Acquisto appartamento con difformità catastale SENZA progetto

[MataM]

Salve a tutti,

Da 40 giorni lottiamo per capire cosa accade ad un appartamento per cui abbiamo fatto una proposta di acquisto.
Premessa:
Il mediatore, agente immobiliare, nota una difformità tra la facciata dell'intero condominio e la planimetria catastale dell'appartamento in vendita.
Avvia una ricerca ad un ufficio di cui non ricordo il nome che sta all'EUR, Roma e vengono dirottati ad un ufficio a Pomezia. Qui la ricerca si conclude con le SOLE licenze di acquisto e costruzione, ma non c'è traccia del progetto originario (che risultava comunque approvato) e non esiste dunque alcuna planimetria catastale dell'epoca.

Stato dei fatti:
Il notaio si appoggia ad un tecnico geometra che invita a visitare il municipio di competenza per capire cosa di può fare.
L'agente immobiliare e il tecnico di fiducia, sostengono di aver chiesto all'ufficio tecnico del municipio di competenza che sostiene che, in considerazione dell'assenza di progetto originario, essendo impossibile stabilire se la difformità sia un abuso effettivo o un'errata/mancata trascrizione della planimetria, è SUFFICIENTE effettuare un aggiornamento tramite "esatta rappresentazione grafica".
A seguito della quale l'appartamento è vendibile e soprattutto in regola sotto tutti i canoni, catastali e urbanistici.

Per gli urbanistici sono tranquillo, perché ho visto le copie delle licenze,
Per i catastali NO perché il geometra del notaio, pur non avendo parlato con il municipio, è scettico in merito a questa sola procedura.

Voi che ne dite?
Grazie!

 

[studiopci]

Da quello che racconti mi sembra di poter presumere che l'immobile sia stato costruito ante 1967, in questo caso è normale che ci siano difficoltà ha reperire i progetti o altro ( prima di quegli anni succedeva di tutto ) ed è normale che l'immobile in oggetto rientri nella prima sanatoria edilizia fatta apposta per sanare questi problemi, per cui ritengo che se questo è il caso , il consiglio datoti è veritiero e puoi seguirlo tranquillamente, beninteso salvo leggere le carte per valutare la questione.
Fabrizio

 

[cafelab]

Il catasto non conta nulla, quindi non te ne preoccupare.
Simpatico, comunque, il tecnico del Comune… Loro il progetto non ce l'hanno, la conservatorio se l'é perso... scarichiamo il problema sul catasto!

 

[mata]

Con ragionevole certezza, visto che mancano, qualcuno avrà sottratto i progetti esistenti in Comune e per questo richiederei una dichiarazione dal medesimo attestante l'assenza dei disegni nei loro archivi. Se un domani dovessere ripuntare i disegni, dai quali si evincono difformità rispetto al costruito, sarebbe un bel problema. Sarebbe necessaria, secondo me, che fosse rintracciato almeno il permesso di abitabilità, che attesta (o meglio: dovrebbe) anche la conformità al progetto ed al resto: ricorda che se anche l'immobile è commerciabile perchè ante 1967, poi ti ritrovi nelle beghe; un conto è la commerciabilità, un altro la conformità. La planimetria catastale deve invece essere rifatta.

 

[studiopci]

ricorda che se anche l'immobile è commerciabile perchè ante 1967, poi ti ritrovi nelle beghe; un conto è la commerciabilità, un altro la conformità. La planimetria catastale deve invece essere rifatta.

Scusa Mata , ma se l'immobile è ante 67 o comunque è rientrato nel primo condono tombale edilizio, difformità o meno dal/i progetti non hanno nessun valore, ( altrimenti il principio del condono sarebbe nullo ) i condoni servono per azzerare la situazione e ripartire, logico che se sono stati perpetrati abusi successivi al condono e/o agli altri che si sono susseguiti negli anni e non sono stati condonati / sanati ... allora l'immobile presenta qualche problema. Giusto per precisare altrimenti si potrebbe fuorviare MataM. Fabrizio

 

[mata]

Ciao studiopci ma temo di essermi perso qualche passaggio: dov'è scritto che è stato chiesto il condono? Non mi risulta che abbiano conseguito, nè richiesti, condoni edilizi.

 

[studiopci]

La legge 47/85 ( cd primo condono edilizio ) indicava come data il 1° settembre, anteriormente alla quale non si doveva procedere a nessuna sanatoria.
La qual cosa significa che anteriormente a quella data non era necessario richiedere nè iscrivere a nessun condono, mi sembra di aver detto questo rispondendo al tuo intervento per chiarezza ( che riporto in basso ), intervento che ho fatto per evitare che un lettore potesse essere fuorviato e specificando nella risposta che se l'immobile è ante 67, non è necessario fare niente. Fabrizio

Con ragionevole certezza, visto che mancano, qualcuno avrà sottratto i progetti esistenti in Comune e per questo richiederei una dichiarazione dal medesimo attestante l'assenza dei disegni nei loro archivi. Se un domani dovessere ripuntare i disegni, dai quali si evincono difformità rispetto al costruito, sarebbe un bel problema. Sarebbe necessaria, secondo me, che fosse rintracciato almeno il permesso di abitabilità, che attesta (o meglio: dovrebbe) anche la conformità al progetto ed al resto: ricorda che se anche l'immobile è commerciabile perchè ante 1967, poi ti ritrovi nelle beghe; un conto è la commerciabilità, un altro la conformità. La planimetria catastale deve invece essere rifatta.

 

[ingelman]

Per gli urbanistici sono tranquillo, perché ho visto le copie delle licenze, Per i catastali NO perché il geometra del notaio, pur non avendo parlato con il municipio, è scettico in merito a questa sola procedura.

diciamo che avere la tranquillità dell'aspetto urbanistico avendo i dati della licenza ti fà stare tranquillo (fino ad un certo punto) ovviamente non potendo risalire al progetto originario al IX municipio dell'Eur, non puoi sapere se ci sono stati ampliamenti o che la costruzione è conforme al progetto stesso.

prendendo per buono l'aspetto urbanistico

l'aspetto catastale lo risolvi con l"'esatta rappresentazione grafica"
di solito i Notai quando leggono nella visura catastale l'aggiornamento per esatta rapp. grafica , ti potrebbero chiedere la motivazione e lo strumento urbanistico adottato - pratica comunale - . (DIA CILA DIA in sanatoria etc)

un pò il cane che si morde la coda

se per il Notaio va bene solo l'esatta rappresentazione grafica puoi stipulare.

una domanda

Il mediatore, agente immobiliare, nota una difformità tra la facciata dell'intero condominio e la planimetria catastale dell'appartamento in vendita.

mi spieghi meglio
che tipo di difformita?

 

[mata]

La legge 47/85 ( cd primo condono edilizio ) indicava come data il 1° settembre, anteriormente alla quale non si doveva procedere a nessuna sanatoria.
La qual cosa significa che anteriormente a quella data non era necessario richiedere nè iscrivere a nessun condono, mi sembra di aver detto questo rispondendo al tuo intervento per chiarezza ( che riporto in basso ), intervento che ho fatto per evitare che un lettore potesse essere fuorviato e specificando nella risposta che se l'immobile è ante 67, non è necessario fare niente. Fabrizio

Scusa dove hai letto questo cose? Sarebbe una novità assoluta; purtroppo chi scrive nel 1985 già svolgeva la professione e posso garantirti che il condono prevedeva espressamente, nei periodi da citare, quelli ante 1967: d'altronde non avrebbe potuto essere altrimenti, visto che gli archivi comunali son pieni di licenze edilizie degli anni '50 e '60. La prima legge urbanistica è del 1942 e, da tale data, occorreva la licenza edilizia.

 

[studiopci]

Certo con la cd legge ponte, ma la " ratio " della 47/85 era proprio quella di stendere una lenzuolata sugli immobili costruiti secondo il R.D. del 42 e renderli pari, uuna sorta di : " si riparte da qui, tutti uguali ". Logicamente all' italiana