Acquisto appartamento da frazionare

[Avv Luigi Polidoro]

Condivido appieno i consigli di tutti coloro che mi hanno preceduto (e come non potrei.... si tratta dei pezzi da 90 di Immobilio.....).
Operazione interessante da un punto di vista giuridico, certamente da non prendere neppure in considerazione senza aver previamente sottoscritto un accordo fra te e l'architetto.
I reciproci obblighi e diritti, che seguiranno all'acquisto, devono essere posti per iscritto e devono essere chiari. Qualora l'architetto dovrà occuparsi non solo della divisione degli immobili, ma anche (come immagino) della ristrutturazione della tua unità abitativa, l'accordo che andrete a sottoscrivere dovrà chiarire anche le caratteristiche delle lavorazioni che dovranno essere realizzate (un capitolato lavori).
Se ritieni di non voler richiedere l'ausilio e la consulenza di un professionista, il mio consiglio è quello di evitare nel modo più assoluto di imbarcarsi in simili avventure.

 

[ingelman]

Operazione interessante da un punto di vista giuridico, certamente da non prendere neppure in considerazione senza aver previamente sottoscritto un accordo fra te e l'architetto.

quoto in pieno

però vorrei porre l'attenzione anche ad un'altro aspetto da non sottovalutare. ovvero l'aspetto meramente fiscale con riferimento ai pagamenti e l'attribuzione del prezzo quando alla fine il sig. Mario Rossi proprietario dell'intero si trovera a vendere due unità immobiliari distinte e separate a due soggetti diversi ...

in base a cosa e come acquisterà l'architetto? i soldi glie li dà xxx ... a che titolo? .... contratto d'appalto con permutà? (non si addice in questo caso) .... l'Architetto dovrà trovare un'altro acquirente per l'immobile "B" ?
Questi lavori di ristrutturazione che pagherà XXX verranno fatturati? L'architetto salderà l'acquisto con le sue scorte tracciati dal suo conto o i soldi devono uscire dal povero XXX che sponsorizza?
l'Architetto farà una cessione di preliminare riferito alla sua quota ad altro soggetto?
troppe le cose non chiare e non specificate

Quello che manca rileggendo il preliminare postato è l'obbligo di Mario Rossi di addivenire alla stipula degli atti definitivi di vendita vendendo a due soggetti diversi disgiuntamente due unità immobiliari anzichè una

(può sembrare scontato ed implicito nell'oparazione stessa ma io lo specificherei ..... come specificherei che Mario Rossi si obbliga a presentarsi alla stipula anche in momenti diversi (un rogito viene fatto il giorno Y appartamento "A" e l'altro "B" anche dopo una sensibile distanza di tempo .
(metti che il tuo immobile è finito e l'architetto non voglia intestarsi l'altro e trovare un nuovo acquirente tu che fai aspetti?)

i 50.000 versati a titolo di caparra chi li versa ? (25k xxx e 25k l'architetto?)
i pagamenti dovranno essere riportati anche nell'atto/i definitivo/i

@brat77 Sicuramente l'operazione se impostata bene può essere fattibile e forse anche conveniente (per l'Architetto di sicuro)
Ti devi assolutamente far seguire sia da un tecnico che dal Notaio o avvocato competente in materia , non trascurare l'aspetto fiscale e come può l'ADE interpretare quest'attività svolta dall'architetto .. e soprattutto analizza il discorso mutuo.

Comunque più rileggo e più il preliminare fatto da entrambi "XXX e alchitetto" che acquistano in solido così come impostato non mi piace.

 

[Rosa1968]

Ho riletto anche io quel preliminare non disciplina nulla a riguardo anche dei costi relativi ai costi tecnici di accatastamento oneri e quant'altro serve per l'identificazione dell'unita immobiliare, agibilità ape ecc ecc ecc. Se impostato cosi saranno a carico di entrambi .. E che finiture ci saranno? Chi prende in carico questo obbligo a trasferire questa nuova unita immobiliare?

 

[brat77]

Innanzitutto ringrazio TUTTI per le preziose osservazioni e i consigli che mi avete dato.
Provo qui di seguito a riepilogare gli aspetti da voi segnalati che andrebbero chiariti con l’architetto:

1. Con il preliminare così impostato io e l’architetto acquisteremo in solido l’intero appartamento a prescindere da eventuali corresponsabilità. Se per esempio l’architetto non dovesse pagare la sua quota il proprietario puo’ rivalersi su di me (e viceversa ovviamente)
2. A tal riguardo nell’atto preliminare non sono specificare le quote con cui sia io che l’architetto parteciperemo alla compravendita: è richiamata una caparra confirmatoria ma non si capisce come sarà ripartita tra me e l’architetto. Stessa cosa vale per il saldo.
3. Manca una scrittura privata tra me e l'architetto in cui vengano definiti i reciproci obblighi e diritti nonché le modalità con cui si esplicherà questo affare, scrittura che andrebbe richiamata nel compromesso. Poiché l'architetto si occuperà sia del frazionamento dell’immobile che della ristrutturazione della mia futura unità abitativa, l'accordo che andremo a sottoscrivere dovrà richiamare un capitolato dei lavori con il dettaglio della planimetria del nuovo appartamento, delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati
4. Nel preliminare postato non è specificato l'obbligo del proprietario attuale dell’appartamento di addivenire alla stipula di due atti definitivi di vendita distinti e separati vendendo a due soggetti diversi, disgiuntamente, due unità immobiliari anzichè una; nel preliminare occorrerà indicare l’obbligo da parte del venditore di presentarsi alla stipula dell’atto definitivo anche in momenti diversi (questo mi tutelerebbe nel caso in cui all’approntamento del mio immobile l'architetto non vorrà intestarsi l'altro e trovare un nuovo acquirente)
5. Ultimo ma non meno importante: con il preliminare postato e soprattutto a frazionamento ancora non avvenuto sarà difficile che la banca mi finanzi l'acquisto, anzi probabilmente non inizierà nemmeno l'istruttoria!!

Spero di non aver omesso nulla........ anzi qualsiasi altra considerazione è ben accetta!

Secondo voi quale potrebbe essere la figura professionale competente a cui potrei rivolgermi? Sarebbe sufficiente un notaio?

 

[SALVES]

Per quanto riguarda la mia opinione, prima di tutto verificherei la fattibilità del frazionamento dell'appartamento in due altrettanti, dal punto di vista urbanistico. (molte amministrazioni non autorizzano il frazionamento per il semplice motivo dell'agravio del carico urbanistico).

 

[Mil]

Bella pero l'idea dell'architetto. E trova pure gli acquirenti!!!!

 

[Rosa1968]

non sarà né il primo né l'ultimo purtroppo. Però questi sono i risultati, contratti capestri, confusi e idrorepellenti.