Accatastamento locali comuni e sottotetto

[Antonio953]

Buona sera, in seguito ad una SCIA in Sanatoria, di un piccolo condominio di 4 unità immobiliari e 3 proprietari, il geom. ha accatastato l'ex locale caldaia in C2 a tutti e 3 i proprietari in modo indivisibile, oramai andato in disuso perché siamo passati al riscaldamento autonomo, , come pure il sottotetto sempre in C2, sempre indivisibile; chiarisco che il sottotetto è accessibile direttamente dal vano scala condominiale, interrotto solo da una porta che ne limita l'accesso e comunque ripara dall'aria fredda del medesimo che attualmente è un tetto nudo.
La casa è stata costruita dal nonno di mia moglie, l'ultimo ampliamento nel 1954 ed arrivata ad avere 3 proprietari sempre per eredità, ora abbiamo sanato alcune anomalia, ma in tutto questo marasma il geom. ha eseguito questi accatastamenti di cui non sono convinto che il tutto sia corretto, o meglio non ne trovo l'utilità e il vantaggio. Mia figlia vuol vendere il suo alloggio, ma si ritrova vincolata da queste due proprietà in comune.
gradirei dei chiarimenti in questi quesiti, grazie
Antonio.

 

[Jan80]

Immagino siano dei beni comuni non censibili sensibili, quindi quando tua figlia venderà l'abitazione la quota parte del bene Comune seguirà l'appartamento. Non mi pare ci siano vincoli.

 

[brina82]

Immagino siano dei beni comuni sensibili...

Maledetto vocabolario... non censibili.

Non penso, essendo la categoria C/2., quindi magazzino/cantina.

Buona sera, in seguito ad una SCIA in Sanatoria, di un piccolo condominio di 4 unità immobiliari e 3 proprietari, il geom. ha accatastato l'ex locale caldaia in C2 a tutti e 3 i proprietari in modo indivisibile, oramai andato in disuso perché siamo passati al riscaldamento autonomo, , come pure il sottotetto sempre in C2, sempre indivisibile; chiarisco che il sottotetto è accessibile direttamente dal vano scala condominiale, interrotto solo da una porta che ne limita l'accesso e comunque ripara dall'aria fredda del medesimo che attualmente è un tetto nudo.
La casa è stata costruita dal nonno di mia moglie, l'ultimo ampliamento nel 1954 ed arrivata ad avere 3 proprietari sempre per eredità, ora abbiamo sanato alcune anomalia, ma in tutto questo marasma il geom. ha eseguito questi accatastamenti di cui non sono convinto che il tutto sia corretto, o meglio non ne trovo l'utilità e il vantaggio. Mia figlia vuol vendere il suo alloggio, ma si ritrova vincolata da queste due proprietà in comune.
gradirei dei chiarimenti in questi quesiti, grazie
Antonio.

Non capisco la domanda: senza entrare nel dettaglio (potrebbe aprirsi un mondo), assieme alla casa venderà anche le proprie quote di questi locali C/2.

 

[marcanto]

Mia figlia vuol vendere il suo alloggio, ma si ritrova vincolata da queste due proprietà in comune.

Perché dovrebbe essere vincolata?
E in che modo ?

Le parti o ambienti che citi sono parti comuni condominiali gravate dall'appartenenza di ciascun condo'mino in termini proporzionali alla proprietà che possiede nell'edificio.

Nei rogiti ....di solito...rientrano nelle qualificazioni :
"con tutti gli accessori, pertinenze e servitù passive e attive"
O con qualificazioni molto simile.

Ma poi gli ambienti citati, sono menzionati nei vostri rispettivi rogiti, donazioni, successione etcc ?

Come fai quindi ad aspettarti che siano stati citati nei rogiiti, successioni etc?
E se no, come probabile, cosa ne consegue? Come si ri-normalizza la situazione?

Ovviamente alle domande esiste risposta, con adeguata competenza.
Ma è, e sarebbe, una consulenza!!!
Contattami in privato e definiamo i dettagli economici della consulenza

Come fai quindi ad aspettarti che siano stati citati nei rogiiti, successioni etc?

Qui
Conosci la loro storia, oppure quando sono divenuti eredi o proprietari ?
Potrebbero aver adito già 3 anni fa...per esempio...e poi oggi hanno anche prodotto la SCIA, che indica in #1

 

[marcanto]

@brina82
Vedo che adesso non sei online, presumo che dato che scrivevi alle 3:21 .....adesso starai facendo un pisolino

 

[Bastimento]

Ma poi gli ambienti citati, sono menzionati nei vostri rispettivi rogiti, donazioni, successione etcc ?

Hai posto una domanda che me ne sollecita un'altra.

Da quanto ho inteso dal post 1, è successa una cosa che credo abbastanza frequente, per altro capitata anche a me.

Inizialmente nè al costruttore, nè al primo proprietario era venuto in mente di accatastare singolarmente il locale caldaia, considerato locale tecnico: e non c'era nemmeno la abitudine di identificare con specifico sub il sottotetto.
Non parliamo poi dell'elaborato planimetrico: dubito fosse prodotto nel 1954.

Oggi tutti gli spazi hanno assunto più rilevanza, e specie in occasione di un frazionamento dell a proprietà, si è reso necessario identificare questi spazi comuni: come? Attribuendogli un sub catastale con quello che ne consegue.

Dubito quindi che in passato venissero citati con quell'identificativo, nato solo in anni recenti.

Come fai quindi ad aspettarti che siano stati citati nei rogiiti, successioni etc?
E se no, come probabile, cosa ne consegue? Come si ri-normalizza la situazione?

 

[Antonio953]

Ma poi gli ambienti citati, sono menzionati nei vostri rispettivi rogiti, donazioni, successione etcc ?

No, gli ambienti citati non sono menzionati nei vari documenti, è per quello che mi chiedo se era un atto dovuto, dopo la sanatoria, cioè era necessario?

Leggendo i vostri commenti mi rendo conto che non ci sono problemi per la vendita, questo mi solleva un pò, forse ne aumenterà i costi di acquisto dell'acquirente per il valore aggiunto dei due locali, e fin qui tutto bene.

Dal dal momento che la casa/immobile è composto da cortile, area verde e un piccolo parcheggio per due auto, vialetti di accesso alla casa, il nuovo acquirente ne acquisisce solo il diritto di uso, non di proprietà,
penso e dico giusto?

N.B. -mia moglie per successione, dato dal testamento del nonno, è proprietaria di tutto il bene, il nonno a suo tempo aveva ben descritto e distinto quale bene andava a l'una o all'altra figlia, ma anche qui il sottotetto e la cantina in questione non erano menzionate, solo il terreno al 50% con quello che vi era costruito sopra, quindi due alloggi cad..

Ricapitolando, ora dovremmo pagare l'IMU, IRPEF e TARI di questi locali, che permettetemi, costi che si aggiungono a quelli esistenti, considerando che saremo solo in tre.
Ora con questi locali aggiunti in quale proporzione pagheremo le quote dei due locali?
Un terzo ciascuno o ... non lo so, mi sto perdendo tra mille dubbi.

 

[francesca63]

Dal dal momento che la casa/immobile è composto da cortile, area verde e un piccolo parcheggio per due auto, vialetti di accesso alla casa, il nuovo acquirente ne acquisisce solo il diritto di uso, non di proprietà,
penso e dico giusto?

In linea di massima, non dici bene.
L’acquirente comprerà la proprietà piena dell’appartamento, più una quota di comproprietà di tutti i beni comuni.
Come comproprietario, avrà diritto di utilizzare tali beni, insieme agli altri comproprietari.
Salvo che , ad esempio per i parcheggi, l’utilizzo sia stato normato diversamente

 

[Antonio953]

In linea di massima, non dici bene.
L’acquirente comprerà la proprietà piena dell’appartamento, più una quota di comproprietà di tutti i beni comuni.
Come comproprietario, avrà diritto di utilizzare tali beni, insieme agli altri comproprietari.
Salvo che , ad esempio per i parcheggi, l’utilizzo sia stato normato diversamente

Pertanto finché è stato tutto in famiglia, non c'erano problemi di comproprietà, ora che subentra un terzo, viene messa in discussione le quote di appartenenza dell'uno o dell'altro.

Sui parcheggi non c'è scritto nulla e non c'è un regolamento di condominio.

Quindi ripartendo dal testamento che dichiarava che il lato dx della proprietà andava ad una figlia e il lato sx all'atra, decade?

Chiarisco, partendo dal fatto che si parla di una rea di circa 1000 mq, divisi in parti uguali, sul lato dx (per una larghezza di 10 mt) c'è il vialetto d'ingresso oltre ad una striscia di area verde, più una porzione di casa con due alloggi più grandi, sull'area di sx (larga altri 10mt) la restante area verde, il cortile, dove sono stati realizzati i due posti auto, un garage e l'altra porzione di casa con i due alloggi più piccoli. Il box auto doveva sopperire alla differenza del valore della dimensione degli alloggi, ma così non era.

 

[francesca63]

Quindi ripartendo dal testamento che dichiarava che il lato dx della proprietà andava ad una figlia e il lato sx all'atra, decade?

Poteva e doveva essere diviso tutto come da testamento.
Non so però se concretamente avete fatto qualcosa di diverso, assegnando solo gli appartamenti, e lasciando il resto in comune.
Andrebbe verificato , a partire dal testamento e atto di divisione.
Certo, dopo la prima vendita ad estranei all’eredità, la situazione si è “cristallizzata”: nel senso che quelli definiti beni comuni nel rogito non possono più essere attribuiti solo ad uno, se non con il consenso di tutti i condomini.