Accorpamento parziale tra 2 unità immobiliari di 2 diversi proprietari

[plumina]

Buongiorno, vorrei chiedervi consiglio su questa situazione.

Il mio fidanzato (non siamo sposati) possiede una casa. L'appartamento di fianco al suo potrebbe essere messo in vendita. Attualmente sono 2 unità distinte di circa 70 mq ciascuna. A noi piacerebbe fare questo: io compro l'appartamento di fianco e allarghiamo il suo, attingendo una camera dal nuovo appartamento , e creando quindi 2 unità una da circa 100mq e una da circa 40mq. (Essendo al momento solo in 2 sarebbero fin troppi 140mq tutti subito). Magari poi in un futuro li uniremmo totalmente. Come dovremmo comportarci per fare questa/queste operazioni? Precisando che in teoria sarei io quella che va a comprare l'appartamento nuovo, quindi sarebbe credo un accorpamento tra un appartamento e un pezzo di un altro che invece verrebbe frazionato, da appartamenti di proprietari differenti.

Grazie mille per le vostre risposte..

 

[PyerSilvio]

Buongiorno, vorrei chiedervi consiglio su questa situazione.

Il mio fidanzato (non siamo sposati) possiede una casa. L'appartamento di fianco al suo potrebbe essere messo in vendita. Attualmente sono 2 unità distinte di circa 70 mq ciascuna. A noi piacerebbe fare questo: io compro l'appartamento di fianco e allarghiamo il suo, attingendo una camera dal nuovo appartamento , e creando quindi 2 unità una da circa 100mq e una da circa 40mq. (Essendo al momento solo in 2 sarebbero fin troppi 140mq tutti subito). Magari poi in un futuro li uniremmo totalmente. Come dovremmo comportarci per fare questa/queste operazioni? Precisando che in teoria sarei io quella che va a comprare l'appartamento nuovo, quindi sarebbe credo un accorpamento tra un appartamento e un pezzo di un altro che invece verrebbe frazionato, da appartamenti di proprietari differenti.

Grazie mille per le vostre risposte..

Ciao Plumina,

Meglio lasciare le due unita' distinte.

Acquisito il titolo, provvederete a quelle opere necessarie, per ingrandire ed utilizzare i luoghi che vi servono.

Lasciando le cose, a livello catastale e di diritto, cosi' come stanno.

Farete sempre in tempo profuturo, ad intervenire con una fusione, oppure con un frazionamento, a seconda delle necessita' che vi si presenteranno.

La vita e' piena di sorprese.

 

[plumina]

Ciao PyerSilvio, correggimi se sbaglio, questo posso farlo solo facendo questi primi lavori senza dichiararli giusto? Avevo pensato anche io a questo visto che la prima modifica sarebbe poco invasiva. Quello che però mi lascia perplessa, e non so come si gestisce sono le utenze.. cioè la luce ad esempio, è una cosa banale fare in modo che una stanza rientri nelle utenze di una casa piuttosto che l'altra? Sono un po ignorante in materia. Io poi avevo in mente di fare tutto questo magari affitando la parte più piccola. Posso farlo lo stesso?
Grazie mille

 

[PyerSilvio]

Ciao PyerSilvio, correggimi se sbaglio, questo posso farlo solo facendo questi primi lavori senza dichiararli giusto? Avevo pensato anche io a questo visto che la prima modifica sarebbe poco invasiva. Quello che però mi lascia perplessa, e non so come si gestisce sono le utenze.. cioè la luce ad esempio, è una cosa banale fare in modo che una stanza rientri nelle utenze di una casa piuttosto che l'altra? Sono un po ignorante in materia. Io poi avevo in mente di fare tutto questo magari affitando la parte più piccola. Posso farlo lo stesso?
Grazie mille

I titoli di proprieta' vi consentono di disporre sui vostri beni come volete.

Per le utenze, come ad esempio quella della luce, potete tranquillamente incaricare un tecnico.
A realizzare l'impianto elettrico all'interno delle vostre proprieta', certificandolo conforme, alle piu attuali e vigenti normative.

Resta sempre a vostra discrezione, a quale unita' imputare, i consumi relativi alle forniture.

La prassi e' molto diffusa sui fabbricati ad uso artigianale o commerciale.
Ove un immobile e' di proprieta', mentre l'altro confinante, e' stato acquisito in un secondo momento in affitto.

Se vorrai affittare la porzione piu piccola, non avendola prima distinta ed identificata, dovrai affittarla e registrare, per quello che risultera' dal tuo titolo di proprieta'

Ovvero piu grande di cio' che risulta nella realta'.

Ti occorrera' stare piu accorta per quanto riguarda la scelta del conduttore.

D'altro canto, come ti ho preannunciato, dei titoli e dei soldi tuoi, decidi come vuoi.

Io ti sto scrivendo da un quattro locali e doppi servizi.

Mentre dai titoli risultano essere un monolocale ed un tre locali confinanti.

 

[Bastimento]

Mi sembra necessario aggiungere due paroline .....

Premesso che non è affatto vero che

dei titoli e dei soldi tuoi, decidi come vuoi.

... siamo però in Italia, e tutti teniamo famiglia ...., quindi proviamo a vedere le conseguenze.

1) Ai fini fiscali, non facendo alcuna pratica catastale di "unione di fatto", solo uno dei due appartamenti sarà considerato "abitazione principale": il secondo sarà inevitabilmente soggetto ad IMU/Tasi: quanto ad IRPEF ognuno dichiarerà il proprio bene, e qui dubito ma credo che uno dei due dovrà essere considerato a disposizione (parziale)
2) Ai fini della locazione dell'u.i. piccola, sarà bene dichiararlo in fase di registrazione come porzione dell'intero, allegando una planimetria che identifica le stanze che effettivamente rimangono locate (per evitare sorprese con l'inquilino)
2b) Poichè la locazione risulterebbe parziale, potrebbe sorgere il problema di come dichiarare la quota di rendita del 2° alloggio rimasta formalmente a disposizione.
3) Aprire un collegamento tra due u.i. non è illecito, purché entrambi facciano parte del medesimo condominio. In caso contrario questi ultimi potrebbero contestare la creazione di una servitù reciproca.
4) Impianti: qui dipende se vuoi fare una "cosa pulita" o raffazzonata: volendo rendere indipendenti sia le utenze che gli impianti, per la luce direi che i problemi non sarebbero forse eccessiivi. Allacciare le stanze "sottratte dal 2° alloggio" al 1° impianto, non dovrebbe comportare difficoltà insormontabili per un elettricista.
Per il gas, se questo serve solo il locale cucina, e questa non fa parte dell'accorpamento, non si dovrebbe cambiare nulla. L'acqua serve cucina e bagni, che forse non sarebbero coinvolti: qualora invece ciò accadesse, occorrerà accordarsi per la suddivisione dei consumi (se non si vuole rompere piastrelle ed intervenire).
5) Riscaldamento: non hai detto se questo è centralizzato o individuale; nel primo caso dovrete gestire il riparto in funzione della contabilizzazione ormai obbligatoria, chiedendo il dettaglio a chi vi amministra.
Nel secondo caso ..... credo dovrete provvedere ad una modifica impianto.

Nel merito consiglio anch'io, per il momento, di soprassedere alla fusione se il maggior onere fiscale non è per voi un problema: oggi avete certe esigenze, in futuro potrebbero cambiare, e quando anche i figli avranno lasciato il nido potreste trovar utile ritornare ai primitivi spazi. Fin che utilizzerete direttamente le vostre proprietà, non sorgeranno problemi insormontabili.

 

[plumina]

Grazie Bastimento per i tuoi consigli.
Dunque i due immobili fanno parte dello stesso condominio e hanno il riscaldamento centralizzato, le cucine rimarrebbero dove sono quindi per quando riguarda riscaldmento e gas nn dovrebbero esserci problemi. In realtà nel mio ideale vorrei aggiungere un bagno, che si andrebbe a collocare fisicamente di fianco al bagno dell'appartamento2 (chiamo 2 l'appartamento che andrebbe diviso), però il consumo di acqua di questo bagno dovrebbe essere attribuito all'appartamento 1.
Comunque forse mi pare più importante focalizzarmi su quello che mi scrivi al punto2.. io quindi dovrei comprare l'appartamento nuovo e affittarlo solo parzialmente.
1)L'inquilino potrebbe rompermi le scatole sul fatto che la piantina non riflette lo stato attuale casa?
2) è cmq possibile affittare solo un pezzo di casa?
3) io a quel punto secondo te, dove dovrei dichiarare che vivo? La mia residenza sarebbe nell'appartamento 1 oppure 2? Penserei che dovrei dichiarare che vivo nell'appartamento1 ma allora perché mai dovrei affittare solo una parte dell'appartamento 2?
4) su questo punto non so se dovrei fare attenzione anche x quanto riguarda il mutuo, nel senso che se lo chiedo per prima casa non so se poi è previsto che io la affitti!!

Grazie mille

 

[Bastimento]

Non sono un esperto ma provo a dare una risposta, partendo dal fondo:
4) Non so se il problema sia sul mutuo: certamente lo diventa per quanto riguarda le agevolazioni fiscali (imposta registro ed ipocatastali) sull'acquisto prima casa: so che occorre trasferire la residenza entro un anno. Però, se non confondo tematiche diverse, forse è sufficiente stabilire la residenza nel medesimo comune: quindi tua moglie mantenendo la residenza in 1 potrebbe essere in regola. Verifica.
3) Tu non dovresti aver problemi a dichiarare che vivi/risiedi nell'alloggio 1 : del resto dichiari solo il nr civico che è identico. Nessuno viene a verificare se dormi a Sx o a Dx
2) Certamente si: lo prevede pure il modulo di registrazione contratti RLI: occorre allegare la piantina della porzione locata. (colorando ad es. la porzione interessata)
Certo si potrebbe porre la questione in sede di dichiarazione IRPEF: ammesso che qualcuno scenda in questi dettagli.
Teoricamente potresti ripartire la rendita catastale in funzione della percentuale locata rispetto alla utilizzata: quest'ultima figurerebbe come immobile a disposizione. Quella locata sarebbe tassata sul canone.
1) Intanto sul contratto sarebbe bene indicare quanti locali sono affittati: dovrebeb bastare. Ma se disgraziatamente trovassi il piantagrane (che allora ti procurerà anche altri dispiaceri) oltre a diventare moroso, potrebbe anche attaccarsi alla anomalia sul fatto che hai indicato a contratto il sub in questione, mentre in realtà gli hai sottratto una parte. Io non rischierei: non c'è motivo.

 

[PyerSilvio]

Mi sembra necessario aggiungere due paroline .....

Premesso che non è affatto vero che

... siamo però in Italia, e tutti teniamo famiglia ...., quindi proviamo a vedere le conseguenze.

1) Ai fini fiscali, non facendo alcuna pratica catastale di "unione di fatto", solo uno dei due appartamenti sarà considerato "abitazione principale": il secondo sarà inevitabilmente soggetto ad IMU/Tasi: quanto ad IRPEF ognuno dichiarerà il proprio bene, e qui dubito ma credo che uno dei due dovrà essere considerato a disposizione (parziale)
2) Ai fini della locazione dell'u.i. piccola, sarà bene dichiararlo in fase di registrazione come porzione dell'intero, allegando una planimetria che identifica le stanze che effettivamente rimangono locate (per evitare sorprese con l'inquilino)
2b) Poichè la locazione risulterebbe parziale, potrebbe sorgere il problema di come dichiarare la quota di rendita del 2° alloggio rimasta formalmente a disposizione.
3) Aprire un collegamento tra due u.i. non è illecito, purché entrambi facciano parte del medesimo condominio. In caso contrario questi ultimi potrebbero contestare la creazione di una servitù reciproca.
4) Impianti: qui dipende se vuoi fare una "cosa pulita" o raffazzonata: volendo rendere indipendenti sia le utenze che gli impianti, per la luce direi che i problemi non sarebbero forse eccessiivi. Allacciare le stanze "sottratte dal 2° alloggio" al 1° impianto, non dovrebbe comportare difficoltà insormontabili per un elettricista.
Per il gas, se questo serve solo il locale cucina, e questa non fa parte dell'accorpamento, non si dovrebbe cambiare nulla. L'acqua serve cucina e bagni, che forse non sarebbero coinvolti: qualora invece ciò accadesse, occorrerà accordarsi per la suddivisione dei consumi (se non si vuole rompere piastrelle ed intervenire).
5) Riscaldamento: non hai detto se questo è centralizzato o individuale; nel primo caso dovrete gestire il riparto in funzione della contabilizzazione ormai obbligatoria, chiedendo il dettaglio a chi vi amministra.
Nel secondo caso ..... credo dovrete provvedere ad una modifica impianto.

Nel merito consiglio anch'io, per il momento, di soprassedere alla fusione se il maggior onere fiscale non è per voi un problema: oggi avete certe esigenze, in futuro potrebbero cambiare, e quando anche i figli avranno lasciato il nido potreste trovar utile ritornare ai primitivi spazi. Fin che utilizzerete direttamente le vostre proprietà, non sorgeranno problemi insormontabili.

Staiavedere che il problema sia quello riferito al pagamento IMU.

Ciascuno di noi puo' avere la sua prima casa sul territorio nazionale e vivere a casa della propria nonna.

Bisognera' si', come fin da subito precisato, scegliere con attenzione il conduttore, tuttavia l'affitto parziale di un immobile e' consentito.
Proprio perche' il proprietario, dispone dei suoi beni come gli pare, la stessa cosa vale per i soldi suoi.

Circostanza che e' opportuno ribadire.

L'affitto parziale si puo' fare anche dividendo l'immobile con un semplice "cartone" divisorio.

Come sovente si usa nell'affitto di porzioni di capannoni industriali o artigianali.
I cui confini oggetto di affitto, vengono delimitati da ondulati in plastica, con spessore che non supera il centimetro.

Per questi effetti, regole e norme non cambiano, come pure non cambiano le consistenze ai fini fiscali.

Per il punto 3 mi meraviglio di te Basty.

Ovvio che le due unita' dovevano per forza essere parte della stessa compagine condominiale.

A meno che non volevi rendere comunicante un alloggio a Biella con un altro a Mondovi'.

 

[Bastimento]

A parte l'aspetto geografico, non credo che un cuneese gradisca una comunicazione intima con un biellese... : inconcepibile accomunare un contadinotto con un probabile industriale d'altri tempi....: siamo il paese della secchia rapita, o no?

Premesso questo, il segnalare i problemi di una comunicazione realizzata fra due immobili appartenenti a particelle contigue ma distinte, non è un caso così raro.
Basta pensare a due condomìnj affiancati, ma distinti.

Che poi fosse quasi scontato che si trattava di un medesimo condominio è certo: ma vuoi togliere il gusto della complicazione?