Abuso non sanabile scoperto dopo il preliminare. Venditore inadempiente?

[sgaravagli]

non ci fosse stata la sospensiva il venditore sarebbe inadempiente perchè ti ha taciuto gli abusi "La Cassazione ha affermato più volte che va esclusa l’inadempimento contrattuale del venditore se sono note le difformità dell’immobile alla stipula del compromesso. Infatti la piena consapevolezza di questa circostanza porta ad escludere il promissario acquirente dalla suddetta pretesa di risolvere il contratto preliminare (Cass. Civ. n. 21659/2019, 25427/2013)."

mi pare che tu non sia in questo caso ma in quello opposto.
quindi se non ci fosse stata la condizione sospensiva avresti avuto diritto alla restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra.

la mancata concessione del mutuo attiva la condizione sospensiva, tuttavia chiedi al notaio o meglio ad un avvocato se la condizione sospensiva è stata posta solo nel tuo interesse, se cosi fosse potresti agire per ottenere un risarcimento.

a mio avviso, se ottenessi un documento rilasciato dall'ente erogatore del mutuo che attesti che redditualmente avresti ottenuto il finanziamento, ma che non è possibile che venga erogato a causa della inidoneità del bene a fungere da garanzia, potresti avere delle opportunità di essere risarcito

buona fortuna!!

 

[sgaravagli]

A me sono capitati situazioni in cui la fiscalizzazione risolveva ogni problema, e altri in cui come dici correttamente, il problema resta (è solamente "tollerato" dal Comune);

@brina82 che cosa è la fiscalizzazione ?

 

[Bastimento]

Purtroppo a fidarsi delle "brave persone" si fa molto male...

Premesso che ogni caso fa storia a sé, purtroppo in Italia c'è una marea di immobili che presentano abusi ed anomalie non note nemmeno ai proprietari originari: che oggi puntualmente emergono, vuoi in caso di iniziative di compravendita, vuoi per verifiche preliminari ai vari superbonus.

E ciò magari dopo 60-70 anni, con tanto di abitabilità rilasciata a suo tempo.
E per ora nessuno sa come uscirne. E non sempre sono veri e propri abusi (intendendo col termine realizzazioni non permesse a suo tempo): spesso sono difformità per varianti in corso d'opera, non segnalate a fine lavori. Pare fosse una prassi piuttosto frequente negli anni '60...

 

[Vinc861]

non ci fosse stata la sospensiva il venditore sarebbe inadempiente perchè ti ha taciuto gli abusi "La Cassazione ha affermato più volte che va esclusa l’inadempimento contrattuale del venditore se sono note le difformità dell’immobile alla stipula del compromesso. Infatti la piena consapevolezza di questa circostanza porta ad escludere il promissario acquirente dalla suddetta pretesa di risolvere il contratto preliminare (Cass. Civ. n. 21659/2019, 25427/2013)."

mi pare che tu non sia in questo caso ma in quello opposto.
quindi se non ci fosse stata la condizione sospensiva avresti avuto diritto alla restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra.

la mancata concessione del mutuo attiva la condizione sospensiva, tuttavia chiedi al notaio o meglio ad un avvocato se la condizione sospensiva è stata posta solo nel tuo interesse, se cosi fosse potresti agire per ottenere un risarcimento.

buona fortuna!!

Con questo ogni venditore è autorizzato a dichiarare il falso? Non penso.

Penso che ognuno si assume la responsabilità di quello che dice e che fa e che prima di vendere e di firmare documenti ufficiali debba fare dei controlli...

Non c'è sospensiva perché la parte venditrice ha dichiarato che non ci sono abusi sanabili e non è ciò è stato scritto nel preliminare...

Presumo che possa tranquillamente pretendere, io, almeno la restituzione della caparra in quanto io compro in base a quanto dichiarato dal venditore...

Non credo sia possibile che la legge permetta questo, specie in caso di difformità strutturali non sanabili.

Io ho fatto il preliminare perché non presenti abusi e pertanto acquisto solo in tal caso...

Due avvocati mi hanno detto che quanto dichiarato dalla venditrice non è coerente con la realtà e pertanto è mio diritto agire in merito...

Entrambi però, e il notaio mi hanno detto di risolverlo in modo pacifico per evitare cause lunghissime...

 

[Vinc861]

non ci fosse stata la sospensiva il venditore sarebbe inadempiente perchè ti ha taciuto gli abusi "La Cassazione ha affermato più volte che va esclusa l’inadempimento contrattuale del venditore se sono note le difformità dell’immobile alla stipula del compromesso. Infatti la piena consapevolezza di questa circostanza porta ad escludere il promissario acquirente dalla suddetta pretesa di risolvere il contratto preliminare (Cass. Civ. n. 21659/2019, 25427/2013)."

mi pare che tu non sia in questo caso ma in quello opposto.
quindi se non ci fosse stata la condizione sospensiva avresti avuto diritto alla restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra.

la mancata concessione del mutuo attiva la condizione sospensiva, tuttavia chiedi al notaio o meglio ad un avvocato se la condizione sospensiva è stata posta solo nel tuo interesse, se cosi fosse potresti agire per ottenere un risarcimento.

a mio avviso, se ottenessi un documento rilasciato dall'ente erogatore del mutuo che attesti che redditualmente avresti ottenuto il finanziamento, ma che non è possibile che venga erogato a causa della inidoneità del bene a fungere da garanzia, potresti avere delle opportunità di essere risarcito

buona fortuna!!

Poi sinceramente, non ho compreso la prima parte :

"non ci fosse stata la sospensiva il venditore sarebbe inadempiente perchè ti ha taciuto gli abusi "La Cassazione ha affermato più volte che va esclusa l’inadempimento contrattuale del venditore se sono note le difformità dell’immobile alla stipula del compromesso. Infatti la piena consapevolezza di questa circostanza porta ad escludere il promissario acquirente dalla suddetta pretesa di risolvere il contratto preliminare (Cass. Civ. n. 21659/2019, 25427/2013).""

Io, acquirente, non ne ero a conoscenza ed ho proceduto col preliminare solo perché non vi erano abusi non sanabili come indicato dalla venditrice. Avessi saputo prima non avrei assolutamente proceduto.

La venditrice non è responsabile di quanto dichiarato?

Ripeto quanto riportato nel preliminare:

La parte venditrice garantisce, ad oggi, la conformità urbanistica e catastale dell'immobile e conferma che non vi sono state opere o variazioni che richiedono concessioni in sanatoria o opere e variazioni non sanabili"

La coerenza vuole che se la parte venditrice dichiara questo, poi non può dire ma io non lo sapevo e concludere lo stesso la vendita solo fiscalizzando l'abuso non sanabile se l'acquirente non è d'accordo.

La parte acquirente potrebbe rifiutare in quanto non è ciò che gli è stato promesso in vendita... O sbaglio?

 

[francesca63]

La parte acquirente potrebbe rifiutare in quanto non è ciò che gli è stato promesso in vendita... O sbaglio?

Secondo me non sbagli.

 

[ferruccio]

specie in caso di difformità strutturali non sanabili.

Per curiosità, ma cosa stai acquistando, un appartamento in condominio o un fabbricato singolo (parli di casa ma non specifichi la tipologia)? Dalle visure storiche e dagli atti di provenienza, a seconda dei casi, qualche campanello d'allarme poteva suonare in tempo (almeno a chi ti ha redatto il preliminare), specialmente se trattasi di un edificio singolo unifamiliare o pluri, a maggior ragione se con un solo precedente proprietario. Grazie.

 

[Vinc861]

Parliamo di un appartamento in condomino di 4...

Dall'atto di provenienza si evincono solo i titoli edilizi e non si evince alcun abuso...

La venditrice acquistò nel 99 da costruttore...

La planimetrie catastali sono coincidenti invece con lo stato di fatto...

Il geometra dell'epoca pensò bene di depositare al catasto le planimetrie "corrette", assolutamente diverse da quelle comunali ove di fatto avevano anche aumentato i volumi rendendo gli attuali abusi non sanabili...

Per me la venditrice è una bella furbacchiona... Dichiaro che non ne sono a conoscenza e poi se vendo vendo...

Io non ci sto...

Il notaio non ha battuto ciglio redigendo il preliminare...

 

[ferruccio]

in pratica va sempre "concordata" col Comune

Ad oggi il contratto non esiste

E allora hai fatto male a consegnargli i soldi.

E ciò magari dopo 60-70 anni, con tanto di abitabilità rilasciata a suo tempo.

Approfitto per citare alcuni passaggi dei vari commenti solo per delineare in che scenario ci troviamo ad operare oggi.
Ripeto, non vuole essere una critica a chi ha commentato ma una constatazione delle incertezze interpretative a cui dobbiamo far fronte, ogni giorno, prima di vendere una casa. Davvero un'aria pesante e scoraggiante (almeno per me come agente immobiliare)

 

[ferruccio]

Parliamo di un appartamento in condomino di 4...

Dall'atto di provenienza si evincono solo i titoli edilizi e non si evince alcun abuso...

La venditrice acquistò nel 99 da costruttore...

La planimetrie catastali sono coincidenti invece con lo stato di fatto...

Il geometra dell'epoca pensò bene di depositare al catasto le planimetrie "corrette", assolutamente diverse da quelle comunali ove di fatto avevano anche aumentato i volumi rendendo gli attuali abusi non sanabili...

Per me la venditrice è una bella furbacchiona... Dichiaro che non ne sono a conoscenza e poi se vendo vendo...

Io non ci sto...

Il notaio non ha battuto ciglio redigendo il preliminare...

Immaginavo fosse esattamente questo il caso di specie.
Spero tu riesca a svincolarti bonariamente.
Ps: chi ti ha seguito, forse, avrebbe dovuto necessariamente verificare la parte urbanistica prima che tu consegnassi la caparra. Ma col senno di poi...