Pragmatiko
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Buongiorno a Tutti,
io e la mia ragazza vorremmo acquistare un immobile d'epoca in prov. di Bari e dopo averne visionati diversi abbiamo trovato qualcosa che pensiamo possa andar bene.
A questo punto vorremmo stilare (in realtà io ho già preparato una bozza avanzata) una proposta d'acquisto che ci tuteli da eventuali problemi legati sia a vizi dell'immobile sia a vizi di acquisto/vendita.
A questo punto avremmo necessità dei vostri pareri su alcune questioni:
1) L'immobile secondo una visura catastale che ci ha mostrato l'intermediario (datata febbraio 2011) risulta intestato a 6 eredi le cui quote sono suddivise in 4X3/12 di cui una quota da 3/12 è detenuta da 3 persone per un totale di 6 proprietari.
Mi devo fidare di quanto mi dice il mediatore? o mi conviene verificare in catasto o tramite notaio? come vi muovereste voi?.
C'è possibilità che vi sia dietro una donazione? o che sia stata effettuata già qualche altra pratica preliminare registrata? se sì come lo verifico? (posso includere qualche clausola che mi tuteli?).
Dovrei intestare secondo il mediatore l'assegno della proposta ad uno solo dei coeredi, ma non rischio che gli altri non ne sappiano nulla o che in qualche modo la mia proposta possa essere non regolare o falsata da mancata comunicazione verso tutti i comproprietari e mi possa ritrovare ad un possibile preliminare con qualche persona in meno?
Ho pensato di coinvolgerli tutti nominandoli tutti nella proposta e seguire due possibili strade:
- nomino (dopo aver citato tutti i comproprietari) la persona a cui intesterò l'assegno come delegato da parte degli altri e se lui accetta implicitamente conferma di essere delegato da tutti gli altri (o avrei necessità di una delega scritta fatta al mediatore prima di procedere?).
- faccio un assegno per ogni erede in quote proporzionali a quanto detengono ad es.: 3 assegni da 1500 euro e 3 assegni da 500 in maniera tale che se anche uno solo di questi assegni non venisse incassato potrei pretendere la restituzione di tutto più il dovuto e l' eventuale nullità della mia proposta.
2)la caparra che vado a lasciare è meglio definirla confirmatoria o penitenziale? io sarei per la seconda ma non so se poi posso ugualmente pretendere la restituzione del doppio della stessa nel caso ci fosse qualche inadempienza, vorrei al contempo tutelarmi nel caso sentissi puzza di bruciato e non volessi impelagarmi in altri casini perdendo "semplicemente" la caparra onde evitare altre perdite o altre pretese dai venditori.
Sono consapevole che la penitenziale potrebbe essere comoda anche per loro in quanto potrebbero probabilmente anche vendere ad altri...
Che ne dite?
3) che data conviene indicare nella proposta? io sto valutando essendo il mese in corso Ottobre di inserire dicembre come limite per il compromesso e fine gennaio come limite per il rogito e consegna del'immobile contestuale al rogito.
Dite che sono date troppo distanti?
Compromesso e rogito conviene secondo voi farli dal notaio? questo mi tutela in quanto il notaio verifica la conformità dell'immobile (oltre a dover trascrivere già il compromesso) e la fattibilità già in fase di preliminare del relativo rogito, o potrei comunque avere sorprese dopo il preliminare?.
Devo chiedere in fase di proposta che il preliminare venga firmato da tutti i proprietari o è comunque implicito?
4)Vorrei inserire come termine di accettazione della proposta: 7 giorni dalla firma della stessa con obbligo di comunicazione scritta di accettazione o rifiuto della stessa, pena l'invalidità del documento (perchè ho altre proposte da poter fare e non voglio legarmi troppo ad un solo immobile con tempi di attesa biblici ); è cosa fattibile/consigliabile?
5)La clausola "Salvo Erogazione mutuo" (dato che l'approvazione viene data nel 99% dei casi...) da parte di istituto bancario scelto insindacabilmente (anche questo è chiaro nella proposta) da noi, può mettere il mediatore o il venditore nella posizione di pretendere delle prove di mancata approvazione.
So che le banche non sono tenute a dare alcuna risposta scritta per mancata approvazione.
Eventualmente una segnalazione al crif ed eventuale visura della stessa possono essere prova di mancata erogazione?
6)Il compenso per il mediatore può essere accorpato alla cifra della proposta d'acquisto delegando chi vende a pagarne gli oneri? se sì, al rogito io inserirò come prezzo dell'immobile la cifra complessiva che loro accettano o dovrei comunque detrarre l'importo del mediatore?.
Il mediatore ha richiesto a noi il 3%+IVA, ma è giusto che ci si sobbarchi anche l'IVA o spetta a lui pagarsela ed includerla nel costo della sua consulenza?.
Scusate la lungaggine ma sono cose molto delicate e non vorremmo prendere una "SOLA".
Ringrazio anticipatamente chiunque vorrà darci una mano offrendo un suo graditissimo contributo.
Saluti,
Pasquale&Roberta.
io e la mia ragazza vorremmo acquistare un immobile d'epoca in prov. di Bari e dopo averne visionati diversi abbiamo trovato qualcosa che pensiamo possa andar bene.
A questo punto vorremmo stilare (in realtà io ho già preparato una bozza avanzata) una proposta d'acquisto che ci tuteli da eventuali problemi legati sia a vizi dell'immobile sia a vizi di acquisto/vendita.
A questo punto avremmo necessità dei vostri pareri su alcune questioni:
1) L'immobile secondo una visura catastale che ci ha mostrato l'intermediario (datata febbraio 2011) risulta intestato a 6 eredi le cui quote sono suddivise in 4X3/12 di cui una quota da 3/12 è detenuta da 3 persone per un totale di 6 proprietari.
Mi devo fidare di quanto mi dice il mediatore? o mi conviene verificare in catasto o tramite notaio? come vi muovereste voi?.
C'è possibilità che vi sia dietro una donazione? o che sia stata effettuata già qualche altra pratica preliminare registrata? se sì come lo verifico? (posso includere qualche clausola che mi tuteli?).
Dovrei intestare secondo il mediatore l'assegno della proposta ad uno solo dei coeredi, ma non rischio che gli altri non ne sappiano nulla o che in qualche modo la mia proposta possa essere non regolare o falsata da mancata comunicazione verso tutti i comproprietari e mi possa ritrovare ad un possibile preliminare con qualche persona in meno?
Ho pensato di coinvolgerli tutti nominandoli tutti nella proposta e seguire due possibili strade:
- nomino (dopo aver citato tutti i comproprietari) la persona a cui intesterò l'assegno come delegato da parte degli altri e se lui accetta implicitamente conferma di essere delegato da tutti gli altri (o avrei necessità di una delega scritta fatta al mediatore prima di procedere?).
- faccio un assegno per ogni erede in quote proporzionali a quanto detengono ad es.: 3 assegni da 1500 euro e 3 assegni da 500 in maniera tale che se anche uno solo di questi assegni non venisse incassato potrei pretendere la restituzione di tutto più il dovuto e l' eventuale nullità della mia proposta.
2)la caparra che vado a lasciare è meglio definirla confirmatoria o penitenziale? io sarei per la seconda ma non so se poi posso ugualmente pretendere la restituzione del doppio della stessa nel caso ci fosse qualche inadempienza, vorrei al contempo tutelarmi nel caso sentissi puzza di bruciato e non volessi impelagarmi in altri casini perdendo "semplicemente" la caparra onde evitare altre perdite o altre pretese dai venditori.
Sono consapevole che la penitenziale potrebbe essere comoda anche per loro in quanto potrebbero probabilmente anche vendere ad altri...
Che ne dite?
3) che data conviene indicare nella proposta? io sto valutando essendo il mese in corso Ottobre di inserire dicembre come limite per il compromesso e fine gennaio come limite per il rogito e consegna del'immobile contestuale al rogito.
Dite che sono date troppo distanti?
Compromesso e rogito conviene secondo voi farli dal notaio? questo mi tutela in quanto il notaio verifica la conformità dell'immobile (oltre a dover trascrivere già il compromesso) e la fattibilità già in fase di preliminare del relativo rogito, o potrei comunque avere sorprese dopo il preliminare?.
Devo chiedere in fase di proposta che il preliminare venga firmato da tutti i proprietari o è comunque implicito?
4)Vorrei inserire come termine di accettazione della proposta: 7 giorni dalla firma della stessa con obbligo di comunicazione scritta di accettazione o rifiuto della stessa, pena l'invalidità del documento (perchè ho altre proposte da poter fare e non voglio legarmi troppo ad un solo immobile con tempi di attesa biblici ); è cosa fattibile/consigliabile?
5)La clausola "Salvo Erogazione mutuo" (dato che l'approvazione viene data nel 99% dei casi...) da parte di istituto bancario scelto insindacabilmente (anche questo è chiaro nella proposta) da noi, può mettere il mediatore o il venditore nella posizione di pretendere delle prove di mancata approvazione.
So che le banche non sono tenute a dare alcuna risposta scritta per mancata approvazione.
Eventualmente una segnalazione al crif ed eventuale visura della stessa possono essere prova di mancata erogazione?
6)Il compenso per il mediatore può essere accorpato alla cifra della proposta d'acquisto delegando chi vende a pagarne gli oneri? se sì, al rogito io inserirò come prezzo dell'immobile la cifra complessiva che loro accettano o dovrei comunque detrarre l'importo del mediatore?.
Il mediatore ha richiesto a noi il 3%+IVA, ma è giusto che ci si sobbarchi anche l'IVA o spetta a lui pagarsela ed includerla nel costo della sua consulenza?.
Scusate la lungaggine ma sono cose molto delicate e non vorremmo prendere una "SOLA".
Ringrazio anticipatamente chiunque vorrà darci una mano offrendo un suo graditissimo contributo.
Saluti,
Pasquale&Roberta.
se cominciassi con 500 ai 3X4/12 finirei a 1500 per i 4/12 per un totale di 6000 euro.
