Acquisto altra pertinenza prima casa - Mansarda C2 e IVA

[davs]

Buongiorno,
sono a chiedere pareri per la seguente situazione:

Il soggetto X è in possesso di prima casa (cat. A) e come pertinenze Mansarda (C2) e Garage (C6).

La Mansarda C2 attualmente in possesso, è concessa in comodato gratuito a soggetto Y (familiare di primo grado - figlio) e attualmente non proprietario di immobili.

Il soggetto Y (figlio) è interessato all'acquisto di una Mansarda (C2) ovviamente diversa da quella in cui "abita" e concessagli in comodato gratuito (vedi sopra).

Allo stato attuale sarebbe tenuto al versamento dell'IVA all'acquisto del 10% anziche del 4%, non potendo sfruttare il beneficio della "pertinenza prima casa".

Quale potrebbe essere una soluzione per poter acquistare il bene da parte del figlio (o in alternativa anche del padre) con l'IVA al 4% anzichè al 10% e relativi costi delle operazioni? Immaginando anche di poter sfruttare la possibilità di reciproche "donazioni" degli immobili tra i congiunti di primo grado (padre-figlio).

Inoltre, in caso di atto pubblico inverso "dismissivo" da parte della pertinenza C2 in comodato d'uso a figlio attualmente di proprietà da parte del padre dall'abitazione principale (liberando pertanto lo slot della pertinenza C2 su cui ha già versato "IVA agevolata" e su cui verserebbe da quel momento IMU), lo stesso padre potrebbe acquistare altra mansarda C2 beneficiando dei requisiti "pertinenza prima casa", con pagamento IVA al 4%? In tal caso potrebbe "donare" la nuova mansarda C2 al figlio (che pagherebbe IMU non avendo prime abitazioni) e successivamente annettere nuovamente la "vecchia" mansarda come pertinenza della prima casa?

Si hanno altri suggerimenti a riguardo?

 

[francesca63]

Si hanno altri suggerimenti a riguardo?

Sarò brutale: comprare per abitarci delle abitazioni , non dei depositi sottotetti .

Per rispondere alle tue domande, puoi fare due conti ( in base al valore catastale)su questa ipotesi:
1) Vendere o donare l’attuale C/2 al figlio
2) Comprare con IVA agevolata nuovo C/2
3) fare permuta tra padre e figlio dei due immobili

Va valutato se è più conveniente rispetto ad un acquisto con IVA normale, più eventuali altri atti di donazione o permuta (a seconda che il nuovo c/2 lo compri il padre o il figlio, e di chi vuole avere la proprietà dei due immobili alla fine).

 

[davs]

Sarò brutale: comprare per abitarci delle abitazioni , non dei depositi sottotetti .

Per rispondere alle tue domande, puoi fare due conti ( in base al valore catastale)su questa ipotesi:
1) Vendere o donare l’attuale C/2 al figlio
2) Comprare con IVA agevolata nuovo C/2
3) fare permuta tra padre e figlio dei due immobili

Va valutato se è più conveniente rispetto ad un acquisto con IVA normale, più eventuali altri atti di donazione o permuta (a seconda che il nuovo c/2 lo compri il padre o il figlio, e di chi vuole avere la proprietà dei due immobili alla fine).

Le motivazioni delle operazioni ricadono sul fatto che il Figlio vorrebbe acquistare una Mansarda C2 (diversa da quella del Padre) con IVA al 4% piuttosto che al 10% (ballano diversi mila € di differenza).

Il padre intende mantenere la invariata la propria situazione immobiliare originaria Appartamento A + Mansarda C2 (di Sua proprietà) e garage C6.

Si chiede come il Padre possa aiutare il Figlio ad acquistare la nuova Mansarda C2, sfruttando i benefici prima casa (di cui il figlio, non avendo proprietà immobiliare, non potrebbe fruire) con l'IVA sull'acquisto al 4%.

Quale potrebbe essere la procedura (sicura e che non crei potenziali problematiche) più semplice, ed economica?

 

[francesca63]

La tua domanda era chiara da subito.
Ho già risposto.
Ma credo proprio che non ci siano soluzioni valide e più economiche , rispetto a far comprare al figlio con IVA al 10%.

Resta il fatto che un c/2 è una soffitta, non una mansarda; e non ci si potrebbe abitare

 

[davs]

se il padre dona nuda proprietà con riserva di usufrutto vita natural durante o dona usufrutto per il periodo utile (es. 6 mesi) a concretizzare acquisto con IVA al 4%? è possibile la donazione parziale (e in che percentuale minima - es. 1%) per nuda proprietà/usufrutto? Ci sarebbero rischi?

 

[francesca63]

se il padre dona nuda proprietà con riserva di usufrutto vita natural durante o dona usufrutto per il periodo utile (es. 6 mesi) a concretizzare acquisto con IVA al 4%? è possibile la donazione parziale (e in che percentuale minima - es. 1%) per nuda proprietà/usufrutto? Ci sarebbero rischi?

Vai cercando soluzioni inutilmente complicate, e tutte costose .
Dovresti comunque pagare notaio e imposte, e “sporcare” la storia dell’immobile con una donazione.

 

[davs]

Questa situazione sarebbe invece possibile?

Il soggetto X è interessato ad acquisto di una Mansarda (C2), ma non possiede prima abitazione.

C’è inoltre un immobile (appartamento cat. A) di cui la nonna di X ha ceduto la nuda proprietà alle 2 figlie (mamma e zia di X), mantenendo l’usufrutto.

Può la mamma di X “donare” il Suo 50% di nuda proprietà a X, in modo che X possa acquistare beneficiare per l’acquisto della Mansarda (C2) delle agevolazioni prima casa con relativo con IVA a 4% e esenzione IMU, rendendo la stessa Mansarda (C2) pertinenza della nuda proprietà dell’appartamento (al 50%, l’altra metà della nuda proprietà è della zia di X) ricevuto in donazione dalla mamma di X su cui la nonna ha usufrutto?

 

[francesca63]

Questa situazione sarebbe invece possibile?

Possibile, ma probabilmente inutile, in quanto :
1) forse più costosa ( atto di donazione , più relative imposte)
2) più vincolante ( se x in futuro volesse acquistare una prima casa deve cedere il suo 50%)
3) più “scomodo”, perché una comproprietà con la zia poi va gestita , con relativa decisone se vendere o meno
4) più difficile per il futuro, con la donazione di mezzo.

È un sottotetto non abitabile; non sarà una gran cifra …

 

[davs]

Grazie anzitutto per le risposte, provo ad entrare maggiormente nei dettagli punto per punto:

1) quali sarebbero i costi per donazione? se al posto della donazione, se possibile, ci fosse una rinuncia (postuma rispetto a quando acquisita) della nuda proprietà (50% dell'immobile) della mamma di X?

2) in base alla normativa vigente, se ben interpretata, se il soggetto X che attualmente non ha appartamenti riceve la nuda proprieta' dell'immobile in questione, questo può acquistare successivamente anche una seconda casa (in realta' prima) con i benefici della prima casa, ANCHE avendo già altra proprieta' come nudo proprietario (l'immobile in questione).

3) ovviamente

4) in che senso più diffile in caso di donazione?

Purtroppo soltanto di IVA ballerebbero almeno 10k€ di differenza, altrochè bassa cifra...

Aggiungo ulteriore quesito, in caso di "acquisizione" nuda proprietà (per donazione, rinuncia, ecc.) da parte del famoso soggetto X, quest'ultimo per poter usufruire dei benefici prima casa, quindi per il possibile acquisto della Mansarda (C2) delle agevolazioni prima casa con relativo con IVA a 4% e esenzione IMU, rendendo la stessa Mansarda (C2) pertinenza della nuda proprietà (al 50%) dell’appartamento, deve trasferire anche la residenza nell appartamento?

 

[francesca63]

1) costi in base a valore catastale e parcella notaio. Puoi chiedere preventivo.
Con rinuncia, la nuda proprietà tornerebbe alla nonna; nessuna utilità.
2) la nuda proprietà andrebbe vendita entro un anno dal nuovo acquisto agevolato
3) secondo me punto da non sottovalutare: sono sempre rogne…
4) gli immobili frutto di donazione sono meno facilmente vendibili , e ci possono essere problemi ereditari, se la donazione ha leso la legittima di un erede. Ovviamente questo si può accertare solo alla mo del donante, quindi si resta a lungo nell’incertezza.

deve trasferire anche la residenza nell appartamento?

No, ma deve avere (o trasferire entro 18 mesi) la residenza nello stesso Comune dell’immobile che si acquisisce come prima casa.

Ripeto: io non farei mai certi pasticci , tra donazioni, condivisioni, problemi fuori, per risparmiare sul 50% delle imposte.
Peraltro, non comprerei nemmeno un c/2 per abitarci.