Acquisto Casa con accollo mutuo costruttore

[Kia86]

Buongiorno,

prima di iniziare la trattativa per acquisto nuova casa mi sono informata presso la mia banca circa la fattibilità del mutuo.

In questa sede l'addetto alla delibera mi ha spiegato che non ci sono problemi e vista la mia posizione in un paio di giorni erogheranno la cifra (ma è possibile?).
tuttavia mi è stato consigliato di valutare anche la possibilità di accollo del mutuo del costruttore (stipulato nel 2015) e mi è stato detto che così andrei a risparmiare qualche migliaio di euro.
L'idea sarebbe quella, dopo l'atto di compravendita, di richiedere la surroga e portare il mutuo nella mia banca.

Ora chiedo, a chi avesse tempo e voglia, di spiegarmi come funzionano accollo e surroga e quali intoppi potrebbero esserci (ad es la banca si può opporre o comunque ostacolare la surroga? a cosa devo stare attenta se scelgo l'accollo? è davvero così conveniente?)

Considerate che sono a digiuno di nozioni parlate pure come fareste con vostro figlio di 8 anni

 

[fabio80mil]

Ciao in sostanza:
- con accollo prendi quota parte del mutuo che il costruttore ha aperto per finanziare la costruzione. Quota parte perchè in base a quanto necessiti la banca procederà al frazionamento legandolo alla tua singola particella, permettendo così il rogito. Ovviamente chi prima arriva meglio si accomoda, visto che l'accollo è possibile fino al massimo del mutuo erogato al costruttore (ipotesi 1milione... 10 appartamenti, in teoria 100mila ad appartamento ma se il primo che si muove chiede 200mila e viene accordato in base alla sua disponibilità reddituale e al valore immobile, ecco che gli altri si accontentano del residuale).Risparmi parecchio rispetto a un mutuo exnovo, perchè non ci sono spese notarili per la nuova ipoteca da costituire a favore della banca (solitamente sui 1500 euro), spese istruttoria e perizia per nuovo mutuo (altri 1000 euro circa), imposta sostitutiva (se prima casa 0,25% sul finanziato, se seconda 2%)... lo svantaggio che solitamente i tassi sono più alti di quelli che puoi trovare sul mercato (solitamente i costruttori si appoggiano a istituti bancari locali) e non sempre ti viene data la possibilità di scegliere durata del mutuo e se tasso fisso/variabile.

Ah dimenticavo, importante che accollo sia totalmente liberatorio per il venditore originario, in quanto altrimenti si rende quasi impossibile la surroga (cerca sul forum, c'è proprio un thread su questo argomento).

 

[fabio80mil]

ah dimenticavo con mutuo ex-novo il grosso delle spese iniziali lo puoi portare in detrazione (al 19%) fino a un massimo di 4000 euro nel primo anno (congiuntamente alla quota interessi), mentre con accollo potresti detrarre solo gli interessi. Sono valutazioni, un colloquio con la banca del costruttore varrebbe secondo me la pena farlo, almeno per capire quali sono le condizioni offerte.

 

[Kia86]

Ok vediamo se ho capito

ipotizziamo che l' appartamento che voglio comprare costi 350k, se ci fosse capienza potrei richiedere un mutuo per l'intero importo e dover versare dai miei risparmi solo le spese (IVA, allacciamenti, notaio ecc?) ovviamente previa verifica della fattibilità reddituale

Considera che sto vendendo il mio appartamento attuale a 230k, una volta fatta la surroga potrei usare la liquidità derivante dalla vendita per abbassare il debito residuo?

 

[fabio80mil]

Ok vediamo se ho capito

ipotizziamo che l' appartamento che voglio comprare costi 350k, se ci fosse capienza potrei richiedere un mutuo per l'intero importo e dover versare dai miei risparmi solo le spese (IVA, allacciamenti, notaio ecc?) ovviamente previa verifica della fattibilità reddituale

Considera che sto vendendo il mio appartamento attuale a 230k, una volta fatta la surroga potrei usare la liquidità derivante dalla vendita per abbassare il debito residuo?

no diciamo che solitamente anche con accollo difficilmente vanno oltre 80%, ma ripeto dipende dalla banca erogante. In linea teorica dovresti avere il 20%+costi accessori/tasse (se da costruttore acquisto soggetto a IVA a meno che la fine lavori non sia stata dichiarata da più di 5 anni, in quel caso potresti andare con imposta di registro).
Quando vendi la tua, poi ovviamente puoi usare il ricavato per abbassare capitale residuo, e se fatto nei pochi anni dall'avvio del mutuo, risulta anche conveniente visto che all'inizio il grosso che paghi nella rata sono interessi (ammortamento alla francese). Anche se devi vedere il tasso a cui rogiti, e se al momento hai la disponibilità, trovi investimenti che ti permettano di impiegarli a tassi più remunerativi di quelli del mutuo... ma qui entriamo su un campo più finanziario che immobiliare

 

[Curzio54]

Buonasera Kia, e buonasera a tutti. L'immobile è ancora in costruzione o è già collaudato e agibile?

 

[Kia86]

Buongiorno Curzio, l'immobile è collaudato e agibile ed è in vendita dal 2015.

 

[Curzio54]

Io valuterei positivamente l'accollo del mutuo acceso dal costruttore, per ragioni già ben illustrate prima. Come tutti gli acquisti dal costruttore, presterei molta attenzione alle garanzie offerte e, soprattutto, alla polizza decennale postuma (obbligatoria, ex D. Lgs. 122/2005). Spesso non copre l'isolamento termo/acustico e, se non è ''a premio unico'', lascia senza tutela vari anni di garanzia.

 

[brina82]

Ah dimenticavo, importante che accollo sia totalmente liberatorio per il venditore originario, in quanto altrimenti si rende quasi impossibile la surroga (cerca sul forum, c'è proprio un thread su questo argomento).

Non ho trovato il thread: cosa si intende per mutuo liberatorio?

 

[francesca63]

Non ho trovato il thread: cosa si intende per mutuo liberatorio?

Che con l'accollo dell'acquirente il costruttore non sia più debitore verso la banca per quel mutuo.