Accordi tra le Parti

[Rosa1968]

La venditrice ha già risposto “picche”….era la prima cosa che le ho detto.

certo perchè lei si sente dalla parte della ragione, da la possibilità di fare un mutuo agevolato all'acquirente. Non ha visto agevolazioni per lei, se non l'arma di restare in casa.

 

[ghiga64]

Quindi hanno accettato rogito entro settembre e uscita entro dicembre?
Direi che il venditore dovrà pagare una penale all'acquirente. Anche se non è stata concordata, è palese che ci sarà un danno per quest'ultimo (pari quanto meno alle due mensilità di affitto), causato dal venditore che non ha rispettato la scadenza.
L'ipotesi che l'acquirente si sfili ora, non mi pare praticabile senza essere indampiente. La consegna ritardata, se non concordata come termine essenziale, non credo sia causa valida per poterlo fare.

Quindi, se non si vuole creare un putiferio, si va a rogito secondo accordi, e chi ha sbagliato paga, bonariamente o giudizialmente.

Oppure ci si ritira consensualmente dall'affare, e si fa una nuova proposta.

Faccio meglio il quadro della situazione.
Abbiamo sottoscritto una proposta con rogito entro 6 mesi dalla delibera mutuo.
La delibera dovrebbe arrivare entro giugno e quindi rogito entro dicembre 2023. E fin qui tutto ok, le parti accettano!
Dopo circa una settimana dall’accettazione proposta da parte venditrice e notifica a parte acquirente, quest’ultimo comunica che dovrà rogitare entro settembre 2023 perché la banca che ha scelto, ha un prodotto molto vantaggioso che peró ti obbliga a rogitare entro settembre. La venditrice, in un primo momento dice ok confermando peró che lascerà la casa entro 6 mesi dalla delibera e cioè a dicembre, come da proposta.
L’acquirente ingoia il rospo ma accetta!!!
In fin dei conti avrà un ottimo tasso avendo scelto questa banca.
Passa una settimana e la venditrice mi chiama dicendomi che che x motivi personali deve rogitare a fine febbraio 2024. Fino ad ora tutto ciò verbale, non ho scritto nulla quindi in pratica abbiamo sempre in mano la proposta originaria che, appena arriva la delibera, diventa effettiva.
Ora, l’acquirente non vuole aspettare febbraio 2024 e la venditrice non vuole riconoscere nulla x il posticipo di due mesi avendo detto si x il rogito a settembre….
IO NON VORREI perdere tutto dato che al momento continuo ad avere la proposta ancora non modificata!!!!!

 

[philippo]

Ma che scadenza è "rogito entro 6 mesi dalla delibera "? Non è neanche una data ,probabilmente la proposta è anche nulla

 

[francesca63]

Abbiamo sottoscritto una proposta con rogito entro 6 mesi dalla delibera mutuo.

Quindi, senza altri accordi scritti, resta valido quanto firmato.
L’acquirente non può pretendere di anticipare, e il venditore non può pretendere di consegnare l’immobile dopo il rogito.
Ovviamente con un po’ di buon senso dovrebbero venirsi incontro, e trovare un compromesso accettabile tra le rispettive esigenze.

 

[specialist]

È una proposta scritta malissimo, perché si basa su una scadenza approssimativa rispetto a una condizione incerta e l’anarchia è stata l’inevitabile risultato.

 

[philippo]

Come fa ad essere valida una proposta /preliminare senza una data ?
La data è termine essenziale
Non puoi dire comprerò l'immobile tra qualche mese quando avrò la delibera
Il preliminare è nullo ,come nulla qualunque iniziativa venga presa dalle parti ,spostamento o anticipo

 

[Jan80]

La proposta immagino abbia una data limite per il rogito, quale?

 

[ghiga64]

Ma che scadenza è "rogito entro 6 mesi dalla delibera "? Non è neanche una data ,probabilmente la proposta è anche nulla

Ma che scadenza è "rogito entro 6 mesi dalla delibera "? Non è neanche una data ,probabilmente la proposta è anche

È una proposta scritta malissimo, perché si basa su una scadenza approssimativa rispetto a una condizione incerta e l’anarchia è stata l’inevitabile risultato.

Buonasera, si certo una data certa per il rogito sarebbe stata meglio e soprattutto senza condizione sospensiva è evidente. Il proponente ha chiesto (e per la proprietà ne ero già al corrente), di avere 6 mesi d

È una proposta scritta malissimo, perché si basa su una scadenza approssimativa rispetto a una condizione incerta e l’anarchia è stata l’inevitabile risultato.

buongiorno, sicuramente anch’io avrei gradito una proposta senza condizione sospensiva accettata e preliminare nei tempi. Qui le parti hanno richiesto del tempo perché uno deve ottenere il mutuo e l’altro deve cercare casa. Scrivere una data rogito quando ancora non si sapeva quando sarebbe arrivata la delibera….
Comunque hai ragione per ogni trattativa bisognerebbe avere un legale che scrive in maniera perfetta la proposta in modo da non avere problemi dopo. In effetti ho parecchi colleghi che fanno scrivere le proposte al proprio legale.sarà anche un eroso ma forse potrebbe essere una strada.

 

[Jan80]

La sospensiva ha comunque un limite temporale per l'avveramento?

Potresti tentare un'ultima volta con la parte acquirente, convincendola a lasciare gli ulteriori due mesi ma con forti penali per ogni giorno successivo e chiaramente il deposito prezzo dal notaio. Poi tocca fare pagare questi extra alla parte acquirente....che comunque pare resti bloccata in eterno se la delibera per un qualsiasi motivo non venga data.

 

[francesca63]

Bisognerebbe leggere la condizione sospensiva, per capire se consente all’acquirente di svincolarsi senza problemi (cioè prima che arrivi la delibera) o no. Temo che non sia scritta bene .
Ma una volta arrivata la delibera (se l’acquirente non si “sfila” prima) , il contratto diventa efficace e vale quello che è stato firmato.
In ogni caso, secondo me l’agente deve sapersi imporre, e riportare a ragione le parti, quando “delirano”.

La data è termine essenziale

Affermazione sbagliata, in tutti i sensi.
La data non è un requisito del contratto ( se intendevi dire questo), e “termine essenziale” è una definizione specifica, che qui non c’entra nulla.
I requisiti di ogni contratto sono, da art. 1325 cc, : accordo, causa, oggetto e forma.

Non puoi dire comprerò l'immobile tra qualche mese quando avrò la delibera
Il preliminare è nullo

Si può fare, con l’accordo delle parti. Nessuna nullità, anche se siamo tutti d’accordo che sia scritto male.