Acquisto all'asta e Spese Condominiali

[IngGM]

Gentilissimi a fine aprile 2016 ho ottenuto il decreto di trasferimento di un'immobile acquistito attraverso una asta.
L'esecutato, ha chiaramente lasciato ingenti debiti candominiali per i quali il condominio ha avvaito le procedure di decreto ingiuntivo ben prima dell'acquisto e per i debiti fino alla conslusione dell'esercizio 2015 (decorrente da febbraio 2015-febbraio 2016).
Successivamente in Marzo 2016 -ben prima dell'acquisto- ha deciso di non rendere esecutivo il decreto ingiuntivo nei confronti dell'esecutato, ne tantomeno ha operato insinuandosi nella vendita alla fine di recuperare il credito ed inoltre ha adottato una deliberazione con la quale si riconosceva che era inutile procedere ad azionare il decreto ingiuntivo - che avrebbe comportato ulteriori costi per il condominio senza la certezza di recuperare le somme- ed i condomini all'unanimità si faceva carico della ripartizione del debito dell'esecutato pro quota.
Ad oggi nella prima riunione nella qualità di nuovo proprietario (Dicembre 2016) - e dopo che l'amministratore, ha cercato di "estorcermi" in primis tutta la quota di debito dell'esecutato (quote ordinarie, straordinarie e consumi idrici dal 2007 ad oggi), successivamente a seguito di resistenza dello scrivente solametne le quote ordinarie del corrente anno 2016 e dell'anno precedente 2015 - sono venuto a conoscenza di detta deliberazione e che la stessa seppur non è stata mai impugnata adesso viene disconosiuta da parte dei condomini, che guarda caso, vorrebbero che io pagassi in solido.
Alla luce di quanto sopra, sono a chiedere un vostro parere in merito all'obbligo di versare le quote ordinarie del condominio relativo all'anno 2015 stante la palese rinuncia del credito sancita dall'atto deliberativo da parte dei condomini nonchè dalla mancata insinuazione nel passivo e la decisione di non azionare il decreto ingiuntivo.
Vi chiedo se ci sono dei presupposti di legge per oppormi a tutto ciò.
Grazie.

 

[FRANCY80]

E' evidente che se il pignoramento promosso da altri creditori (es banca) è antecedente ad a quello del condominio possa non esserci possibilità di recuperare le spese condominiali pregresse. Quindi, ne rispetto degli interessi del condominio, l'amministratore abbandona l'azione esecutiva. Potresti sperare di avere ragione solo se provassi che la mancata prosecuzione dell'azione esecutiva da parte del condominio fosse insensata (cioè ci fossero presupposti per recuperare le spese) ma dovresti andare in causa. Fino a prova contraria devi pagare 2 anni quindi fallo al piu' presto per non agitare troppo le acque.

 

[Miciogatto]

E' evidente che se il pignoramento promosso da altri creditori (es banca) è antecedente ad a quello del condominio possa non esserci possibilità di recuperare le spese condominiali pregresse.

Non è questione di chi pignora per primo, non funziona così. Nel pignoramento, tra chi vi interviene o lo avvia, conta il grado di privilegio del credito. Un creditore ipotecario di primo grado "vince", anche se si insinua per ultimo in ordine di tempo in un pignoramento iniziato da altri.

Fino a prova contraria devi pagare 2 anni quindi fallo al piu' presto per non agitare troppo le acque.

Sono d'accordo. Ricorda all'amministratore che la legge prevede questo.
ART. 63 DISP. ATT. C.C.

 

[FRANCY80]

Non è questione di chi pignora per primo, non funziona così. Nel pignoramento, tra chi vi interviene o lo avvia, conta il grado di privilegio del credito. Un creditore ipotecario di primo grado "vince", anche se si insinua per ultimo in ordine di tempo in un pignoramento iniziato da altri.



Sono d'accordo. Ricorda all'amministratore che la legge prevede questo.
ART. 63 DISP. ATT. C.C.

Mi sembrava di aver evidenziato la banca nell'esempio indicato pechè nel caso specifico l'impossibilità di recuperare il credito del condominio dopo l'asta dipende solitamente dalla presenza di un mutuo.

 

[Miciogatto]

Vabbe' pero' sopra avevi scritto tutt'altro e sono intervenuto perche' non vorrei che chi ci legge incappi nella conclusione sbagliata "chi prima arriva meglio alloggia".

Dici bene, il mutuo banca spesso è il problema.
Il caso classico in cui il condominio o chiunque altro senza ipoteca avvia un pignoramento. Ma esiste un mutuo in corso. E anche se il mutuo è regolarissimo nei pagamenti la banca è costretta a revocarlo. Se il ricavato dall'asta è inferiore al credito della banca il condominio non prende nulla.

 

[FRANCY80]

Vabbe' pero' sopra avevi scritto tutt'altro e sono intervenuto perche' non vorrei che chi ci legge incappi nella conclusione sbagliata "chi prima arriva meglio alloggia".

Dici bene, il mutuo banca spesso è il problema.
Il caso classico in cui il condominio o chiunque altro senza ipoteca avvia un pignoramento. Ma esiste un mutuo in corso. E anche se il mutuo è regolarissimo nei pagamenti la banca è costretta a revocarlo. Se il ricavato dall'asta è inferiore al credito della banca il condominio non prende nulla.

Hai ragione mi sono accorto della cosa.

 

[IngGM]

Vero è che la banca nel caso di spece aveva iscritto una ipoteca sull'immobile, vero è anche che l'esecutato era in possesso di mobilio e altri beni nell'immobile e che lo stesso non era utilizzato come abitazione principale, quindi difatto pigniorabili dal condiminio.
Comprendo che nel caso di trasferimento giudiziario intervenuto come in questo caso, il nuovo acquirente è tenuto al pagamento delle spese ordinarie dell'anno in corso e del precedente ma preciso che la deliberazione con la quale i condomini decidono di non rendere esecutiva l'ingiunzione e di ripartire fra di loro il debito dell'esecutato interviene ben prima del decreto di trasferimento (circa due mesi prima).
In ordine a quanto sopra e considerato che successivamente al decreto di trasferimento la deliberazione di riparto dei debiti dell'esecutato tra i condomini, non è stata ne impugnata ne ritirata bensì l'amministratore non ha mai provveduto al recupero del credito ne nei confronti dell'esecutato tantomeno nei confronti degli altri condomini per come avrebbe dovuto in esecuzione al deliberato, vi chiedo se queste somme ora sono richiedibile allo scrivente o posso far valere il deliberato.
Grazie anticipatamente

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera IngGM, tu sostieni di non dover pagare in quanto esiste una delibera assembleare unanime che ripartisce il debito del moroso tra gli altri condomini. In teoria hai ragione ma una delibera può sempre essere sovvertita da un'altra delibera successiva purchè sia presa con le stesse maggioranze della prima.
In pratica ai tuoi condomini basterebbe accordarsi all'unanimità (te escluso, dato il conflitto di interessi) per revocare la prima decisione presa e ricondurre il tutto al già citato ART. 63 DISP. ATT. C.C.

 

[Miciogatto]

vero è anche che l'esecutato era in possesso di mobilio e altri beni nell'immobile e che lo stesso non era utilizzato come abitazione principale, quindi difatto pigniorabili dal condiminio.

Scusa non capisco cosa c'entri il discorso mobili e abitazione principale. Non vorrei che intendessi dire che la prima casa non è pignorabile (affermazione non vera) o forse ti riferisci a un pignoramento mobiliare.

Comprendo che nel caso di trasferimento giudiziario intervenuto come in questo caso, il nuovo acquirente è tenuto al pagamento delle spese ordinarie dell'anno in corso e del precedente ma preciso che la deliberazione con la quale i condomini decidono di non rendere esecutiva l'ingiunzione e di ripartire fra di loro il debito dell'esecutato interviene ben prima del decreto di trasferimento (circa due mesi prima).

Anche qui non comprendo il nesso. Il fatto che il condominio abbia deciso di non insinuarsi nella procedura esecutiva non ha nulla a che fare con il fatto che tu, in quanto nuovo proprietario, sei tenuto alle sole spese esercizio corrente ed esercizio precedente.

In ordine a quanto sopra e considerato che successivamente al decreto di trasferimento la deliberazione di riparto dei debiti dell'esecutato tra i condomini, non è stata ne impugnata ne ritirata bensì l'amministratore non ha mai provveduto al recupero del credito ne nei confronti dell'esecutato tantomeno nei confronti degli altri condomini per come avrebbe dovuto in esecuzione al deliberato, vi chiedo se queste somme ora sono richiedibile allo scrivente o posso far valere il deliberato.

Non so se ho compreso la domanda. Intendi dire che vogliono farti pagare tutto il pregresso in capo al vecchio proprietario o vogliono farti partecipare alla suddivisione tra tutti i condomini ?