Acquisto appartamento con annesso sottotetto

[CRI56789]

Buongiorno,

un amico vorrebbe acquistare un appartamento collegato con una scala interna a un sottotetto non abitabile con altezza massima 250 cm e minima 200 cm. Nel sottotetto ci sono due grandi porte finestre. A causa dell'altezza NON è abitabile.

Il precedente proprietario in fase di costruzione aveva previsto la predisposizione del bagno ma il bagno non è mai stato realizzato.

L'agenzia immobiliare ha detto al mio amico che può stare tranquillo ed è tutto regolare perché la mera predisposizione non crea mutazione di destinazione d'uso, visto che non si può fare il processo alle intenzioni e che la predisposizione potrebbe essere fatta in vista di un possibile cambio della normativa sul "recupero sottotetto".

E' corretto?

In caso volesse stare tranquillo cosa può fare?

Certo non è possibile rompere i muri per togliere i tubi.
Grazie mille

 

[Zagonara Emanuele]

Non vedo dove stia il problema.

Il locale è accatastato come sottotetto e l'acquirente ne è consapevole.
E' dotato di altezze più che accettabili e di porte finestre che rendono l'ambiente "abitabile".
Inoltre ha la predisposizione per un bagno, il che lo rende ancor più "vivibile".

Per quale ragione l'acquirente non dovrebbe essere tranquillo?

Il problema sussisterebbe se il locale in questione venisse "spacciato" e venduto come abitabile e non come sotto tetto, e si ripresenterebbe il giorno che l'immobile dovesse venire rivenduto come abitabile.
Potrebbero sprgere delle difficoltà nel caso in cui per l'acquisto fosse necessario richiedere un mutuo in quanto il perito potrebbe rivelare delle difformità nel caso in cui nel locale fosse realizzato un bagno, ma al momento questo non è il caso.

Perciò direi che al momento è tutto tranquillo, in futuro si potrà anche realizzare un bagno (avendo l'accortezza di smantellarlo in caso si volesse rivendere l'immobile a qualcuno che richieda un mutuo), e se nel frattempo si presentasse la possibilità di mutarne la destinazione d'uso (vuoi per un cambiamento delle norme sul recupero dei sotto tetti, vuoi per un condono) sarebbe opportuno farlo; in questo modo si azzererebbero tutte le difficoltà e l'immobile accrescerebbe il suo valore.

L'importante è che il prezzo attuale tenga conto del fatto che il locale non ha l'abitabilità essendo un sotto tetto (ovvero che non venga pagato a prezzo pieno, come fosse abitabile).

 

[davideboschi]

Non vedo dove stia il problema.

Assolutamente d'accordo.
Il locale, pur avendo caratteristiche tecniche che lo rendono quasi abitabile, di fatto non lo è ed è quindi stato correttamente accatastato come sottotetto.
Il fatto che ci siano le predisposizioni per un bagno (o per qualsiasi altra cosa) non cambia le cose. Le sole predisposizioni non costituiscono abuso edilizio né cambio di destinazione d'uso.
Quindi il tuo amico può stare tranquillo.

 

[Bastimento]

Da qualche parte mi sembra di aver letto che la sola presenza di un bagno non costituisca una violazione della destinazione: quel sottotetto non può avere l'agibilità, ma può essere dichiarato usabile come locale di deposito.

 

[CRI56789]

Grazie a tutti.
Ho sentito cinque tecnici comunali.

Quattro mi hanno detto che la mera predisposizione va benissimo in quanto "non si può fare il processo alle intenzioni".

Il quinto invece mi accennava che qualche "purista" potrebbe ravvisare un illecito anche nella mera predisposizione.

Cosa ne dite?

L'amico vuole essere in regola.
E' vero che se qualcuno volesse fare un controllo (vigili, tecnico comunale) NON potrebbe entrare se l'amico non volesse, trattandosi di domicilio, ma lui vuole stare tranquillo. Grazie

Eventualmente cosa potrebbe fare?
certo non rompere il muro per togliere i tubi… Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Troverai sempre una voce fuori dal coro, per qualsiasi ragione possibile.
Ciò che conta sono i fatti concreti e gli aspetti reali non le speculazioni o le fantasie.

Perciò personalmente dico: smetti di farti dei viaggi e delle pippe mentali.

Inoltre, potrei anche sbagliare, ovviamente, ma mi sembri troppo interessato e coinvolto in merito all'argomento per farlo a nome di un amico; non è che il diretto interessato sei tu?
Se così fosse non ci sarebbe nulla di cui vergognarsi; perciò perchè nascondersi dietro un'amico?

 

[Bagudi]

Il quinto invece mi accennava che qualche "purista" potrebbe ravvisare un illecito anche nella mera predisposizione.

Ma va là....lo voglio vedere il purista...

 

[davideboschi]

Il quinto non è lui stesso un purista, accenna semplicemente alla possibilità che qualche purista possa eccepire.
Il purista è dunque del tutto ipotetico. Nessuno lo conosce, potrebbe non esistere affatto e probabilmente non esiste.

Sulla base di quanto l'ipotetico purista potrebbe sostenere, allora il solo fatto di lasciare le predisposizioni per l'aggiunta di un piano o due configurerebbe un abuso, se i piani aggiuntivi non fossero effettivamente realizzati. Oppure il Comune potrebbe chiederti gli oneri di urbanizzazione per la cubatura predisposta ma non realizzata...

Io la smetterei di farmi problemi. Ma se il tuo amico non è sicuro, non si tratta più di un problema tecnico da risolvere con soluzioni tecniche: si tratta di paura, ed essendo la paura irrazionale, non esiste argomentazione razionale che la possa neutralizzare.

 

[nuovo mediatore]

Secondo voi, essendo un sottotetto di un appartamento, tali interventi (predisposizione scarichi bagno e forse anche lo sfiato sul tetto) dovevano avere il consenso del condominio?

 

[cafelab]

Secondo voi, essendo un sottotetto di un appartamento, tali interventi (predisposizione scarichi bagno e forse anche lo sfiato sul tetto) dovevano avere il consenso del condominio?

Non vedo perchè