Acquistare un immobile locato vantaggi e svantaggi? rischi e pericoli?

[Archimede77]

Salve a tutti.
sono intenzionato ad acquistare un immobile, purtroppo cerco da un pò, (come alcuni avranno già visto in una precedente discussione).
In questi giorni, sempre tramite agenzia, mi è stato proposto l'acquisto di un immobile locato.
Ora chiedo a voi consigli su questa opzione d'acquisto, come funziona a cosa devo far attenzione, quali rischi corro?
Insomma come devo muovermi.
Grazie in anticipo a tutti i vostri pareri\consigli mi sono molto utili.

 

[eldic]

cosa rischi? potenzialmente di tutto e di più

che l'inquilino non ti paghi l'affitto intanto che rimane, che non se ne voglia andare anche a scadenza del contratto, che se alla fine se ne va ti lascia la casa conciata da schifo (o per negligenza o per sfregio), che non paghi le spese condominiali.

mi sembra di aver elencato i rischi principali....

 

[Bagudi]

Dipende dalle tue necessità.

Se è una prima casa, anche se lo paghi meno, rischi di entrarci l'anno del poi...

Se è solo un investimento può valere la pena, perchè lo paghi meno, ma sei poi sottoposto a tutti i rischi paventati da @eldic ...

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve a tutti.
sono intenzionato ad acquistare un immobile, purtroppo cerco da un pò, (come alcuni avranno già visto in una precedente discussione).
In questi giorni, sempre tramite agenzia, mi è stato proposto l'acquisto di un immobile locato.
Ora chiedo a voi consigli su questa opzione d'acquisto, come funziona a cosa devo far attenzione, quali rischi corro?
Insomma come devo muovermi.
Grazie in anticipo a tutti i vostri pareri\consigli mi sono molto utili.

Io ho una visione personale e spesso poco condivisa, io credo che la locazione residenziale (4+4) sia un investimento a rischio medio alto, se è un contratto residenziale e non hai propensione al rischio eviterei. I vantaggi potrebbero essere economici, commisurati al rischio, comunque.
Se invece lo pendi libero, ti scegli inquilino e contratto, abbassi il rischio ed anche gli utili.
In ogni caso la procedura d'acquisto è identica a quella per immobili vuoti, solo che ci sarà la differenza che non avrai il possesso dell'immobile e percepirai l'affitto fino a scadenza contratto o fino a che l'inquilino deciderà di andarsene. Unica precauzione extra verifica che paghi puntualmente e che nel contratto non ci siano clausole mal poste.

 

[Archimede77]

che l'inquilino non ti paghi l'affitto intanto che rimane, che non se ne voglia andare anche a scadenza del contratto, che se alla fine se ne va ti lascia la casa conciata da schifo (o per negligenza o per sfregio), che non paghi le spese condominiali.

ok... tutto molto deprimente....
ma questi rischi, in linea di massima li corre chiunque affitta un immobile.
chiedevo informazioni un po più specifiche, come ad esempio il contratto stipulato con il vecchio proprietario si perpetua in automatico o bisogna riscriverne uno nuovo?
se lui non va via o non paga, anche se, con il vecchio proprietario era un affittuario perfetto con me si rifiuta di pagare, in quanto tempo mi riapproprio del immobile?
(non essendoci donne in cinta, bimbi o disabili).
io, che eventualmente dovrei acquistare a cosa devo far attenzione?
come faccio a sapere se l'affittuario e buon inquilino o no?
se ad esempio va riformulato il contratto di locazione quali clausole devo conviene far mettere?

Se è una prima casa, anche se lo paghi meno, rischi di entrarci l'anno del poi...

si è una prima casa ma non ho l'esigenza di andarci a stare subito, anzi l'ipotetica idea dell'affitto per assurdo mi farebbe anche comodo.
ma se fossi stato io a cercare un affittuario sarei magari stato scrupoloso nella scelta della persona (anche se non si può mai sapere chi si mette dentro).

 

[Archimede77]

Io ho una visione personale e spesso poco condivisa, io credo che la locazione residenziale (4+4) sia un investimento a rischio medio alto, se è un contratto residenziale e non hai propensione al rischio eviterei

ancora non so esattamente che contratto ci sia in corso.
mi hanno fatto intendere che la scadenza era 2017....che comunque l'inquilino è interessato ad andarsene il prima possibile (in quanto paga un affitto abbastanza alto),
ma tutte queste sono solo parole.
sentivo dire anche che l'inquilino ha il diritto di prelazione sull'immobile,
confermate?

 

[Giuseppe Di Massa]

ancora non so esattamente che contratto ci sia in corso.
mi hanno fatto intendere che la scadenza era 2017....che comunque l'inquilino è interessato ad andarsene il prima possibile (in quanto paga un affitto abbastanza alto),
ma tutte queste sono solo parole.
sentivo dire anche che l'inquilino ha il diritto di prelazione sull'immobile,
confermate?

Se non è scritto sul contratto no, anzi spesso per chiarezza nei contratti è precisato il contrario. Allora passo 1 leggi il contratto, passo 2 ignora le rassicurazioni sul fatto che voglia andarsene, se la seconda scadenza (la seconda mi raccomando) è nel 2017 parti dal presupposto che non se ne andrà, poi se va via prima meglio. Del resto se l'inquilino è vicino alla decisione di andarsene, paga puntuale e paga anche tanto, perché venderlo occupato perdendoci soldi in vendita e canoni alti e sicuri?

 

[Bagudi]

il contratto stipulato con il vecchio proprietario si perpetua in automatico o bisogna riscriverne uno nuovo?

Il contratto continua e tu subentri al vecchio proprietario.

se lui non va via o non paga, anche se, con il vecchio proprietario era un affittuario perfetto con me si rifiuta di pagare, in quanto tempo mi riapproprio del immobile?

Dovrai dare lo sfratto e solo Dio sa quanto tempo può volerci... diciamo dai 6/8 mesi in poi...

io, che eventualmente dovrei acquistare a cosa devo far attenzione?
come faccio a sapere se l'affittuario e buon inquilino o no?

Fatti mostrare tutte le ricevute di pagamento o i bonifici, se fa l'accredito in conto corrente. Se ne manca qualcuno... è un pessimo segno.

 

[Archimede77]

passo 2 ignora le rassicurazioni sul fatto che voglia andarsene, se la seconda scadenza (la seconda mi raccomando) è nel 2017 parti dal presupposto che non se ne andrà

quindi devo far attenzione che sia il secondo rinnovo!!!
scusa la mia ignoranza, ma 4+4 il secondo periodo si rinnova anche senza il consenso del proprietario?
poi quando dite non andrà via intendete dire che occupa l'appartamento e non paga alcun che?
In questa circostanza, sentivo dire che in 6 mesi un anno si effettua uno sgombro,
è cosi?
come faccio a sapere chi ha la residenza in quel appartamento?

 

[eldic]

scusa, ma forse non ho capito.
tu la casa la compri per andarci a vivere o per investimento?
nel secondo caso beh.... hai già risolto il problema di metterlo a reddito; mi ricorda un po' la storia del tizio così pigro, ma così pigro, che sposa una donna incinta ).

la domanda da fare in questo caso è come mai la proprietà decide di alienare un immobile che già frutta.
non farti scrupoli a richiedere la documentazione che attesti la regolarità dei pagamenti e cerca, nei limiti del possibile, di valutare la qualità degli inquilini.

circa il contratto, alla scadenza del 2° quadriennio si risolve automaticamente, ma con tacito assenso, viene rinnovato.
ad ogni modo per la proprietà è data facoltà di non procedere al rinnovo alla scadenza del primo quadriennio, all'insorgere di gravi motivi e, di solito "è l'unica casa di mia proprietà" è un valido motivo.

tutto questo premesso, se hai necessità di andare al risparmio, hai valutato l'idea di acquistare una nuda proprietà? anche questo è un rischio ma, al giusto prezzo, potrebbe valerne la pena.