Acquistare il 50% della casa dalla ex convivente

[Sangio]

Grazie @Mimi per la risposta, vi farò sapere cosa riesco ad ottenere appena la banca mi riceve.

Se fosse sempre così, significherebbe che chi è già proprietario al 100% di un immobile non potrebbe mai sostituire il mutuo.

Se possiedo una casa al 100%, con mutuo, e voglio chiedere ad una banca di sostituirlo (es per modificare l’importo), su cosa viene fatta la perizia?

Occorre analizzare il caso particolare.
Nella tua esperienza, mi pare di capire che il mutuo residuo fosse abbastanza basso e che la ragazza abbia chiesto del danaro in aggiunta.

Intendo dire che la richiesta mi pare non sia stata solo di ‘sostituire’ il mutuo di 63k con un nuovo mutuo solo a suo nome, ma di ottenere del danaro in più, al che la banca ha dato l’ok ad 80k€.
Considerando che il mutuo residuo è circa 1/3 del valore dell’immobile (relativamente ‘poco’) questo forse ha spinto la banca a considerare la richiesta con qualche paletto in più.

 

[Mimi]

Se fosse sempre così, significherebbe che chi è già proprietario al 100% di un immobile non potrebbe mai sostituire il mutuo.

Un proprietario che possiede il 100% dell'immobile può sostituire il mutuo questa operazione si chiama surroga ed è sempre conveniente farla con abbassarsi dei tassi d'interesse ma da circa 2 anni che le banche con mille scuse non effettuano surroghe.
Se non ho capito male il 50% dell'immobile è intestato a te e altro 50% è intestato alla tua compagna, se su l'atto di acquisto (rogito) cè scritto questo tu sei proprietario di solo 50% è puoi acquistare altro 50% e tutte le banche ti daranno solo ed esclusivamente 80% del valore che ha quel 50%.

Se possiedo una casa al 100%, con mutuo,

Il tuo errore sta proprio in questo pensare di essere proprietario al 100%

voglio chiedere ad una banca di sostituirlo

Lo puoi fare e questa si chiama surroga ma si fa su l'intero mutuo ed il mutuo è intestato al 50% quindi non è possibile proseguire come pensi tu di fare.

Nella tua esperienza, mi pare di capire che il mutuo residuo fosse abbastanza basso e che la ragazza abbia chiesto del danaro in aggiunta.

No e mi spiego meglio, ha chiesto semplicemente di acquistare altro 50% quindi 90K (il valore della casa stimata dalla banca era 180k) la banca al massimo erogava 80K ma per fare questa operazione bisognava estinguere il mutuo residuo di circa 65K intestato a tutti e 2, di conseguenza glim restavano poco meno di 50K quindi bisognava trovare altri 40K (tot. 90K) da dare al suo ex. queste sono le regole del mercato....queste sono le regole delle banche.
ATTENZIONE quanto scrivo adesso è solo per farti comprendere meglio tutta la problematica dato che in pratica la cosa avviene in modo diverso ma il risultato finale è quello...non cambia.
1) Valore immobile 240K
2) Bisogna estinguere il mutuo cointestato di 145K e te li fai prestare da un amico,
3) Acquistare il 50% della tua EX
4) La banca al massimo ti darebbe 100K (ti ricordo che per lo stato e per la banca tu sei gà proprietario del 50% quindi non puoi chiedere un mutuo su ciò che è di tua proprietà)
5) Come puoi ben vedere ti mancano 45K che aggiunti ai 100K della banca restituirai all'amico,
6) Adesso devi trovare i circa 45K dati in anticipo dalla tua ex, in totale ti mancano 90K.
Una soluzione ci sarebbe, se accetta dalla banca, ma con tassi d'interesse diversi.
- Chiedere alla banca un mutuo per acquistare il 50% della tua Ex + altra somma per ristrutturazione prima casa (su questa seconda somma interesse sarà più alto rispetto alla somma per acquisto del 50%)
- La banca molto probabilmente ti darà circa 100K per l'acquisto del 50% e circa 60 - 65K per la ristrutturazione per un totale di 160 - 165K (molto più probabile che saranno meno di 160K)
143K servono per estinzione del mutuo residuo (restituzione all'amico che ti ha prestato i 145K) e ti lasciano quindi 17K ci vogliono altri 28K per darli alla tua EX (che sarebbero i 45K dati in anticipo per acquisto casa).
In tutto questo ci mancano i soldi per il secondo atto del notaio ed quelli richiesti dalla banca per erogazione del mutuo altri 5.000 circa.

 

[schisanoa]

Chiedere alla banca un mutuo per acquistare il 50% della tua Ex + altra somma per ristrutturazione prima casa (su questa seconda somma interesse sarà più alto rispetto alla somma per acquisto del 50%)

La banca se si fa acquisto più ristrutturazione in genere eroga con SAL, non la vedo molto percorribile

 

[Mimi]

La banca se si fa acquisto più ristrutturazione in genere eroga con SAL,

E' stato solo un modo per far comprendere a Sangio che anche con una altra eventuale soluzione gli sarebbero mancati soldi per procedere.
Se è fortunato, se è un vecchio cliente della banca, e se ha reddito sufficiente potrebbe vedere se la banca gli concede acquisizione a solo suo carico dei 145k di mutuo, se la banca gli concedesse questo (ma la vedo difficile, lui diventerà unico titolare di quel mutuo di 145K ma deve poi trovarsi altri 45K da dare alla sua Ex dato che le ha anticipate al momento dell'acquisto. Purtroppo Sangio non conosce le regole bancarie.... Il mutuo viene rilasciato sul valore di acquisto dell'immobile e per legge, allo stato di fatto, lui è già proprietario del 50% .

 

[Sangio]

E' stato solo un modo per far comprendere a Sangio che anche con una altra eventuale soluzione gli sarebbero mancati soldi per procedere.
Se è fortunato, se è un vecchio cliente della banca, e se ha reddito sufficiente potrebbe vedere se la banca gli concede acquisizione a solo suo carico dei 145k di mutuo, se la banca gli concedesse questo (ma la vedo difficile, lui diventerà unico titolare di quel mutuo di 145K ma deve poi trovarsi altri 45K da dare alla sua Ex dato che le ha anticipate al momento dell'acquisto. Purtroppo Sangio non conosce le regole bancarie.... Il mutuo viene rilasciato sul valore di acquisto dell'immobile e per legge, allo stato di fatto, lui è già proprietario del 50%

@Mimi non ci stiamo capendo.
I soldi per liquidare la mia ex non sono un problema. Il tema è svincolarla dal mutuo di 145k.

Per questo (come giustamente dici) il primo passo è capire se la banca può concedere un accollo liberatorio del mutuo esistente.

In alternativa, il mutuo può essere sostituito. Significa fare richiesta per un importo di pari valore, con lo scopo di estinguere il precedente mutuo (cancellando la prima ipoteca) ed accendendone una nuova sul 100% dell’immobile a mio nome. Naturalmente vanno pagate tutte le spese connesse (atto di mutuo/tasse/cancellazione ipoteca)

Non sono concetti inventati, ma proposti dalla mia banca.

Di sicuro, nel caso mi servisse chiedere alla banca ulteriori 45k, la situazione sarebbe più complessa.

Mi rendo inoltre conto che ogni caso (ed ogni banca) possa ragionare in maniera leggermente diversa. Non conoscendo i dettagli del tuo caso particolare, non saprei giustificare il perché abbiano agito così.

Sangio non conosce le regole bancarie.... Il mutuo viene rilasciato sul valore di acquisto dell'immobile e per legge, allo stato di fatto, lui è già proprietario del 50% .

Ti invito a fare qualche ricerca in merito, quantomeno per distinguere il caso particolare dalle ‘regole bancarie’ generali.

 

[Mimi]

I soldi per liquidare la mia ex non sono un problema. Il tema è svincolarla dal mutuo di 145k.

Adesso che mi hai chiarito questo "problema" dei 45K la cosa diventa più fattibile, se il tuo reddito (secondo i calcoli diversi da banca a banca) è sufficiente ad ottenere i 145K non dovresti trovare "intoppi" , se rivedi i miei post vedi che avevo accennato a questa possibile soluzione. In questo caso trattandosi di una riassegnazione del mutuo devi solo procurati i soldi da dare al notaio per il nuovo atto che dovrà fare.