Acquisto casa all'asta con spese condominiali straordinarie da pagare

[Blocscorr]

Salve, ho adocchiato un immobile all'asta che mi interessa, ma è la prima volta che mi avvicino a questo mondo per cui i dubbi sono molti. Ho letto che l'aggiudicatario è tenuto a pagare le spese condominiali per l'anno corrente e quello precedente. Dalla perizia si evince che nel 2006 (data della perizia) c'erano delle spese condominiali per lavori straordinari in capo all'esecutato di diverse migliaia di euro. Tant'è vero che il perito sottrare dal valore stimato dell'immobile tale somma (in pratica scrive: l'immobile vale 70.000 euro, ma il condominio vanta un credito di 6000 euro quindi il valore dell'immobile è di 64.000 euro). Fin qui mi è tutto chiaro. Ora mi chiedo: se io vinco l'asta (che ci sarà tra qualche settimana e suppongo sia in terza battuta) sono sempre tenuto ad accollarmi le spese del 2006 oppure, visto che nel frattempo sono passati 10 anni, sono tenuto a pagare solo le spese effettivamente sostenute dal condominio nel 2015 e 2016? Intuite che dover pagare quei 6 o 7000 euro in più può condizionare la mia scelta di partecipare o meno all'asta.... Ad ogni modo, a prescindere dalle spese straordinarie del 2006, come faccio a sapere in modo puntuale quanto dovrò pagare al condominio nell'eventualità in cui dovessi vincere l'asta oggi? Devo rintracciare l'amministratore di condiminio o me lo può dire il delegato?
Grazie di cuore a chi vorrà avere la cortesia di rispondermi.

 

[Miciogatto]

Le spese condominiali a tuo carico sono quelle dell'esercizio in corso e quelle dell'anno precedente.

Ma se non sei gia' esperto di aste e di immobili devo avvisarti che tanti sono i dettagli, fondamentali, a cui fare attenzione e che vanno preventivamente verificati.

Certo, puo' andarti bene ma puo' anche andarti male:

- la perizia non e' oro colato, va verificato quello che dice il perito

- il prezzo di riferimento e' il mercato attuale e non la stima, tra l'altro, del 2006
(a proposito, se per te 6-7000 euro fanno la differenza se e' un affare oppure no, forse non e' un prezzo allettante)

- l'immobile potrebbe risultare invendibile dopo che te lo intesti tu

- l'immobile potrebbe risultare non liberabile, prima di X anni, proprio per legge

Insomma, ti suggerisco di farti affiancare da persona esperta.

Qui ho scritto qualche suggerimento su cosa chiedere ad un esperto per poterlo selezionare:

Acquisto prima casa all'asta | immobilio - Forum Immobiliare

 

[Blocscorr]

Ciao Miciogatto,
innanzitutto grazie per la risposta precisa ed esaustiva. L'immobile in questione è stato quotato 64.000 euro nel 2006, ma in realtà il perito ha specificato che aveva un valore di circa 70.000 ma a causa delle pendenze verso il condominio indicava un prezzo di vendita pari a 64.000. Ad oggi (2015) un immobile identico, nello stesso stabile ma al piano superiore, è venduto da tecnocasa a 45.000 euro. L'appartamento all'asta invece ha un prezzo base di poco più di 30.000 euro (perché suppongo che le prime due aste siano andate deserte quindi abbia subìto due ribassi del 25%). Ecco spiegato che quei 6000-7000 euro di eventuali spese potrebbero fare la differenza, perché se dovessi pagarli mi avvicinerei al prezzo di mercato (45.000) e quindi potrebbe convenirmi acuiqstare l'appartamento al piano superiore sul libero mercato che presenterebbe meno rischi di un acquisto all'asta, anche considerando che sicuramente ci sarebbero margini per poter chiedere uno sconto sui 45k.
Ecco perchè vorrei avere la certezza che nessuno verrà a chiedermi quelle spese. Girando tra vari post online qualcuno parlava della possibilità che l'amministratore abbia trascritto quelle spese di anno in anno e che quindi a fine 2015 abbia messo in capo all'esecutato quelle spese non corrisposte nel lontano 2005. Un'eventualità che potrebbe obbligarmi a corrispondere quelle spese. Ma non ho strumenti per capire se un'eventualità del genere è fattibile e se l'amministratore del condominio può in qualche modo aver usato qualche "stratagemma" per portare al 2015 quelle spese effettuate. Per questo chiedevo conforto su quali indagini condurre per avere questo tipo di certezza.
L'idea di farmi affiancare da una persona esperta l'ho presa in considerazione: in questo caso potresti darmi un'indicazinoe sul tipo di figura professionale da coinvolgere e su quanto potrebbe essere il compenso?
Grazie mille

 

[Miciogatto]

Ad oggi (2015) un immobile identico, nello stesso stabile ma al piano superiore, è venduto da tecnocasa a 45.000 euro.

E' un punto di partenza ma non e' sufficiente. Quello e' solo il prezzo richiesto.
Non sai a quanto realmente verra' venduto, se lo venderanno.

Ecco perchè vorrei avere la certezza che nessuno verrà a chiedermi quelle spese.

Non conosco la situazione specifica ma, a naso, secondo me non ci sono i numeri.

Sei troppo stretto. Se compri all'asta, a mio modesto parere, devi avere margine per eventuali imprevisti. Non sara' il condominio ma potrebbe essere un impianto da rifare, un danno non valutato, un abuso da sanare.

L'idea di farmi affiancare da una persona esperta l'ho presa in considerazione: in questo caso potresti darmi un'indicazione sul tipo di figura professionale da coinvolgere e su quanto potrebbe essere il compenso?

Non si tratta tanto di figura professionale quanto di persona che sappia il fatto suo. In genere chi non si occupa di aste te lo dice, prendi spunto comunque dalle domande che suggerivo nel link che ho scritto sopra. Sono mirate e, anche se non conosci le risposte corrette, almeno vedi se la persona sa il fatto suo, minimizza o tentenna.

Per il compenso dipende, e' trattativa tra le parti.

 

[angy2015]

per le spese condominiali siccome non dovrai pagarle al tribunale ma direttamente all'amministratore avrai tutti i diritti di accesso alla contabilità e potrai verificare che quanto richiesto corrisponda effettivamente alle due annualità che ti competono.
L'unica cosa che potranno imputarti è forse la quota parte delle spese pregresse non recuperabili da eventuale insinuazione del condominio nella vendita del tribunale.
In pratica il condominio potrebbe essersi insinuato nella vendita e aver portato il debito a nuovo ogni anno in attesa dell'eventuale rimborso dal tribunale che potrebbe non avvenire perchè ci sono creditori con ipoteche precedenti.
Adesso il debito che rimarrà potrebbe essere diviso tra tutti i condomini nel prossimo esercizio ma la procedura più corretta penso sarebbe di dividerlo solo tra i condomini che erano solvibili negli anni in cui i singoli importi divennero insoluti.
Quindi potresti vederti addebitata la tua quota millesimale per la parte di debito che esula dai due ultimi anni ma eventualmente potresti anche contestarla.
Morale della favola si compra dal tribunale se il prezzo ha uno sconto notevole rispetto a quello ottenibile altrimenti.

 

[Blocscorr]

Angy e Miciogatto vi ringrazio per le risposte. Sullo stato degli impianti penso che, se mi consentiranno di prendere visione dell'immobile, potrò farmi un'idea più precisa.
Mi pare di capire che il rischio di dovermi accollare le spese straordinarie risalenti agli anni addietro sia molto minimo e quindi la cosa mi rincuora. Prendendo informazioni in questi giorni mi è sorto un ulteriore dubbio. In pratica ho letto che (riporto testualmente da una guida redatta dall'ordine dei notai): "il giudice delle esecuzioni può cancellare le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.). Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cuiall’art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente."

Riguardo agli usufrutti, la visura dell'immobile non ne riporta: è indicato un solo proprietario al 100% in comunione di beni con la moglie. Però su tutti gli altri punti non so dove reperire informazioni: vi chiedo, che tipo di visure posso fare per verificare la sussistenza di diritti o vincoli come quelli indicati?
Ad esempio per verificare se il bene è in un fondo patrimoniale oppure se è stato oggetto di un sequestro penale, può andare bene una visura ipotecaria? Oppure questo genere di informazioni si trovano su altri "documenti"? Che voi sappiate esiste una sorta di checklist (che sia un pdf, un libro, un sito) che riporta tutti i controlli che vanno fatti (e in che modo effettuarli) per limitare al minimo i rischi? Ad esempio io so che un immobile che è stato in passato oggetto di donazione può comportare dei rischi, ma lo so per "cultura personale". Chiedo a voi che trattate la materia tutti i giorni se è possibile reperire un elenco di tutte le voci da controllare per ridure al minimo i rischi.
Grazie ancora a chi sarà così cortese da rispondermi.

 

[angy2015]

ti stai facendo troppi problemi. La guida che hai letto parla di cose che possono verificarsi ma tu devi preoccuparti delle cose che sono segnalate nella perizia e nell'avviso di vendita, le controlli e l'importante è fare attenzione a quello che c'è scritto e visitare l'immobile.
Se vuoi puoi anche andare in conservatoria a verificare le trascrizioni pregiudiziali ma io non l'ho mai fatto .
Per quanto riguarda le donazioni non è mai un problema in caso di acquisti all'asta.