.... Resta il fatto che gli abusi devono essere per forza "condonabili" e poi, come giustamente già scritto, devono essere posteriori al pignoramento.
Quindi può essere che gli abusi risalgano prima dei pignoramenti oppure che esista una legge regionale che non li faccia condonare.
Eventualmente ci possono essere altri casi, come quello ipotizzato da @miciogatto, ovvero aggiudicazione in asta alla quale non è seguita una sanatoria nei 120 gg successivi più eventuali proroghe.

Da tutto questo capisci che ti serve un tecnico di tua fiducia.

 

[cristian casabella]

Di conseguenza, visti gli abusi normalmente insanabili, l'immobile subisce sicuramente un deprezzamento se non addirittura il disinteresse degli acquirenti possibili. Vista la poi successiva incommerciabilità.

Mi sorge una domanda: chi mai dovrebbe acquistare un immobile insanabile, con la futura impossibilità di commerciarlo? Che senso ha fare un'asta e non imporre la demolizione?

 

[angy2015]

Mi sorge una domanda: chi mai dovrebbe acquistare un immobile insanabile, con la futura impossibilità di commerciarlo? Che senso ha fare un'asta e non imporre la demolizione?

se fosse insanabile non vuol dire che abbia perso ogni valore. In genere l'insanabilità si riferisce a delle opere che hanno alterato lo stato autorizzato dell'immobile e in tal caso l'acquirente deve provvedere a ristabilire quanto era stato autorizzato. Discorso diverso sarebbe se l'immobile fosse totalmente abusivo e non sanabile e allora il valore sarebbe riferibile solo all'area deducendo le spese di demolizione e smaltimento. In genere la perizia riporta elenco delle opere da sanare o abusive e i relativi costi da sostenere e il tutto va verificato con un tecnico di propria fiducia.

 

[dennyitaly]

buongiorno Giannimon, purtroppo le "ormai famosissime" ragioni del credito, fungono da rilevatore dell'esatta epoca dell'abuso. Nel tuo caso, il pignoramento "se non ho mal interpretato" non è legato al mutuo concesso che poi ha generato il pignoramento e la successiva asta, bensi ad altre situazioni di debito. Il perche è legato, purtroppo, alla perizia che la banca esegue prima di concedere il mutuo ipotecario. Per questo motivo l'istanza di sanatoria seppur presentata nei 120 giorni dall'immissione in possesso del bene verrà respinta. L'unica strada che puoi percorrere "solo dopo il respingimento" è il Tar. Spero di esserti stato di aiuto.

 

[brina82]

buongiorno Giannimon, purtroppo le "ormai famosissime" ragioni del credito, fungono da rilevatore dell'esatta epoca dell'abuso. Nel tuo caso, il pignoramento "se non ho mal interpretato" non è legato al mutuo concesso che poi ha generato il pignoramento e la successiva asta, bensi ad altre situazioni di debito. Il perche è legato, purtroppo, alla perizia che la banca esegue prima di concedere il mutuo ipotecario. Per questo motivo l'istanza di sanatoria seppur presentata nei 120 giorni dall'immissione in possesso del bene verrà respinta. L'unica strada che puoi percorrere "solo dopo il respingimento" è il Tar. Spero di esserti stato di aiuto.

Concordo: le ragioni del credito devono essere ovviamente connesse non all'immobile e alla sua storia, ma SOLO al vecchio proprietario debitore. Pertanto, qualora in perizia il CTU avesse indicato il tutto correttamente, credo ci sia poco da fare: diversamente, è possibile rivalersi nei confronti del Tribunale (e/o del CTU), per aver venduto un immobile non corrispondente a quanto indicato nella perizia.

Comunque sì, è un tema molto dibattuto. Racconto un paio di aneddoti al riguardo.

1) Recentemente mi è capitato di leggere una perizia su un immobile completamente abusivo, e il CTU lo ha stimato a 40k, ipotizzando un iter per abbattere l'immobile pari a 10 anni: posto che l'eventuale acquirente in asta compri per affittare, ha capitalizzato i redditi futuri di tale immobile, a mio avviso correttamente.

2) Su un libro di testo ben fatto si afferma che anche in caso di lievi difformità (parlo di quelle "sciocchezze" regolarizzabili mediante CILA/SCIA in sanatoria) l'acquirente in asta sia OBBLOGATO a regolarizzarle nei famosi 120 gg; in altri termini, chi sposta un tramezzo dentro casa oggi, senza autorizzazione, l'importante è che lo regolarizzi prima di vendere (CILA in sanatoria, pagando 1000e di multa e via); diversamente, chi compra all'asta e dovesse trovare un tramezzo spostato, sempre se tutto indicato in perizia, anzichè regolarizzarlo magari tra 10 anni, prima di vendere, è obbligato a farlo nei 120 giorni, secondo questo CTU che ha scritto il libro (libro fatto molto bene, ribadisco, ma su questa cosa non sono d'accordo, anche se ha un suo senso logico: posto che il CTU abbia indicato tutto in perizia, e abbia scontato dal valore dell'immobile il costo per regolarizzarlo, e posto che in Italia l'unico modo per cedere un immobile con delle difformità è l'asta, io Stato obbligo te acquirente a sistemare le difformità subito, nei 120 gg).
Di recente sono stato ad un seminario e parlando anche con altri colleghi CTU, abbiamo concordato TUTTI sul fatto che questa cosa è non è esatta, a nostro modo di intendere: i 120gg vanno intesi solamemte per i 3 condoni edilizi, come sempre e correttamente ipotizzato da tutti.

Aggiungo che spesso si dibatte anche sulle famose ragioni del credito: in caso di mutuo, per esempio, secondo alcuni le ragioni decorrono dalla data di stipula del contratto di mutuo, secondo altri invece dalla data in cui l'esecutato ha iniziato a non pagarne le rate; in generale però si predilige la prima linea, ma non credo vi siano sentenze o altre indicazioni al riguardo.