Acquisto al grezzo, completamento lavori e prima casa

[Eric]

Salve,

io e la mia compagna vogliamo acquistare casa, da cointestare al 50%.
Lei non ha altro immobile intestato. Io invece possiede attualmente un immobile (dove attualmente risiediamo), nell stesso comune della casa che devo acquistare, e lo dovrò vendere.
Abbiamo trovato una soluzione interessante, venduta da privato, che è al grezzo (dovrebbe essere accatastata come casa al grezzo) e quindi occorrerà fare dei lavori di completamento per poterci entrare (impianti, intonaci, pavimenti...).

1) Essendo un acquisto da privato, dovrei pagare l'imposta di registro in percentuale, ma dal momento che non c'è rendita catastale la percentuale su cosa si basa? Sul prezzo di acquisto del grezzo?

2) I lavori di completamento a che tassazione IVA sono soggetti? Considerando che, almeno per la mia compagna, è prima casa, posso usufruire dell'IVA al 4%?

2) Perchè la casa sia considerata prima casa anche per me, devo vendere il mio immobile PRIMA dell'acquisto della casa al grezzo. Ma per fare i lavori di completamento immagino di dover prima avere il possesso della casa, quindi vendendo prima mi troverei senza dimora fino al termine dei lavori. Non c'è modo per gestire le tempistiche che mi permetta di mantenere la casa attuale fino al completamento lavori (ma usufruendo dei benefici prima casa)? Oppure di iniziare i lavori di completamento prima di prendere possesso della casa?

Grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve,

io e la mia compagna vogliamo acquistare casa, da cointestare al 50%.
Lei non ha altro immobile intestato. Io invece possiede attualmente un immobile (dove attualmente risiediamo), nell stesso comune della casa che devo acquistare, e lo dovrò vendere.
Abbiamo trovato una soluzione interessante, venduta da privato, che è al grezzo (dovrebbe essere accatastata come casa al grezzo) e quindi occorrerà fare dei lavori di completamento per poterci entrare (impianti, intonaci, pavimenti...).

1) Essendo un acquisto da privato, dovrei pagare l'imposta di registro in percentuale, ma dal momento che non c'è rendita catastale la percentuale su cosa si basa? Sul prezzo di acquisto del grezzo?

2) I lavori di completamento a che tassazione IVA sono soggetti? Considerando che, almeno per la mia compagna, è prima casa, posso usufruire dell'IVA al 4%?

2) Perchè la casa sia considerata prima casa anche per me, devo vendere il mio immobile PRIMA dell'acquisto della casa al grezzo. Ma per fare i lavori di completamento immagino di dover prima avere il possesso della casa, quindi vendendo prima mi troverei senza dimora fino al termine dei lavori. Non c'è modo per gestire le tempistiche che mi permetta di mantenere la casa attuale fino al completamento lavori (ma usufruendo dei benefici prima casa)? Oppure di iniziare i lavori di completamento prima di prendere possesso della casa?

Grazie

1) avrà senza dubbio una rendita, anche un terreno agricolo ce l'ha, quindi pagherai sulla base di quella
2) materia da commercialista
3) purtroppo no, prima devi vendere (fermi restando gli altri requisiti)

 

[Eric]

Grazie per la risposta!

1) avrà senza dubbio una rendita, anche un terreno agricolo ce l'ha, quindi pagherai sulla base di quella

Da altri messaggi (anche su questo forum) avevo capito che un accatastamento al grezzo (cat. F se non erro) non ha rendita, ma magari ho capito male.

2) non paghi IVA, ma imposta di registro al 2% della rendita moltiplicata per 115 per la porzione prima casa (50% nel vostro caso) e 9% della rendita moltiplicata per 126 per la parte seconda casa

Questa non mi torna...
quella è la formula per l'imposta di registro da pagare sull'acquisto della casa, ma in che relazione è con le fatture che mi faranno i professionisti per completarla?
Al piastrellista dovrò dire che non devo pagare l'IVA ma l'imposta di registro sulla sua fattura?

 

[Giuseppe Di Massa]

Grazie per la risposta!



Da altri messaggi (anche su questo forum) avevo capito che un accatastamento al grezzo (cat. F se non erro) non ha rendita, ma magari ho capito male.



Questa non mi torna...
quella è la formula per l'imposta di registro da pagare sull'acquisto della casa, ma in che relazione è con le fatture che mi faranno i professionisti per completarla?
Al piastrellista dovrò dire che non devo pagare l'IVA ma l'imposta di registro sulla sua fattura?

Letto male, non avevo capito si trattasse dei lavori, ho modificato la risposta grazie!

 

[Eric]

Riporto quanto mi ha risposto l'agenzia delle entrate sui quesiti, per quanti può servire:

1) L'imposta di registro nel caso di acquisto da privato è calcolata sul maggiore fra il prezzo di cessione e il valore dichiarato nell'atto.

2) I lavori di completamento scontano l'IVA scontata per l'acquisto, quindi al 10% o, se si hanno i requisiti prima casa, al 4%. Si precisa che nel caso di acquisto in comproprietà però, se non tutti gli acquirenti hanno i requisiti, l'aliquota ridotta si applica pro quota all'acquirente che ha i requisiti (e i lavori di costruzione/completamento seguono lo stesso regime).

3) Si conferma che per poter godere nuovamente dell'agevolazione prima casa è necessario non essere in possesso, al momento dell'acquisto dell'immobile per il quale si vuole godere dell'agevolazione, di altro immobile per il quale si è già usufruito dell'agevolazione. In questo caso sarà necessario quindi venderlo prima di effettuare l'acquisto, senza entrare nel merito del fatto che il nuovo immobile per il quale si vuole godere dell'agevolazione sia finito o ancora in costruzione.

Mi rimane un po' oscura la seconda risposta, nel senso che io dovrei chiedere ai professionisti che mi fanno i lavori di farmi per il 50% l'IVA al 4% e per il 50% l'IVA al 10%? (Nel caso fosse prima casa solo per la mia compagna al 50%).

 

[ludovica83]

Riporto quanto mi ha risposto l'agenzia delle entrate sui quesiti, per quanti può servire:



Mi rimane un po' oscura la seconda risposta, nel senso che io dovrei chiedere ai professionisti che mi fanno i lavori di farmi per il 50% l'IVA al 4% e per il 50% l'IVA al 10%? (Nel caso fosse prima casa solo per la mia compagna al 50%).

L'IVA sarà in base all'intestatario delle fatture...

 

[Eric]

L'IVA sarà in base all'intestatario delle fatture...

E' quello che mi aspettavo anche io, ma la risposta della agenzia mi fa venire dei dubbi.
Se fosse cosi' farei intestare le fatture alla mia compagna e risulterebbe tutto al 4%...

 

[ludovica83]

E' quello che mi aspettavo anche io, ma la risposta della agenzia mi fa venire dei dubbi.
Se fosse cosi' farei intestare le fatture alla mia compagna e risulterebbe tutto al 4%...

Si. Le intesti alla tua compagna che da quello che ho capito sarà proprietaria del 50%. Tanto trattasi di pagamento per un completamento quindi non è che poi le detrai come per le ristrutturazioni quindi necessita anche il calcolo della capienza reddituale.
Vi fate un bel conticino assieme ci mettete i soldi al 50% per le spese e da li lei fa i bonifici.
Così se anche un domani non ti accompagni +, se ti viene detto che solo X ha pagato queste spese... c'è tanto di contabile della banca che dice che dice che è stato aperto il conto Pippo e che era a zero e contestato. che i comunisti hanno versato 50 a testa che sono serviti a pagare la fattura di 100. Quindi nulla è dovuto a nessuno.

 

[ludovica83]

Da altri messaggi (anche su questo forum) avevo capito che un accatastamento al grezzo (cat. F se non erro) non ha rendita, ma magari ho capito male.

Rustico:

 

[Eric]

Ho sottoposto la questione dell'IVA metà al 4% e metà al 10% al mio commercialista e lui dice che si dovrebbe effettivamente fatturare metà con un IVA e metà con l'altra.

Fatturare tutto alla sola persona che ha il 4% è rischioso "in caso di controllo la contestazione è sicura".